Недоступная собственность
Россияне все чаще предпочитают покупке аренду жилья из-за высоких цен
С 2020 года объем рынка аренды вырос на 13%. Сейчас в России снимают квартиры почти 6 млн семей. Арендное жилье сейчас единственная возможность изменить свои жилищные условия: стоимость покупки жилья в столичных новостройках за пять лет подорожала более чем в два раза, а рыночные ставки по ипотеке остаются заградительными уже несколько лет. В следующие пять лет рост интереса к арендному жилью ускорится. Число семей, снимающих жилье, увеличится еще на 25%.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Не в свое, а в съемное
Количество семей, арендующих жилье в России на рыночных условиях, увеличилось на 13%: с 5,1 млн в 2020 году до 5,8 млн в 2025 году. Это следует из подсчетов Аналитического центра ДОМ.РФ. За это же время площадь арендуемого жилья выросла со 198 млн до 252 млн кв. м. Это 6,3% от общей площади жилищного фонда в стране.
В ДОМ.РФ ожидают ускорения роста спроса на аренду в последующие пять лет. По их данным, рынок может вырасти более чем на 25% — еще около 1,5 млн семей готовы рассматривать аренду как способ улучшения жилищных условий. Большая часть из них (62%) — молодые семьи, где один из супругов младше 36 лет. Аналитики госкомпании отмечают, что по мере развития организованного рынка аренды спрос может вырасти за счет арендаторов, обычно не рассматривающих долгосрочную аренду. «В текущих условиях из 7,3 млн семей действующих и потенциальных арендаторов только 1 млн готовы на аренду сроком более пяти лет. Но их число может увеличиться в шесть раз, до 6 млн семей, при создании необходимых условий. В список входят официальный договор, высокое качество жилья, гарантия цены»,— перечисляют в Аналитическом центре ДОМ.РФ.
Тенденция к увеличению числа семей, выбирающих аренду, обусловлена высокой стоимостью недвижимости и сохраняющимися высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, которые делают покупку квартиры практически недоступной для значительной части населения.
За последние пять лет квадратный метр, например, в Москве вырос в цене более чем в два раза. По данным «Бест-Новостроя», с апреля 2021 года средняя стоимость новостроек в Москве (с учетом Новой Москвы) выросла на 123%, с 341 тыс. до 759,7 тыс. руб. за 1 кв. м к началу апреля 2026 года. В массовом сегменте показатель вырос на 89%, с 205 тыс. до 386,9 тыс. руб. Рыночные ставки по ипотеке на первичном рынке жилья в начале апреля 2021 года составляли 7,87%, в начале апреля 2026 года — более чем в два раза больше, 19,91%.
«В условиях ограничения льготных ипотечных программ доступных инструментов для приобретения жилья, кроме рассрочки, практически не существует. Однако рассрочка требует значительного первоначального взноса и предполагает ежемесячные платежи, несопоставимы со стоимостью аренды»,— напоминает руководитель департамента консалтинга и инвестиций «Бест-Новостроя» Андрей Стряпухин. Так, при стоимости квартиры в 20 млн руб. процентная ставка по ипотеке на вторичном рынке составит 21%, а ежемесячный платеж — 285 тыс. руб. Необходимый доход заемщика должен быть 364 тыс. руб. «По семейной ипотеке на ту же сумму ставка составит 12,2%, а ежемесячный платеж — 167 тыс. руб., что более сопоставимо с обычными арендными платежами в размере около 100 тыс. руб.»,— посчитал господин Стряпухин.
По словам президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, кроме ограничений возможности покупки за счет дорогой ипотеки, на рост рынка аренды влияют и другие факторы. Среди них — отсутствие накоплений на первый взнос у молодых семей при желании жить отдельно от родителей или даже предпочтение быть свободными от долгосрочных финансовых обязательств в период до рождения детей, аренда квартиры на период строительства, так как предыдущее жилье было продано для оплаты первого взноса, перечислила она.
Обстановка на рынке аренды
Участники арендного рынка рост спроса тоже ощутили — сейчас объем предложения на массовом рынке аренды жилья в Москве на 52,3% меньше, чем был пять лет назад. «За этот период минимальный показатель был зафиксирован в 2024 году: той весной объем экспозиции был на 11% меньше, чем сейчас»,— рассказывает замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
По ее словам, в этом году спрос слабее, чем в 2023–2025 годах, и предложение стало понемногу расширяться. «Сегодня рынок нанимателей — у них появился выбор. С начала 2026 года экспозиция на московском рынке найма увеличилась на 25%»,— отмечает эксперт.
В этом году ассортимент увеличивается в том числе за счет более экономичных лотов. Самая дешевая квартира в старой Москве (не учитывая Зеленоград) в апреле стоила 30 тыс. руб., а в марте и феврале — 35 тыс. и 40 тыс. руб. соответственно, посчитали в «Инком-Недвижимости».
Также на рынок выходят квартиры, купленные в новостройках в период массовой льготной ипотеки и на вторичном рынке, но с использованием ипотечных средств по более доступным ставкам, чем сейчас.
«На этом фоне качество предложения в массовом сегменте постепенно растет, и это влияет на большинство собственников: владельцы старых наследных квартир подтягивают свои объекты к общему запросу на современное жилье, ищут платежеспособных арендаторов и готовы вкладываться в обновление и улучшение квартиры»,— говорит госпожа Полякова.
Стоимость аренды в этом году остается примерно на том же уровне, что и в прошлом. Средняя ставка аренды студии в старых границах Москвы составляет 46–57 тыс. руб., однокомнатной квартиры — 52–66 тыс. руб., двухкомнатной — 70–85 тыс. руб., трехкомнатной — 75–90 тыс. руб. Средние значения могут меняться в основном за счет изменений состава экспозиции в конкретной локации. «Медианная цена поднимается в связи с тем, что активнее разбирали более дешевые варианты или в предложение поступили более дорогие объекты. Или, напротив, снижается, когда из предложения вымываются более ликвидные и дорогостоящие лоты»,— поясняет Оксана Полякова.
Любовь к собственности сохраняется
У роста спроса на аренду в первую очередь экономические мотивы. «Покупка жилья стала существенно дороже, а не потому, что россияне “разлюбили” собственность»,— констатирует директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина.
Установка на владение собственным жильем в России остается устойчивой, согласен Андрей Стряпухин.
В меньшей степени ее разделяют жители мегаполисов, особенно Москвы и Санкт-Петербурга, где развитая инфраструктура аренды в том числе исторически обусловлена значительным количеством приезжих, включая студентов.
«Но для страны в целом квартира — это до сих пор надежная и консервативная инвестиция. Психологический аспект владения недвижимостью играет важную роль. Наличие собственного жилья обеспечивает чувство стабильности и контроля над имуществом, которое может быть источником дохода через аренду или продажу. Также имеет значение и непрозрачность рынка аренды, на котором до сих пор достаточно много мошенников»,— рассуждает господин Стряпухин.
Но объяснять рост популярности аренды только высокой стоимостью покупки собственной квартиры было бы неверно. «В этом тренде есть выраженный компонент мобильности населения. Для части домохозяйств аренда — это инфраструктура перемещения за работой, а не замена покупке как таковой. Аренда позволяет рынку труда быть более гибким: быстрее закрывать дефицит кадров, поддерживать межрегиональную мобильность и снижать издержки переезда»,— говорит Венера Шайдуллина. В частности, ДОМ.РФ обосновывает развитие арендного жилья в Дальневосточном федеральном округе и Арктической зоне задачами привлечения и закрепления специалистов.
Негативная сторона тренда в том, что расширение аренды в России во многом вынужденная мера. «Возможность иметь собственность для части спроса отодвигается, а не дополняется арендой»,— резюмирует госпожа Шайдуллина.