Обновление городов: ставка на КРТ

По итогам I полугодия 2026 года, на Краснодарский край приходится 1,4 млн кв. м жилья в проектах КРТ — 15% российского портфеля. Девелоперам и собственникам земли участие в них позволяет привлекать инвестиции на реализацию масштабных проектов, регионам — наращивать жилищное строительство и развивать инфраструктуру, в том числе на перспективных территориях. А также возвращать в городскую экономику бывшие промышленные площадки, которые уже не используются, за счет частного капитала по программе редевелопмента. Дополнительным стимулом для участников механизма КРТ сегодня стали упрощение процедур и субсидирование в рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни».

Комплексный подход

По данным аналитиков ДОМ.РФ, Краснодарский край занимает второе место в России по объему жилья, строящегося в рамках КРТ. Механизм комплексного развития территорий позволяет переходить от точечной застройки к комплексному преображению целых районов — созданию сбалансированной городской среды с необходимой инфраструктурой, благоустройством и общественными функциями. Это касается как освоения новых территорий, так и возвращения в активный хозяйственный оборот бывших промзон с восстановлением городских связей и наполнением их актуальными функциями.

«Для Краснодара такой подход сегодня особенно актуален, поскольку город продолжает активно расти, а дефицит свободных территорий внутри сложившейся городской среды становится все более ощутимым»,— говорит Марина Черненко, директор по градостроительным вопросам компании НЕОМЕТРИЯ.

Главная ценность КРТ для Сочи связана с возможностью одновременно планировать жилье, дороги, социальные объекты, общественные пространства и курортную инфраструктуру, считает эксперт по недвижимости Сочи, автор ТГ-канала о недвижимости «Какой бюджет — такой сюжет» Кирилл Флутков. «В действующих проектах застройщики берут на себя строительство мостов, благоустройство набережных, создание парков и скверов. В новых проектах в разных районах появляются школы, детские сады и спа-комплексы. Для Сочи с его сложным рельефом и высокой нагрузкой на транспорт это особенно важно»,— отмечает господин Флутков.

КРТ предполагает, что инфраструктура закладывается одновременно с жилым строительством. «Основная цель — это развитие поселений и городов, а также всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий»,— подчеркивает урбанист, социолог, основатель CM International Петр Кудрявцев.

Цена вопроса

С начала 2026 года на Кубани заключено 46 договоров КРТ общей площадью более 1,6 тыс. га. Их совокупный потенциал превышает 11,7 млн кв. м, в том числе более 8,6 млн кв. м жилья. Больше всего соглашений — 15 — приходится на Краснодар. Они охватывают 903 га с градостроительным потенциалом 5,78 млн кв. м, из которых 5,09 млн кв. м — жилье. Регион также лидирует по числу проектов, реализуемых по инициативе правообладателей земельных участков.

Для Кубани интересна такая модель, говорит генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. Крупный участок позволяет распределить затраты на инфраструктуру между очередями и синхронизировать строительство домов, дорог и социальных объектов. При дорогом финансировании эта возможность напрямую влияет на экономику проекта.

Такой подход предполагает значительные вложения еще до старта продаж жилья и начала возврата инвестиций. Поэтому его практикуют крупные девелоперские компании, способные привлечь в качестве партнеров ключевые финансовые институты. «Механизм КРТ требует значительных собственных средств девелопера на первом этапе — выкуп земельных участков, расселение, начало строительства инфраструктуры. Альтернативный вариант — использование инструментов государственно-частного партнерства»,— говорит Марина Черненко.

Сегодня часть затрат на развитие территории может покрываться за счет федеральных субсидий. С 2024 года действует механизм софинансирования инфраструктуры в проектах КРТ. Средства могут направляться на социальную и транспортную инфраструктуру, объекты водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения, а также подключение к инженерным сетям. «Это принципиально важно: государство помогает строить дороги, школы и коммуникации, тем самым снижая финансовую нагрузку на проект и стоимость квадратного метра для покупателей нового жилья»,— отмечает Марина Черненко.

Не квартирой единой

По данным ДОМ.РФ, с учетом строительной готовности распроданность жилья в проектах КРТ составляет 78% против 69% по всему портфелю застройщиков. Эксперты связывают более высокий спрос с тем, что покупатели оценивают уже не только квартиру, но и качество среды вокруг нее.

Эти выводы подтверждает опыт НЕОМЕТРИИ в Сочи: по данным девелопера, в 2026 году комплексные проекты лидируют в Сочи по количеству сделок, а сама компания занимает первое место в городе с долей рынка более 20%, в первую очередь, благодаря таким жилым комплексам.

Редевелопмент по-кубански

В Минстрое отмечают, что КРТ — механизм ускоренного вовлечения в оборот заброшенных или неэффективно используемых территорий, прежде всего, под жилищное строительство.

Для Кубани такой механизм особенно важен из-за масштаба территорий, требующих комплексного развития, говорит Валерий Летенков. Их возвращение в хозяйственный оборот требует развития дорог, инженерных сетей и определения дальнейшего сценария использования земли. КРТ позволяет объединить эти задачи в рамках одного проекта.

По словам Марины Черненко, территория Краснодарского края с точки зрения КРТ очень неоднородна: районы с наиболее старой застройкой нуждаются в реновации, с другой стороны — требуется освоение незастроенных территорий, расширение границ населенных пунктов для обеспечения растущего населения жильем. На этом фоне комплексное развитие территорий становится одним из инструментов такого обновления.

На практике этот подход может менять не только функциональное назначение площадки, но и ее роль в городской структуре. Один из примеров такого редевелопмента — территория бывшего Масложиркомбината «Краснодарский». После остановки производства в 2019 году она утратила промышленную функцию и практически не использовалась. Более того огороженная территория в центре города по сути являлась барьером между соседними районами, ограничивая развитие транспортных и пешеходных связей.

Сейчас на участке площадью 28 га реализуется проект нового микрорайона. «Кроме жилой застройки со встроенными помещениями для коммерции и ретейла, запланированы два детских сада на 620 мест, школа на 1550 мест, три поликлиники, порядка 4 га отводится под благоустройство и озеленение. Экономическая активация этой территории вместе с новыми соцобъектами позволит создать около 1000 новых рабочих мест»,— отмечает Марина Черненко.

Похожая логика используется и в зарубежных проектах редевелопмента: бывшие промышленные территории рассматриваются не как отдельные жилые площадки, а как части городской структуры — с общественными функциями, рабочими местами и транспортными связями.

Цепная реакция

Качественные проекты КРТ могут создавать экономический эффект как внутри самой площадки, так и за ее пределами, считают в НЕОМЕТРИИ. Этому способствуют знаковая архитектура, инфраструктура и интеграция общественной жизни в жилую среду — они становятся катализаторами развития прилегающих районов.

На территории бывшего МЖК эту роль будет выполнять креативное и общественно-досуговое ядро. Пространства в сохраняемых исторических зданиях рассчитаны не только на будущих жителей, но и на горожан. Дополнительный импульс даст новая транспортная инфраструктура — развязка на улицах Володарского и Тихорецкой и новые внутригородские связи.

Эффект крупного проекта КРТ может распространяться и на прилегающие территории, подверждает Валерий Летенков. «Новая дорога повышает доступность соседних кварталов, рост числа жителей формирует спрос на магазины и услуги. Это создает условия для нового бизнеса и повышает интерес инвесторов к прилегающим участкам»,— отмечает эксперт. Масштаб такого эффекта зависит от связности территории с городом — транспортных и пешеходных маршрутов — и того, насколько новый проект встроен в окружающую городскую среду.

Не застроить — а развить

КРТ остается одним из приоритетных направлений жилищного строительства на Кубани. Однако при реализации таких проектов важна не только сама застройка, но и дальнейшее функционирование территории как полноценной городской среды, уверены в НЕОМЕТРИИ. «Необходимо соблюсти баланс жилых, социальных, общественных и коммерческих функций. Такой подход позволяет сформировать самодостаточную территорию, где жители могут закрывать все базовые потребности в пределах своего района»,— отмечает Марина Черненко.

Эту тенденцию отмечает и Петр Кудрявцев. По его словам, КРТ все чаще используется как инструмент развития городской среды, поскольку современному городу недостаточно просто предоставить новые площади для жилья — будущих жителей важно обеспечить необходимыми функциями. Особенно высоки требования к таким проектам на месте бывших промышленных объектов, где преобразования должны учитывать сложившийся контекст.

В результате ценность КРТ определяется не только объемом построенного жилья, но и тем, насколько новая территория становится самостоятельным центром городской и деловой активности.