Малые городские метры
Студии в крупных российских городах популярнее комнат
Квартиры-студии остаются востребованным форматом жилья в крупных городах и постепенно вытесняют предложение комнат. Несмотря на то что в отдельных городах цены на комнаты за год выросли на 60% против 20% у студий, последние остаются более ликвидными и комфортными для проживания.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Малометражки дорожают
По данным исследования «НДВ-Супермаркет недвижимости» и девелопера Unikey, доля малогабаритного жилья — студий и однокомнатных квартир — по итогам восьми месяцев 2025 года достигала 63% в общем объеме предложения комфорт-класса в старых границах Москвы. В бизнес-классе показатель оценивается в 48%, премиум — 27%. За год показатель снизился только в комфорт-классе — на 1 процентный пункт (п. п.), а в бизнес- и премиум-сегментах увеличился на 2 п. п.
Говоря о малогабаритных квартирах, участники рынка подчеркивают, что наиболее востребованным объектом среди таковых остаются студии.
По подсчетам «Метриума», доля студий на первичном рынке Москвы в 2025 году выросла с 11% до 14% в экспозиции, несмотря на запрет строительства квартир меньше 28 кв. м.
Такие лоты приобретают как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. «Наибольший спрос на студии фиксируется в ближнем Подмосковье: в Одинцовском городском округе, Балашихе, Химках, Мытищах, Люберцах и Видном. Здесь они остаются доступными по цене, при этом имеют хорошую транспортную связь с Москвой»,— приводит данные коммерческий директор УК «Вектор» Софья Ковган.
«В Москва около 30% всех продаж квартир-студий приходится на пять районов, в которых расположены крупные проекты,— это Очаково-Матвеевское, Западное Дегунино, Даниловский, Москворечье-Сабурово и Солнцево»,— добавляет генеральный директор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина.
Спрос на наиболее компактные лоты площадью до 30 кв. м за два года сократился более заметно, чем на жилье в целом, отмечают эксперты. «Пик спроса на компактные студии пришелся на 2023 год: тогда их доля в общей структуре продаж в Москве составляла 20–25%. В этом году на квартиры и апартаменты площадью до 30 кв. м приходится 16,6–19,3% всех ДДУ»,— говорят в агрегаторе RedCat.
Комментируя спрос на малометражные квартиры, эксперты подчеркивают, что это или вложение для сбережения средств, или вынужденная бюджетными ограничениями покупка. «Рост доли сделок в этом сегменте спровоцирован недоступностью для покупателей больших по площади и более функциональных квартир. Как мы понимаем, студия — это не семейный формат жилья, и потому ее последующая ликвидность может быть ограничена спросом. Однако как инвестиция, ориентированная на окупаемость через арендный поток, студии оправданны — рынок аренды жилья на пороге роста, и такие лоты будут востребованы и будут приносить доходность на 1 кв. м выше, чем прочие форматы квартир»,— утверждает управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова.
Коммуналки исчезают
«За год объем предложения студий снизился почти на 30%, особенно в сегменте новостроек. Это сразу отразилось на ценах: средняя стоимость студии выросла с 8,5 млн до 10,3 млн руб., а стоимость 1 кв. м достигла 427,6 тыс. руб.»,— говорит директор по продажам Asterus Татьяна Шибанова.
Пока полноценные малометражные квартиры растут в цене, комнаты в коммунальных постепенно исчезают с рынка — это происходит даже в Санкт-Петербурге, для которого подобный жилой фонд был характерен десятилетиями. «В 2024 году число сделок с комнатами сократилось примерно на 20%»,— отмечает Наталья Круглова.
В крупных городах предложение комнат в коммунальных квартирах также ограниченно.
Например, как показывает аналитика ЦИАН, в сентябре 2025 года на объявления по продаже комнат приходилось чуть более 1% от всего вторичного рынка жилья.
«Больше всего таких вариантов в Санкт-Петербурге (3,7%) и Москве (2,6%). В городах-миллионниках на них приходится около 1% лотов. Комнаты исчезают и из-за реализации программ по их расселению и через сделки между соседями»,— объясняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
В 2024 году наибольшая доля предложения была сосредоточена в Восточном и Южном округах Москвы — около 590 и 560 комнат соответственно, продолжают в УК «Вектор». При этом в компании подчеркивают, что комнаты тоже дорожают, но не из-за привлекательности формата, а из-за дефицита. «В 2025 году средняя цена комнаты в Москве превысила 4,6 млн руб. (+17,5% за год), в Подмосковье — около 1,85 млн руб. (+5,7%). При этом количество предложений упало почти на 43%»,— говорит Софья Ковган.
«В отличие от коммунального жилья в ЦАО, на окраинах часто нет смысла объединять комнаты — ремонт и перепланировка, скорее всего, не окупятся»,— объясняет географию предложения Алексей Попов. По данным «ЦИАН Аналитики», больше всего комнат — 13% от общего числа объектов в экспозиции — в августе 2025 года находилось в Текстильщиках, купить такую можно было в среднем за 4,41 млн руб. В Бирюлево Западном, где на вторичном рынке насчитывается 12% комнат в коммунальных квартирах, стоимость в августе достигала 4,56 млн руб. В Измайлово и Перово цена 1 кв. м — чуть выше 5 млн руб., но количество комнат на вторичном рынке меньше: не более 8%. В Лефортово и Южнопортовом районах доля коммунальных комнат не выше 7%, а их средняя стоимость — 5,18 млн и 5,38 млн руб.
Меньше всего, по данным ЦИАН, комнат в центре Москвы: в Замоскворечье и Тверском районах. Здесь их доля не выше 6%, а стоимость — 8,17 млн и 8,82 млн руб.
Комнаты сегодня приобретают те, кому важно решить жилищный вопрос здесь и сейчас, а также инвесторы с ограниченным бюджетом и стремлением вложить средства именно в жилье. И спрос на такой формат есть не только в Москве: «По данным “Мира квартир”, выше рынка (или 10% за год) подорожали комнаты в Магнитогорске (+62%), Махачкале (+49,8%), Курске (+35,3%), Волжском (+32%) и Кирове (+29,4%). В Москве комнаты подорожали в среднем на 17,5%, до 4,63 млн руб., в Санкт-Петербурге — на 9,5%, до 2,97 млн руб.»,— приводит данные директор портала «всеостройке.рф» Светлана Опрышко.
Покупатели стремятся к отдельному жилью, дающему собственнику ощущение приватности, поэтому комнатам в будущем будут предпочитать студии, утверждают участники рынка. «Если человеку не хватает на квартиру, то он с большей вероятностью будет снижать требования к жилью (смотреть другие районы или лоты в худшем состоянии), а не перейдет на подбор вариантов в коммуналках»,— уверен Алексей Попов.
«Комнаты в коммунальных квартирах, собственно, как и сами такие квартиры, постепенно уходят в прошлое относительно столичного рынка»,— соглашается руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики девелоперской компании «Главстрой» Елизавета Родина.