С вещами на выход
Как защитить свои права при выселении из арендованного жилья
В России более 5,8 млн семей, по данным «Дом.РФ», арендуют жилье. Арендные отношения нередко становятся почвой для конфликтов квартирантов и собственников жилья и заканчиваются выселением. «Ъ-Недвижимость» разбирался, как избежать нарушения прав сторон в этой области.
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Без договора — никуда
Выселение квартиранта из арендуемого им жилья — процесс сложный и непредсказуемый, нередко сопровождающийся противоправными действиями как со стороны владельцев, так и арендаторов.
Сдача квартиры в аренду регулируется гл. 35 Гражданского кодекса РФ, а в ст. 687 указаны основания для законного расторжения договора по инициативе наймодателя.
Чтобы избежать незаконного выселения, в договоре аренды нужно максимально конкретизировать срок просрочки, при котором арендодатель вправе требовать выселения, зафиксировать состояние квартиры в акте приема-передачи с фотографиями, указав все вплоть до моделей бытовой техники. В свою очередь, для защиты прав собственника жилья необходимо указать существенные нарушения. Обязательны правила проживания, цель найма, число проживающих и другие детали, перечисляет директор департамента аренды сети агентств «Этажи» Ольга Павлинова.
Процесс выселения арендаторов из квартиры регулируется отдельными пунктами, конкретизирующими и упрощающими неожиданные и нештатные ситуации. Как правило, в договоре аренды нужно указывать срок выселения, но обычно арендодатель предупреждает об освобождении квартиры за месяц, говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Если не обозначить процесс и причины выселения в договоре, то можно оказаться в непростой ситуации. Жительница подмосковного Дмитрова Анна Сараева хотела продать свою однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м за два месяца, но процесс затянулся на год, в течение которого это жилье продолжала снимать семейная пара, которую она нашла через агентство недвижимости. Через год она обратилась в другое агентство, от которого узнала, что ее квартиру сдают посуточно и делает это та самая семейная пара. «Так я случайно узнала, что мои квартиранты — владельцы местного нового риэлторского агентства, специализировавшиеся на субаренде. Я решила их выселить, но, делая это, совершила несколько ошибок сразу, которые привели к разбирательствам с арендаторами»,— поделилась она.
Проверка арендаторов
В российских законах есть несколько нормативных актов, определяющих и методы выселения арендаторов, и проверку их благонадежности, соблюдение которых поможет избежать неприятных ситуаций.
Перед сдачей квартиры стоит проверить будущего жильца по открытым государственным реестрам. Например, установить подлинность паспорта можно через официальный сервис МВД России или портал «Госуслуги», а неоплаченные задолженности — в Банке данных исполнительных производств ФССП.
Участие в судебных спорах отслеживается на сайтах судов общей юрисдикции по месту регистрации арендатора, сведения о банкротстве проверяются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел по фамилии. Хотя полностью исключить риски такая проверка не может, но позволяет отсеять заведомо недобросовестных кандидатов еще до заселения, отмечают в компании «Яковлев и партнеры».
Нелишним будет посмотреть профиль будущего арендатора в соцсетях, считают в агентстве «Этажи». Даже если собственник удостоверился в легитимности потенциального арендатора, лучше указать в договоре аренды количество визитов к арендаторам в месяц с предварительным уведомлением о своем приходе. Гарантом также может стать страхование квартиры или депозит, который вносится авансом и при отсутствии проблем за период аренды возвращается арендатору.
Самые типичные причины расторжения договора аренды — неряшливость арендатора, асоциальное поведение и просрочка платежей по арендной плате.
Жалоб на несвоевременную оплату аренды не более 4–5% от общего числа конфликтных ситуаций в этом сегменте, и решаются они простыми переговорами.
Однако, чтобы выселить арендатора по этим причинам на законных основаниях, придется приложить усилия.
Законное выселение арендатора начинается еще с договора с ним, где чем четче в нем прописаны основания для расторжения, тем проще будет собственнику отстоять свои права. «Так, по общему правилу собственник может досрочно расторгнуть договор с нанимателем только через суд. Однако в договоре краткосрочного найма можно прописать внесудебный порядок его расторжения. На практике суды признают законным условие о том, что собственник вправе отказаться от договора без обращения в суд при задержке арендной платы всего на десять календарных дней»,— говорит юрист юридической группы «Яковлев и партнеры» Анастасия Асабина.
Если возникший конфликт не получается урегулировать мирно, лучший вариант — действовать в рамках закона, то есть направить письменное предупреждение заказным письмом с требованием устранить выявленные нарушения. Затем необходимо отправить досудебную претензию. В большинстве случаев этого оказывается достаточно, чтобы урегулировать конфликт. Судебных разбирательств, как правило, не хочет никто.
Но есть и из ряда вон выходящие конфликты. Например, приводит пример Ольга Павлинова, майнеры сняли квартиру и накопили задолженность за электроэнергию в размере 860 тыс. руб. Сейчас, по ее словам, решается вопрос о привлечении арендаторов к возмещению ущерба.
Если договор срочный и срок его действия еще не закончился, собственник не всегда может просто потребовать освободить квартиру. Если договор бессрочный, как правило, арендатор уведомляется о прекращении договора в срок, установленный законом или самим договором. «На практике оптимальный путь — сначала попытаться договориться. Если собственник планирует продажу квартиры, можно заранее обсудить с арендатором дату выезда и при необходимости компенсировать часть расходов на переезд. Это часто быстрее и дешевле судебного разбирательства»,— говорит коммерческий директор Asterus Дарья Комиссарова.
Если дело дошло до суда и он оказался на стороне собственника, после вступления решения в силу наниматель обязан выехать. Если он отказывается, выселение производится принудительно приставами. При этом самовольное выселение без решения суда может быть квалифицировано как самоуправство, предупреждает управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит.
Также запрещено отключение коммунальных услуг без законных оснований, применение силы или угроз, изъятие имущества нанимателя без решения суда, перечисляет он.
Минимизировать риски как для нанимателя, так и для владельца квартиры, который ее сдает, поможет удостоверение договора найма у нотариуса, говорят в Федеральной нотариальной палате. В этом случае проверку персональных данных потенциального нанимателя берет на себя нотариус.
Нотариальный документ дает и жильцу, и собственнику дополнительные гарантии и помогает избежать конфликтных ситуаций. Оспорить договор с печатью нотариуса гораздо сложнее: для суда он обладает повышенной доказательственной силой. «Наймодатель также может предусмотреть в договоре особые отменительные условия — описать ситуации, когда жильцы должны будут освободить помещение без лишних вопросов»,— резюмируют в Федеральной нотариальной палате.