Вклиниться в центр

В центре Челябинска продается участок земли площадью 1,34 га, расположенный в пространстве между улицами Елькина и Овчинникова и жилыми домами, возведенными на месте бывшего танкового училища. Карточка объекта появилась на платформе объявлений Avito. Продавец просит за пространство 430 млн руб. и уверяет, что на этой земле возможно взведение до 40 тыс. кв. м жилья. Опрошенные «Ъ-Южный Урал» эксперты отмечают удачную локацию, но крайне неудобную форму участка, а также предлагают оценивать землю, исходя из того количества жилья, которое разрешат построить в этом месте, а также времени и затрат, которые уйдут на подготовку и согласование необходимых документов для начала строительства.

В центре Челябинска на продажу выставлен земельный участок площадью 1,34 га, расположенный по улице Елькина, 101А. Объявление появилось на платформе Avito. Цена, которую просит продавец за участок (кадастровый номер 74:36:0408001:103) между улицами Елькина и Овчинникова и жилыми домами, возведенными на месте бывшего танкового училища, 430 млн руб.

В объявлении сказано, что с участка предусмотрено два выезда — с улицы Овчинникова и с улицы Елькина. Кроме того, от участка до остановки общественного транспорта на улице Овчинникова всего 180 м. Также продавец уверен, что там же будет располагаться и вход в будущую станцию челябинского метротрама («Ъ-Южный Урал» писал о том, как идут работы на линии «Север—Юг»).

Но главным достоинством участка названа возможность построить на этой площади от 20 тыс. до 40 тыс. кв. м жилья. К объявлению приложена визуализация, на которой обозначены два будущих 17-этажных жилых дома. «Teрриториальнaя зона Б.3.1. (смешанная зона в зонах развития). Есть градостроительная оценка участка, ГПЗУ»,— сказано в карточке объекта на Avito.

Участок, указанный в объявлении, по данным «Ъ-Южный Урал», располагается на бывшей складской базе компании «Уралтехоптторг». По данным публичной кадастровой карты Росреестра, кадастровая стоимость участка составляет чуть менее 15,2 млн руб., а его назначение — «для эксплуатации зданий и сооружений складской базы». Кроме того, на участке располагается восемь учтенных в Росреестре объектов недвижимости — склады, офисы, магазины стройматериалов, автомобильных красок, а также автосервис.

Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», считают цену, запрошенную за участок, высокой, несмотря на хорошую локацию, а его форму крайне неудобной для строительства. Кроме того, потенциальным покупателям стоит учесть те затраты времени и ресурсов, которые предстоит сделать для того, чтобы получить одобрение проекта застройки участка, а также возможный интерес к этому пространству со стороны властей города, которые могут отдать эту территорию под проект комплексного развития территорий.

«Месторасположение участка действительно интересное, самый центр города, территория, где, вероятно, будет большая стройка на месте складов, расположенных между улицами Елькина, Овчинникова и Орджоникидзе. Но сама форма участка крайне неудобная — „клинышек“, на таком при проектировании особо не разгуляешься»,— считает челябинский риелтор Лев Шпайзман.

По мнению эксперта, 430 млн руб., которые продавец просит за землю,— слишком дорого. «Кроме собственно затрат на приобретение участка, покупателю еще надо будет тратиться на снос находящихся на этом месте объектов, а также на проектирование, получение и утверждение градостроительных документов, экспертизы, получение разрешения на строительство жилья. Это займет много времени, сил и ресурсов»,— уверен Лев Шпайзман.

Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов уверен, что запрошенная цена оправдана только в том случае, если градостроительный план участка и правда позволит построить 40 тыс. кв. м жилья. Кроме того, вызывает сомнения сам метод ценообразования, примененный продавцом.

«Запрошенные 430 млн руб. оправданы, только если градплан позволяет построить около 40 тыс. кв. м: застройщик считает цену земли не в сотках, а в разрешенных метрах, и здесь это от 10,8 до 21,5 тыс. руб. на метр будущего жилья. По нашей оценке, при цене продажи 160–190 тыс. руб. за кв. м и 40 тыс. кв. м земля займет 8–10% выручки, что для центра нормально, а при 20 тыс. кв. м — уже 16–19%, и лишние 6–9 процентных пунктов застройщик отдаст из своей маржи. Если реальный потенциал ближе к 20 тыс. кв. м, рыночный ориентир для участка — порядка 220–270 млн руб.»,— подчеркивает господин Ахмедзянов.

По мнению эксперта, главный документ в такой сделке — градостроительный план участка и срок его действия.

«Регламент зоны Б.3.1, где находится участок, городская дума Челябинска меняла в декабре 2024-го и в мае 2025 года. А данные ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) годятся для проектирования только три года с даты выдачи. Поэтому покупатель будет сверять дату градплана, предельную высоту и плотность будущего жилья. А визуализация в объявлении с двумя 17-этажными домами на узком клиновидном участке больше похожа на нижнюю половину заявленного диапазона, чем на верхнюю.

Да, сильная сторона локации — будущая остановка метротрама „Улица Овчинникова“, от которой сейчас ведут тоннели к центру. Но запуск линии уже переносили с 2024-го на 2026 год, теперь его обещают в 2027-м, поэтому полную премию за метро покупатель в цену земли пока не заложит. Кроме того, на участке сейчас работают склады, оптовые компании и автосервисы: если они стоят на продаваемой земле, из цены вычтут время и деньги на расторжение аренды и снос, а арендаторы пойдут искать небольшие склады на окраинах»,— уверен Станислав Ахмедзянов.

При этом, по мнению управляющего партнера IBC Global, логика продавца в целом понятна. Но поскольку покупателю придется вложить в покупку значительные ресурсы и время, то и итоговая цена будет определяться не совсем так, как хотел бы нынешний собственник.

«Спрос на центр в Челябинске растет: челябинцы возвращаются из пригородов, а средняя цена метра в новостройках, по данным регионального минстроя, к лету поднялась до 160–170 тыс. руб. При ключевой ставке 14% деньги, замороженные в участке, обходятся покупателю минимум в 60 млн руб. в год, а до первых продаж с проектированием, экспертизой и освобождением площадки пройдет не меньше года. Логичный покупатель — местный застройщик с собственным генподрядом, которому нужна площадка в центре у метротрама, и торговаться он будет от разрешенных метров, а не от цены в объявлении»,— считает господин Ахмедзянов..

«Я бы не сбрасывал со счетов возможный интерес администрации города к этому пространству — вполне вероятно, что на этой территории, как и на соседних площадках, будет запущен механизм реновации или КРТ (комплексного развития территории). И тогда совсем не исключен вариант изъятия земли под эти цели. В этом случае, конечно же, никто не заплатит желаемые 430 млн руб.»,— отмечает Лев Шпайзман.