Продажа требует присутствия
Собственники все чаще устанавливают самозапрет на сделки с недвижимостью без личного участия
На рынке недвижимости наблюдается повышенная осторожность со стороны собственников. По данным столичного управления Росреестра, за первое полугодие 2026 года число заявлений о запрете на проведение сделок без личного участия в Москве достигло 363,8 тыс.— это почти в полтора раза больше год к году. По России в целом наблюдается аналогичная тенденция. Эксперты признают механизм простым и рабочим, но предупреждают: это не панацея от всех видов мошенничества, включая так называемую «схему Долиной».
Фото: iStock
Фото: iStock
Профилактика вместо судов
В январе—июне 2026 года число заявлений о запрете на проведение сделок без личного участия в Москве выросло на 49% год к году, до 368 тыс., сообщило столичное управление Росреестра. По всей России картина выглядит не менее показательно, чем в столице.
По данным Росреестра, в январе—мае 2026 года ведомство зафиксировало свыше 2,5 млн заявлений о запрете регистрационных действий с недвижимостью без личного участия собственника.
Это более чем вдвое превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Региональным лидером стала Московская область (296 тыс. заявлений), второе место заняла Москва (271 тыс.), замыкает тройку Санкт-Петербург (141 тыс.). В топ-5 регионов по числу таких заявлений также вошли Краснодарский край и Татарстан.
Гендиректор агентства элитной недвижимости Ashtons International Realty Андрей Посаков подтверждает, что в последние годы собственники все чаще выходят на сделки с уже внесенной в ЕГРН отметкой о запрете. По его словам, если раньше к этой практике прибегали преимущественно владельцы высокобюджетных объектов или клиенты, которые уже сталкивались с мошенниками, то сегодня это становится стандартной мерой безопасности.
Всплеск активности собственников ряд участников рынка связывает с ростом правовой грамотности и рисками затяжных разбирательств. Как отмечает юрист Александр Стрекалов, анализ судебной практики показывает, что оспаривание уже совершенной мошеннической сделки — это многолетний, дорогостоящий и юридически сложный процесс, а суды перегружены исками о признании договоров недействительными. «Граждане осознали: предотвратить отчуждение имущества значительно проще и дешевле, чем возвращать его в суде, а бесплатная отметка в ЕГРН стала наиболее эффективной страховкой»,— уверен господин Стрекалов.
С этим согласен эксперт Ассоциации юристов России Тимур Фаизов. Он напоминает, что собственники сейчас предпочитают превентивно купировать риски. В свою очередь, Верховный суд РФ неоднократно подчеркивал необходимость оценивать добросовестность участников гражданского оборота и соблюдать повышенную осмотрительность при совершении сделок с недвижимостью.
Рост популярности механизма одновременно свидетельствует о росте числа угроз. По словам председателя совета директоров корпорации недвижимости «Асториус» Екатерины Авдеевой, в 2025 году количество преступлений в сфере недвижимости выросло на 40%. В зоне повышенного риска — пожилые граждане и собственники, редко проверяющие статус объектов.
Управляющий партнер компании «Зинин, Штурбин и партнеры» Тим Зинин объясняет рост числа таких заявлений в первую очередь тем, что у мошенников за последние годы появился новый арсенал инструментов. «Генерация голоса по короткому образцу стала доступной любому, кто умеет пользоваться нейросетью. Видео с чужим лицом собирается за считаные минуты, а убедительный текст письма или переписки — по образцу той переписки, которую мошенник раздобыл заранее. Подделка выходит настолько достоверной, что жертве трудно опознать е, даже когда она внимательна и осторожна»,— предупреждает эксперт.
Дополнительным фактором настороженности стал так называемый эффект Долиной, о котором напоминает юрист Сергей Поправка. Широкое освещение этой ситуации в СМИ усилило внимание общественности к защите прав собственности и повысило бдительность при сделках, особенно с участием лиц пенсионного возраста.
Гарантия безопасности
Запрет на сделки без личного участия, который вносится в ЕГРН на основании ст. 36 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», кардинально меняет регламент работы регистраторов. Как только в базе появляется эта отметка, Росреестр обязан автоматически, даже без рассмотрения возвращать любые документы, поданные третьими лицами. Оформить самозапрет можно за несколько минут через портал «Госуслуги» с использованием приложения «Госключ», через личный кабинет на сайте Росреестра или лично в любом отделении МФЦ. Услуга полностью бесплатна, а отметка вносится в ЕГРН в течение пяти рабочих дней. Запрет действует бессрочно до тех пор, пока собственник сам не решит его снять.
Механизм гарантированно блокирует наиболее распространенные схемы мошенничества. Как поясняет Александр Стрекалов, в первую очередь речь идет о сделках по поддельным или похищенным доверенностям, в том числе оформленным при участии так называемых черных нотариусов. «Злоумышленники изготавливают фальшивую нотариальную доверенность от имени собственника либо используют настоящую, но похищенную или полученную обманом для последующей реализации имущества. При наличии запрета Росреестр не проверяет подлинность представленных документов, а автоматически возвращает пакет заявителю еще на этапе приема».
Также, по словам господина Стрекалова, данный механизм полностью нивелирует риски, связанные с неправомерным использованием электронной подписи. Речь идет о ситуациях, когда преступники дистанционно выпускают усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) на имя собственника по подложным документам или путем взлома личного аккаунта, после чего направляют договор купли-продажи в электронном виде.
Наличие соответствующей отметки в ЕГРН гарантированно блокирует любые попытки удаленного перехода права собственности, инициированные посредниками.
Помимо прямой блокировки, наличие записи выполняет превентивную функцию. В онлайн-выписке из ЕГРН теперь предусмотрен специальный раздел, где отображается этот запрет, отмечает руководитель офиса МИЭЛЬ на «Войковской» Светлана Киреева. Для мошенников это сигнал, что объект выведен из зоны их интересов, так как попытка сделки с такой недвижимостью заведомо обречена на провал, добавляет она.
Где таятся риски
Рассматриваемая мера в целом не создает серьезных сложностей для клиентов и брокеров: система призвана защитить собственников от недобросовестных схем, а не ограничивать их законные права, поясняет коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. По словам партнера юридической фирмы «Гурьев и партнеры» Евгения Гурьева, запрет не мешает законному обороту недвижимости и не усложняет продажу квартиры через представителя. При необходимости его можно предварительно снять.
Однако у механизма есть подводные камни. Как отмечает президент «Адвокат Ворсунова & партнеры» Алла Ворсунова, поскольку запрет блокирует любые регистрационные действия без личного участия собственника, он способен создать препятствия при наследовании в случае его смерти.
Наследникам придется снимать запрет через суд либо дожидаться вступления в права, что влечет за собой дополнительные бюрократические процедуры, поясняет эксперт.
Аналогичная проблема возникает при разделе имущества по доверенности без личного присутствия.
Член Ассоциации гильдии риэлторов России Юннеса Смердова обращает внимание на еще один риск: нередко на этапе проверки выясняется, что в ЕГРН уже числится запрет, хотя ранее квартира считалась «чистой». Опасность в том, что запрет могут установить уже после получения выписки: пока документ актуален, препятствий нет, но спустя неделю продавец, опасаясь мошенников, блокирует сделку. Поэтому эксперт настаивает на запросе максимально свежей выписки из ЕГРН.
Директор компании «Земля МО» Юрий Кизилов советует подходить к установке запрета осознанно. Особенно если собственник активно использует УКЭП, живет один и не планирует сделок. «Важно письменно уведомить наследников о наличии запрета и способе получения доступа к “Госуслугам”. В противном случае им придется обращаться в суд. Также не стоит забывать про актуализацию записи при смене паспорта. Из-за расхождений ФИО в базах данных возможны коллизии: Росреестр может ошибочно пропустить сделку с представителем, посчитав запрет неактуальным для прежних паспортных данных. Оптимальное решение — подать новое заявление с актуальными сведениями»,— уточняет он.
Говоря о перспективах правовых технологий, директор департамента вторичной недвижимости EstaTet Юлия Дымова подчеркивает, что их развитие будет тесно связано с информационными технологиями и кибербезопасностью. «Уже сейчас доступна опция проведения удаленных сделок напрямую через Росреестр — без участия МФЦ и банков. Но переход на дистанционный формат требует от участников рынка повышенной осмотрительности: особое внимание необходимо уделять защите персональных данных, включая биометрические»,— резюмирует она.