Землю присудили покупателю

Конституционный суд (КС) защитил добросовестных приобретателей земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов. Администрация не может отобрать землю только потому, что отменено судебное решение, на основании которого было зарегистрировано право собственности, следует из постановления, опубликованного 29 октября. Нужно еще доказать недобросовестность приобретателя, безвозмездность сделки или отсутствие воли публичной власти, а также учитывать сроки давности, указал КС.

Поводом для проверки норм Гражданского кодекса и федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» стала жалоба жительницы Подмосковья Ольги Остроумовой. В 2021 году она приобрела участок площадью около семи соток и начала строительство дома. Но в 2023-м администрация Ленинского городского округа добилась признания ее права на недвижимость недействующим. Дело в том, что спорный участок был образован в 2017 году путем выделения доли из земель сельскохозяйственного назначения по решению суда (владельцы паев делили земли бывшего колхоза имени Горького). Впоследствии местная администрация решила, что это было сделано с нарушением закона, и оспорила судебное решение. В итоге участок был обращен в муниципальную собственность, а все доводы заявительницы о том, что она является добросовестным приобретателем, суды проигнорировали.

Тогда госпожа Остроумова обратилась в КС: она доказывала, что избранный местными властями способ изъятия позволяет им произвольно лишать граждан зарегистрированного в ЕГРН права собственности на земельные участки без учета добросовестности приобретателя и срока исковой давности. В итоге именно добросовестный приобретатель вынужден нести негативные последствия, вытекающие из незаконных действий органов судебной власти и бездействия органов местного самоуправления.

Конституционный суд с ней согласился. Он напомнил, что уже уточнял возможность и пределы применения спорных норм в так называемом деле сочинских садоводов (см. “Ъ” от 29 января 2025 года) и уже тогда указал, что гарантии участникам гражданских правоотношений должны быть в любом случае интегрированы в механизм разрешения споров. В данном случае речь идет о другой категории земель, но тем более гарантии права собственности гражданина на земельный участок не должны игнорироваться. Требования органа публичной власти не подлежат удовлетворению в отношении добросовестного гражданина, купившего земельный участок по возмездному договору. Равным образом такие требования не удовлетворяются за пределами срока исковой давности, указал суд. Сами по себе спорные нормы не противоречат Конституции, однако дело заявительницы должно быть пересмотрено.

Новое постановление КС продолжает линию аргументов, которую суд сформировал в «деле сочинских садоводов», отмечает руководитель Центра конституционного правосудия Иван Брикульский. В обоих случаях КС исходит из того, что публичная власть не может использовать иск о признании права собственности отсутствующим для обхода гарантий добросовестного приобретателя и правил об исковой давности, объясняет он. Принципиальное различие связано с правовым режимом земель.

Так, в «деле сочинских садоводов» суд учитывал особый статус федеральных особо охраняемых природных территорий, где публичный интерес требует прекращения частного права, но при определенных условиях предполагает компенсацию гражданину. В новом постановлении эта логика развивается применительно к землям населенных пунктов, где нет оснований автоматически признавать публичное образование собственником или владельцем участка. Отмена судебного решения, послужившего основанием для возникновения права у первоначального собственника, сама по себе не оправдывает изъятия земли у последующего приобретателя, разъясняет эксперт.