Рекламаkommersant.ru/ad

Радио «ЪFM»

Слушать прямой эфир

Выпуск газеты №188/П

В архив

RuStore
Скачайте в
RuStore
AppGallery
Скачайте в
AppGallery
Android
Загрузите на
Android
Радио «ЪFM»«ЪFM»
Выпуск газеты №188/П«Ъ» Газета
Коммерсантъ. Недвижимость

Без денег и квартиры

Чем опасны сделки на вторичном рынке недвижимости

03.10.2025, 15:47
Если покупатели новостроек защищены законом «Об участии в долевом строительстве», то на вторичном рынке шансы столкнуться с мошенническими схемами и лишиться и жилья, и средств, значительно выше. В числе распространенных рисков — подделка документов о праве собственности, оспаривание сделок при последующем банкротстве и «ведомые» продавцы.

Игорь Елисеев / Коммерсантъ

Риск столкнуться с мошеннической схемой при покупке жилья на вторичном рынке невысок только в сегменте элитной недвижимости. По словам директора по правовым вопросам Kalinka Ecosystem Михаила Юсубова, к специфическим рискам высокобюджетного сегмента можно отнести сложные корпоративные конструкции: реализация прав через офшорные компании или многоуровневые юридические лица с целью затруднить проверку реальных бенефициаров и правового статуса объекта.
В массовых сегментах жилья рисков заметно больше: особенно распространены мошенничества в сделках с наследственной недвижимостью, супружеским имуществом и оплаченными маткапиталом квартирами.
Также часто встречаются случаи подделки документов о праве собственности.
Наследственная недвижимость может скрывать проблемы, связанные с законностью оформления наследственных прав. Например, продавец квартиры мог предоставить нотариусу поддельные документы о родстве, поддельный паспорт, поддельное или утратившее силу завещание. Но даже если наследник законно вступил в права, сложно гарантировать, что в дальнейшем не появится неучтенный наследник, не знавший о смерти наследодателя или вступивший во владение только частью наследства и имеющий право претендовать на остальные доли.
В случае сделки с подобными наследственными квартирами покупатель неизбежно будет втянут в судебное разбирательство.
«В лучшем случае он потратит время и нервы, в худшем — лишится недвижимости»,— предупреждает руководитель юридической службы «Инком-Недвижимости» Светлана Краснова.
Например, если выяснится, что квартира продана по фальшивым документам, то по решению суда имущество вернется реальным наследникам. Добросовестность приобретателя в этом случае не будет иметь значения, поскольку имущество выбыло из владения помимо воли реальных владельцев. «То есть в случае с криминальным переходом прав на недвижимость покупатель не защищен — он лишится не только квартиры, но и шанса вернуть уплаченные продавцу деньги, потому что чаще всего такого продавца найти уже невозможно и иск предъявить не к кому»,— констатирует госпожа Краснова.
Супружеская доля в праве на недвижимость также может стать проблемой для покупателя, если выяснится, что продажа состоялась без ведома одного из супругов. По закону продавец должен предоставить к сделке нотариальное согласие партнера либо доказать, что отчуждаемое имущество принадлежит лично ему, например приобретено до вступления в брак, получено в дар или по наследству, отошло в силу брачного договора. При этом продавец может и не уведомить о заключенном браке при отсутствии штампа в паспорте. Также покупателю следует помнить, что само по себе расторжение брака не позволяет супругам свободно распоряжаться совместно нажитым имуществом.
Если предстоит сделка с квартирой, которая была приобретена с использованием средств материнского капитала, покупателю тоже следует быть настороже. По закону родители обязаны выделить детям долю в таком имуществе. Некоторые этого не делают, чтобы не согласовывать будущую продажу с органами опеки. «В результате дети лишаются причитающейся им доли. Прокуратура может в любое время провести проверку и инициировать в интересах детей судебный иск о недействительности сделки»,— предупреждает Светлана Краснова.
Бывает, что в сделке с маткапиталом рискует не покупатель, а продавец недвижимости.
«После государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю Пенсионный фонд РФ отказал в перечислении средств маткапитала продавцу. Последний недополучил около 600 тыс. руб. и вынужден был добиваться взыскания через суд»,— привела пример главный юрист «Инком-Недвижимости».
Подделка документов — это риск из категории сложных в распознавании, поскольку мошенники хорошо знают рынок недвижимости, методы изготовления документов и подмены личности. Чаще всего используется подмена фотографии в паспорте, чтобы выдать мошенника за реального продавца. Кроме того, паспорт может быть украден, а на сделку приводят человека, внешне похожего на собственника недвижимости. «Ни нотариус, ни Росреестр, ни сотрудники банков часто не в силах выявить подделку»,— отмечает госпожа Краснова.

В каких случаях государство может изъять жилье у добросовестных покупателей

В каких случаях государство может изъять жилье у добросовестных покупателей
Читать далее
Иногда продавцы скрывают обременения квартиры и предоставляют искаженные или поддельные справки и документы. Так, сотрудница МФЦ выдала для приватизации квартиры выписку из домовой книги, в которой не указала бывшего зятя просительницы. Последний был снят с регистрационного учета по решению суда о признании его безвестно отсутствующим. Заявительница с дочерью приватизировали квартиру и продали. Позже «пропавший» зять вернулся и стал оспаривать и решение суда о безвестном отсутствии, и сделку по продаже квартиры.
«Справки о дееспособности из психоневрологического диспансера тоже подделывают»,— предупреждает Светлана Краснова. По ее словам, в последнее время распространяются и такие риски для покупателя, как оспаривание сделки при банкротстве и сделки с ведомыми продавцами.
Чтобы предотвратить оспаривание сделки при последующем банкротстве продавца, проверке должны быть подвергнуты не только актуальный собственник объекта недвижимости, но также его супруг и бывшие собственники объекта и их супруги.
А если кто-то из перечисленных лиц есть или был раньше руководителем или учредителем юридического лица, то проверять придется еще и организацию на предмет возможного банкротства, влекущего риск субсидиарной ответственности физического лица. «Но даже такая проверка не исключает, что продавец или кто-то из бывших собственников объекта является поручителем по обязательствам третьего лица или имеет крупное обязательство по договору займа и в любой момент может стать участником солидарной или субсидиарной ответственности»,— объясняет госпожа Краснова.
Но на первом месте в рейтинге рисков на рынке недвижимости сделки с ведомыми продавцами — это граждане, которые действуют под влиянием телефонных мошенников.
Собственник недвижимости думает, что помогает полиции, ФСБ или службе безопасности банка, и делает все, о чем просят телефонные мошенники, в том числе продает свою квартиру. «Никто из окружающих даже не подозревает, что собственник действует не по своей воле — настолько поведение ведомого продавца убедительно, действия последовательны, естественны и логичны»,— говорит госпожа Краснова, добавляя, что компании пришлось разработать руководство для отслеживания этих рисков.
Проблема судебных споров в этом случае в том, что защита одной стороны сделки неизбежно влечет нарушение прав другой. У продавца обычно нет денег, чтобы вернуть их покупателю, и ему некуда выселиться из часто единственной квартиры. Покупатель тоже в безысходности — он заплатил полную стоимость, возможно взяв кредит или продав другое жилье.

Юридический аспект

По словам Светланы Красновой, список настораживающих признаков довольно велик. В него входят:

  • несколько переходов прав собственности за последние три года;

  • несогласие продавца получить справки ПНД, НД в присутствии покупателя или риэлтора;

  • «свежий» брачный договор или недавний судебный процесс о разделе имущества, по которому все права на объект переходят одному супругу;

  • отсутствие у продавца другого жилья в Москве и отказ от приобретения другого жилья;

  • отсутствие у продавца личного кабинета на «Госуслугах» — есть вероятность, что продавец выдает себя за другое лицо или скрывается;

  • отсутствие у продавца регистрации по месту жительства;

  • цена ниже рыночной стоимости. Мошенники часто используют скидку, чтобы ускорить продажу.

  • «свежий» паспорт продавца, полученный не в связи с достижением установленного законом возраста (20 или 45 лет) или переменой фамилии или имени;

  • срочность продажи объекта;

  • условия продажи объекта или условия предыдущих сделок с объектом отличаются от обычных для рынка недвижимости (наличные расчеты, занижение цены в договоре, сохранение права проживания прежнего собственника и др.).

«Незаконные действия на рынке вторичной недвижимости, как правило, квалифицируются как мошенничество (ст. 159 УК РФ), то есть хищение чужого имущества путем обмана или злоупотребления доверием»,— говорит юрист практики разрешения споров «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Светлана Желудкова.
Защита покупателя, ставшего жертвой мошеннической схемы, основывается на признании сделки недействительной. С одной стороны, добросовестность покупателя — главный щит: если он докажет, что не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать имущество (то есть проявил должную осмотрительность, проверил все документы, не покупал по подозрительно низкой цене), то суд может отказать в изъятии у него квартиры.
«Но эта тактика не сработает, если квартира выбыла из владения первоначального собственника помимо его воли, например была продана мошенниками по поддельной доверенности. В этом случае суд вернет квартиру законному владельцу, даже если покупатель был добросовестным»,— рассказывает госпожа Желудкова. То есть сделки по поддельным документам и сделки, где продавец оказался подставным, фатальны для покупателя — он не сможет вернуть деньги, а квартира вернется реальному владельцу.
Но даже если суд принимает решение в пользу пострадавшего покупателя, ему редко удается вернуть деньги: мошенники обычно успевают скрыть выручку и активы, и исполнительные производства по искам о взыскании денег оказываются неэффективными. «В итоге покупатель может лишиться и квартиры, и денег, тогда как продавец в роли потерпевшего обычно возвращает себе жилье через суд, доказав, что сделка совершена без его воли»,— констатирует юрист.
Светлана Краснова говорит, что, если продавец был реальным, сделка была признана недействительной и исполнить решение суда о возврате стоимости квартиры невозможно, можно обратиться за компенсацией к государству. «Важным условием для получения такой компенсации является факт признания покупателя добросовестным в судебном порядке»,— подчеркивает юрист.
Главное правило обеспечения безопасности сделок на вторичном рынке недвижимости — обязательно проверять документы. Минимум, который советует Светлана Желудкова,— запросить выписку из ЕГРН и справку о возможных обременениях (арест имущества, ипотека); проверить отсутствие судебных споров через сайты судов; удостоверить сделку у нотариуса; всегда указывать в документах полную стоимость сделки; документально фиксировать передачу денежных средств.
От рисков, связанных с потерей права собственности, может защитить страхование титула. Если сделка проходит с привлечением ипотеки, такая страховка, как правило, обязательна, но распространяется только на сумму кредита и выплату получает банк. «В дальнейшем страховая компания может предъявить регрессный иск к продавцу, если нарушение прав собственности связано со скрытыми обстоятельствами»,— отмечает руководитель ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Если сделка будет оплачена наличными, страховку тоже можно оформить, но до вступления в право собственности. Объект страхуют или в день подписания договора купли-продажи, или после получения выписки из ЕГРН о переходе прав собственности.

Екатерина Геращенко

Жилье. Ъ–Недвижимость