В четырех стенах

За последний год объем предложения на рынке продаж комнат сократился на четверть, а за последние пять лет — более чем вдвое. Сегмент постепенно вытесняется студиями, которые имеют преимущества как юридического характера, так и в виде автономности владения. Впрочем, совсем комнаты не исчезнут с рынка и спрос на них сохранится в ближайшие годы из-за низкой цены и престижных локаций.

Число объявлений по продаже комнат в квартирах снижается. На ЦИАН таких объявлений в конце августа 2026 года было 8,5 тыс., что на 24,7% меньше, чем годом ранее, когда показатель составлял 11,3 тыс. Пять лет назад, в 2021 году, их было еще больше — 20,2 тыс. лотов.

Доля сегмента комнат на вторичном рынке жилья невелика. Максимальная доля предложения от общего объема готового жилья зафиксирована в Брянске (10,2%), Санкт-Петербурге (9,5%), Чебоксарах (9,5%), Перми (9,4%) и Пензе (9,3%), говорят аналитики компании.

В «Этажах» говорят, что рынок комнат постепенно сменяется студиями. По данным ЦИАН, объем предложения студий по всей России составляет 16,6 тыс. лотов, что на 1,8% больше год к году. По словам ведущего аналитика «Этажей» Александра Иванова, спрос на комнаты в этом году ниже на 5%, в то время как на студии он вырос на треть. Причина как в более высокой ликвидности студий, так и в том, что, в отличие от комнат, они располагаются в новом жилом фонде с современной инфраструктурой, уточняет он. Кроме того, банки охотнее кредитуют покупку студий, чем комнат, что тоже влияет на спрос, добавляют в «Инком-Недвижимости».

Несмотря на то что студии и комнаты — малометражные варианты жилья, комнаты в коммунальных квартирах со студиями все-таки не конкурируют из-за разной целевой аудитории покупателей. Компактные студии покупают инвесторы для сдачи в аренду, молодые семьи, а также родители в качестве будущего первого жилья для детей. Комнаты в коммуналках покупают инвесторы под расселение, люди среднего возраста, которым нужно именно свое жилье в конкретной локации, говорят в ЦИАН.

Произошла поляризация: студии закрепились в статусе доходной недвижимости для узкого круга инвесторов, а комнаты окончательно превратились в вынужденное решение жилищной проблемы для людей с минимальным капиталом, которым недоступны даже самые маленькие современные квартиры, считает руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. Кроме того, коммуналки находятся в старых домах, а студии — в новых городских районах.

Комнаты остаются более бюджетным вариантом приобретения жилья. Иногда они в три раза дешевле студий. Например, в Москве средняя стоимость комнаты составляет 6,5 млн руб., в то время как студия от застройщика — 14 млн руб., говорит главный аналитик ЦИАН Алексей Попов. По его подсчетам, в Подмосковье показатели составляют 2,1 млн руб. и 6,6 млн руб. соответственно, в Петербурге — 3,1 млн руб. и 7,2 млн руб., в Ленинградской области — 1,5 млн руб. и 4,7 млн руб.

Студия сравнимой ценовой категории обычно расположена дальше от центра, но дает отдельную квартиру и приватность. Этот формат выбирают за самостоятельность: у собственника есть свои кухня, санузел, входная зона и понятные правила жизни. «Комнаты в коммунальных квартирах сохраняют спрос там, где особенно дорогая локация и большой разрыв между ценой комнаты и отдельной жилой недвижимости. То есть коммуналки не исчезают, но и не становятся полноценной альтернативой современному компактному жилью»,— считает коммерческий директор «Унистроя» Гэльнур Валеева.

Студии удобнее для собственного проживания, сдачи в аренду и последующей перепродажи. С комнатами ситуация сложнее. Сделки могут сопровождаться юридическими нюансами, связанными со статусом объекта, долевой собственностью, приватизацией и преимущественным правом покупки других собственников, отмечает аналитик по динамическому ценообразованию BM Group Development Ирина Павлова.

Главная особенность владения комнатой — использование совместных зон. Закон устанавливает, что владение и пользование общим долевым имуществом происходит только по соглашению всех участников. Если договориться не получается, решать бытовые конфликты и определять порядок пользования кухней или коридором приходится в судебном порядке. Все эти неудобства тоже отражаются на спросе на комнаты, говорят в московской коллегии адвокатов «Аронов и партнеры».

Покупатель комнаты должен учитывать невозможность сдачи комнаты в аренду без согласия соседей. «Хотя комната и является изолированной, наниматели будут неизбежно пользоваться общими помещениями квартиры. Верховный суд РФ разъяснил: поскольку общие зоны находятся в общей долевой собственности, вопрос об их использовании нанимателями комнаты необходимо согласовать со всеми сособственниками. Без их письменного согласия сдавать комнату внаем незаконно»,— предупреждает советник практики корпоративного права «Аронов и партнеры» Антон Новосельцев.

Юридические трудности могут возникнуть и при продаже комнаты постороннему лицу, так как у соседей по коммунальной квартире есть преимущественное право покупки. Продавец обязан направить каждому собственнику письменное извещение с указанием цены и условий сделки.

Как показывает практика, известить соседей бывает сложно. Они могут не проживать в квартире, а Росреестр ограничивает предоставление персональных данных третьим лицам без согласия самого собственника. Если продать комнату без надлежащего уведомления соседей, любой из них может в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя, перечисляет господин Новосельцев.

Несмотря на очевидные бытовые сложности, комнаты всё еще покупают и в будущем они не исчезнут. Одной из причин такого явления опрошенные аналитики считают нехватку средств у покупателей. Пока комната остается единственным вариантом для студентов, мигрантов и жителей с низкими доходами, особенно при высоких ставках по ипотеке. Но сжатие объемов предложения в перспективе может привести к росту цен, не исключает Ирина Павлова.