«Рынок стал взрослее»

Шторм на строительном рынке: как новые условия семейной ипотеки, рост себестоимости и осторожный спрос меняют правила игры

Рынок новостроек переживает период перестройки. После охлаждения спроса в начале 2026 года ситуация остается неоднородной, а высокая стоимость финансирования, рост себестоимости строительства и растущая требовательность покупателей продолжают менять правила игры. С 1 октября к этим факторам добавились и новые условия семейной ипотеки, которые делают финансовые сценарии покупки жилья более индивидуальными и заставляют покупателей еще внимательнее оценивать свои возможности.

В этих условиях девелоперу уже недостаточно просто вывести на рынок новый объем жилья — все большее значение имеют качество продукта, устойчивость финансовой модели и способность отвечать за проект на всем его жизненном цикле.

О том, как меняется рынок недвижимости и почему сегодня особенно важно смотреть на несколько лет вперед, мы поговорили с техническим директором ГК «Стратег» Ольгой Абдрахимовой.

— Я бы говорила о более глубокой перестройке рынка. На девелопмент, безусловно, влияют высокая стоимость финансирования и рост себестоимости строительства, однако изменения связаны не только с экономикой. За последние несколько лет заметно изменился и сам покупатель. Люди внимательнее сравнивают проекты, оценивают не только цену квадратного метра, но и качество строительства, инженерные решения, инфраструктуру, будущие расходы на эксплуатацию, именно поэтому уже недостаточно просто построить объект и вывести его на рынок — нужно глубже работать с продуктом и его долгосрочной ценностью.

— Финансовая модель покупки становится более индивидуальной. В Башкортостане базовая ставка теперь составляет от 2 до 10% в зависимости от количества детей, изменились и максимальные суммы льготного кредита. При этом есть важный нюанс: если семья оплачивает не менее 50% стоимости жилья за счет первоначального взноса, ставка по программе устанавливается на уровне не выше 6%. То есть, например, для семьи с одним или двумя детьми увеличение первоначального взноса может существенно изменить условия кредитования.

Кроме того, максимальный срок субсидирования льготной ставки по новым договорам ограничен 15 годами. Поэтому семье важно сопоставлять стоимость квартиры, первоначальный взнос, сумму кредита, ставку, срок и будущий платеж с тем, какая площадь и планировка действительно нужны семье.

Для семей с двумя и более детьми это может расширить возможности выбора: при грамотном расчете бюджета становится реальнее рассматривать квартиру большей площади, где предусмотрено отдельное пространство для каждого ребенка, комната родителей и общая семейная зона. Жилье оценивается уже не только по квадратным метрам, но и по тому, насколько оно соответствует сценариям жизни и интересам каждого домочадца.

Для застройщика это означает более точную работу с покупателем: важно не просто предложить квартиру, а показать, как весь проект решает задачи конкретной семьи — от планировки и площади жилья до наполнения общественных пространств, которые отвечают потребностям детей и взрослых и становятся продолжением домашней среды.

— Самый опасный путь — пытаться компенсировать рост себестоимости за счет характеристик самого продукта. Экономить можно на неэффективных процессах, но не на тех решениях, которые потом определяют качество жизни человека.

Покупатель не всегда способен оценить это в офисе продаж. На рендере не видно теплотехнических характеристик стен, шумоизоляции инженерных сетей или надежности оборудования. Все это проявляется уже в эксплуатации.

Поэтому для нас принципиально не удешевлять предусмотренные проектом решения за счет материалов с более низкими характеристиками. Если проектом заложен керамический кирпич — мы сохраняем керамический кирпич. Если рассчитывается малошумная система канализации — она должна остаться малошумной. В инженерных решениях для нас важна не минимальная закупочная цена, а результат, который получит житель.

— Конечно. Дом строится не на год и не на пять лет. Есть вещи, которые собственник сможет изменить сам: сделать новый ремонт, поменять дверь, даже окна, но все это, мягко говоря, затратно. А есть характеристики дома, которые после покупки уже не изменить.

Именно поэтому мы особенно внимательно относимся к конструктиву и инженерному наполнению. А видимые параметры объекта: двери, окна, ровность отделки стен — у нас выбираются и контролируются с особым вниманием к классу и качеству. Для нас качество — это способность решений, которые мы закладываем сегодня, чтобы сохранять свою ценность спустя годы.

— Для нас принципиально важно управлять всей цепочкой создания продукта. В структуре группы объединены функции застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика. Это позволяет видеть объект целиком — от проектных решений и закупок до организации строительства и последующей эксплуатации.

У такой модели есть очень важное преимущество: ответственность не размывается между большим количеством участников. Если возникает вопрос, мы не ищем, кому его передать, — мы ищем решение.

И здесь находится правильная экономия: не заменить материал на более дешевый, а точнее организовать процесс, исключить переделки, заранее снять технические риски и грамотно спланировать закупки.

— Сегодня покупатель гораздо внимательнее относится к выбору жилья и уже не ориентируется только на рекламные обещания застройщика. Ему важно понимать, чем один проект действительно отличается от другого, и независимые рейтинги в этом смысле дают дополнительную точку опоры.

Для нас особенно ценно, когда высокая оценка складывается не из одного красивого решения, а из большого количества параметров — архитектуры, благоустройства, инженерии, инфраструктуры, безопасности, качества среды. Потому что именно так мы сами подходим к своим проектам: дом для нас — это не набор отдельных решений, а единая система, в которой все должно работать на человека.

New Bridge занимает первое место в Башкортостане в рейтинге потребительских качеств новостроек, а «Холмогоры» — второе с существенным отрывом от остальных участников.

Кроме того, New Bridge получил класс «А» в Реестре умных домов — это высший уровень оценки, в России их всего шесть; а «Холмогоры» — класс «B» — первый объект такого уровня в нашей стране. Для нас важнее всего подтверждение, что заложенные решения действительно работают.

— Думаю, рынок будет становиться более зрелым и требовательным к самому продукту. Покупатель уже смотрит не только на стоимость квартиры, но и на то, во сколько ему потом обойдется жизнь в этом доме, насколько он будет удобным, технологичным и эффективным в эксплуатации.

Следующий шаг — решения, которые позволяют снижать эксплуатационные расходы и при этом повышать комфорт жителей. Мы изучаем системы рекуперации тепла, интеллектуальный учет ресурсов, решения в области энергоэффективности и другие технологии, которые уже сегодня можно закладывать в жилые проекты.

Но для нас технология сама по себе не является ценностью. Важно, чтобы она решала конкретную задачу человека и действительно была полезна в повседневной жизни. Думаю, именно в эту сторону и будет двигаться девелопмент: от квадратных метров — к продуманному продукту, который остается качественным и актуальным спустя годы.

Разговор с Ольгой Абдрахимовой, техническим директором ГК «Стратег», показывает, что сегодня устойчивость девелопера определяется не одним удачным решением, а всей системой работы. Контроль строительного процесса, внимание к качеству материалов и инженерных решений, собственная экспертиза и способность смотреть на проект не только до момента сдачи, но и на годы вперед становятся все более значимыми.