Турбазовый пакет

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд встал на сторону предпринимателя Руслана Волика в споре с прокуратурой о законности аренды 1,7 га на берегу Александровских озер. Ранее первая инстанция признала договор недействительным, посчитав, что площадь участка в 170 раз превышает необходимую для эксплуатации построенного на нем гостиничного дома. Апелляция не нашла достаточных оснований для прекращения арендных отношений, но установила новый срок действия договора. Юристы считают, что оспорить постановление в кассации будет непросто.

Спор, касающийся аренды 1,7 га на берегу озера Глубокого в Александровском округе, начался летом 2025 года. Тогда краевая прокуратура обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Руслану Волику и местной администрации с требованием признать недействительным договор аренды от 16 октября 2024 года, а также применить последствия недействительности сделки. Согласно документу, господин Волик получил в аренду участок в 17,2 тыс. кв. м на 49 лет. В 2008-2013 годах господин Волик был главой Всеволо-Вильвенского сельского поселения, расположенного недалеко от Александровских озер. Земля была предоставлена без торгов, поскольку к тому моменту там уже находилось здание гостиничного дома площадью чуть больше 100 кв. м. Прокуратура усмотрела в этом нарушение земельного законодательства. Суд первой инстанции согласился с позицией надзорного органа, который счел, что площадь спорного участка в 170 раз превысила необходимую для эксплуатации существующего объекта недвижимости. Он признал договор недействительным и обязал предпринимателя вернуть земельный участок местной администрации.

Согласно публичной кадастровой карте, спорный земельный участок находится на территории Переломного и Южно-Шавринского карьеров на берегу озера Глубокого. Он относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенный вид пользования под строительство четырех гостиничных домиков. Кадастровая стоимость участка составляет 1,99 млн руб. Как следует из данных 2ГИС, по указанному адресу находится спортивно-туристическая база отдыха «Жемчужина карьеров».

С выводами первой инстанции не согласились как Руслан Волик, так и администрация Александровского округа. В апелляционных жалобах они настаивали, что предоставление участка соответствовало законодательству, а выводы суда не подтверждены надлежащими доказательствами. В частности, предприниматель указал, что спорная территория предназначалась для реализации проекта туристско-рекреационного комплекса, а ее площадь была обоснована документацией по планировке территории и проектом межевания. По мнению апеллянтов, суд первой инстанции не дал надлежащей оценки обстоятельствам формирования участка и не установил, какая именно площадь земли необходима для реализации заявленного проекта. Администрация, в свою очередь, отметила, что нарушения публичных интересов первой инстанцией установлено не было.

Согласно постановлению, первоначально участок площадью 17,2 тыс. кв. м был предоставлен Руслану Волику для строительства четырех гостиничных домиков. Договор аренды был заключен без проведения торгов, впоследствии его действие было пролонгировано. В сентябре 2024 года администрация утвердила проект планировки территории и межевания, предусматривавший перераспределение земель в районе зоны отдыха. В результате площадь участка с прежним кадастровым номером сохранилась в пределах 17,2 тыс. кв. м, однако его границы были изменены.

Прокуратура настаивала на недействительности договора, ссылаясь на факт предоставления земли без торгов, последующие изменения кадастрового номера и границ земельного участка. Апелляция, однако, не усмотрела оснований для прекращения действия договора по этим мотивам. В обоснование своей позиции суд отметил, что само по себе изменение земельного участка не прекращает ранее возникшее право аренды. Для признания договора недействительным необходимо установить конкретные нарушения законодательства, а не ограничиваться ссылкой на изменение характеристик объекта недвижимости. Дополнительное значение имело то, что первоначальный договор был заключен в 2012 году и впоследствии продлевался. Суд исходил из необходимости учитывать правовой режим ранее возникших арендных отношений и предусмотренные законом гарантии их сохранения.

Отдельно апелляционная инстанция обратила внимание на обстоятельства реализации туристического проекта. Согласно судебному акту, в рамках планов развития туризма в Пермском крае до 2035 года предусматривалось создание комплексного плана развития Александровского округа. В 2022 году муниципалитет получил поддержку на разработку проекта размещения спортивно-туристической базы отдыха «Жемчужина карьеров». К моменту рассмотрения спора предприниматель уже ввел в эксплуатацию первый гостиничный дом, право собственности на который было зарегистрировано летом 2024 года, разрешение на строительство второго объекта было выдано годом позднее.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит назвал постановление апелляционной инстанции обоснованным. По его словам, несоразмерность площади земельного участка площади расположенных на нем зданий — одно из самых распространенных оснований для оспаривания прокурором договоров аренды государственной земли. «Земельный участок прекратил свое существование в результате перераспределения в соответствии с утвержденным проектом планировки, который в установленном законом порядке не оспорен. Поэтому, как счел суд, предприниматель имеет право на предоставление в аренду без торгов образованного участка, но исключительно на условиях ранее заключенного договора. В целом, оснований для отмены апелляционного постановления я не вижу»,— отметил юрист.