Власти пересчитали парковки
Новые правила расчета обеспеченности машино-местами в Москве увеличат их число в два раза
В Москве в начале августа вступили в силу новые правила расчета числа машино-мест при проектировании новых жилых комплексов. По новому нормативу обеспеченность такой недвижимостью оценочно вырастет в два раза. Это положительно скажется на жителях домов, но приведет к росту расходов застройщиков. Они, в свою очередь, попытаются переложить возросшие траты не только на покупателей паркинга, но и квартир.
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Новый расчет
В Москве с 5 августа 2026 года действует новый порядок расчета машино-мест в проектируемых жилых комплексах, утвержденный постановлением правительства города №2118-ПП. Согласно новым правилам, теперь обеспеченность напрямую зависит от площади жилья: для квартир до 70 кв. м предусмотрено 0,8 машино-места, от 70 до 100 кв. м — 1,2, свыше 100 кв. м — уже 1,6, поясняет управляющий партнер Element Елизавета Конвей.
Переводя это в масштаб проекта, в комплексе на 1 тыс. преимущественно небольших квартир потребуется минимум 800 машино-мест, уточняет она. Такие требования соответствуют продукту премиум-класса: подобная обеспеченность редко встречается в проектах класса «бизнес» и никогда — в массовом сегменте, отмечает директор по развитию департамента жилой недвижимости Nikoliers Анна Мурмуридис.
Старые правила предполагали иную базу для расчета числа машино-мест. До 5 августа 2026 года учитывались суммарная поэтажная площадь жилой части, норматив площади на одного жителя, целевой коэффициент автомобилизации 257 машин на 1 тыс. жителей и коэффициент доступности рельсового каркаса, размер которого зависел от расстояния до рельсового транспорта, напоминает руководитель департамента жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. Это предполагало в среднем строительство 400–600 машино-мест на 1 тыс. квартир, уточняет Елизавета Конвей.
При этом обеспеченность машино-местами различается по классам жилых комплексов. Сейчас предусмотрено порядка 200 машино-мест на 1 тыс. квартир в массовом сегменте, 500 — в бизнес-классе, 900 — в премиум-классе и 1,3 тыс.— в элитных проектах, говорит руководитель направления исследования рынка и целевой аудитории группы «Самолет» Анастасия Морозова. По ее оценке, после вступления в силу новых нормативов в старых границах Москвы обеспеченность проектируемых жилых комплексов машино-местами может вырасти примерно в два раза. Наиболее заметный прирост может быть в массовом сегменте — ориентировочно на 270%, в премиальном и элитном классах рост будет более умеренным: примерно на 50% и 30% соответственно, полагает госпожа Морозова.
По оценке CORE.XP, на конец июля 2026 года в открытой экспозиции проектов в старых границах Москвы находилось около 3,4 тыс. машино-мест — на 39% меньше, чем годом ранее.
Такая динамика связана с несколькими факторами. В 2026 году снизился вывод новых жилых проектов в комфорт- и бизнес-классах, структура экспозиции также сместилась в сторону более дорогих сегментов и более крупных машино-мест, поясняет Екатерина Ломтева. При этом в предыдущие годы девелоперы стремились проектировать минимально допустимый объем парковки, а более доступные по цене машино-места быстрее вымывались из предложения, добавляет она. В ряде проектов качественный паркинг уже становится дефицитным продуктом, констатирует Елизавета Конвей.
На этом фоне цены стремительно росли. Средняя стоимость машино-мест в открытой экспозиции в «старой» Москве составляет 6,9 млн руб. с учетом открытых скидок, подсчитали в Ricci. За год показатель вырос на 84%. Консультанты уточняют, что динамика связана с пополнением экспозиции в проектах делюкс-класса. В «Эталоне» говорят, что в проектах экономкласса цена парковочного места выросла на 4%, до 2,1 млн руб., в новостройках класса комфорт — на 20%, до 3,2 млн руб., бизнес-класса — на 21%, до 4,7 млн руб.
Несмотря на высокие цены, машино-места пользовались спросом у жителей Москвы. По подсчетам CORE.XP, в январе—июле 2026 года в новостройках «старой» Москвы было продано 6,5 тыс. парковочных мест, что на 11% меньше год к году. В то же время продажи квартир сократились на 32%, что говорит о том, что сокращение экспозиции связано не только со слабостью рынка, но и с ограниченным объемом нового предложения, считает Екатерина Ломтева.
Комплексы углубляются в землю
В границах «старой» Москвы преобладают подземные паркинги, и если раньше глубина могла составлять до двух этажей, то по новому постановлению девелоперу придется углубляться на четыре и более этажа, говорит Анастасия Морозова. Требуемый объем парковки необходимо обеспечивать за счет капитальных решений — подземных, встроенных или отдельно стоящих паркингов, строительство которых существенно дороже организации наземных стоянок, подтверждает CEO Unikey Айгуль Юсупова. Это увеличивает не только затраты, но и сроки реализации, предупреждает она.
Для иллюстрации: если проект на 1 тыс. квартир раньше имел 400 машино-мест, а новый расчет требует 800 машино-мест, то речь идет минимум о порядка 0,8 млрд руб. дополнительных прямых капитальных затрат и примерно 12–14 тыс. кв. м дополнительной подземной строительной площади, приводит подсчеты Екатерина Ломтева. Кроме прямых строительных затрат растут объем проектного финансирования, процентные расходы и техническая сложность проекта, напоминает она.
Подземный паркинг — одна из самых дорогих частей проекта, уверяет Елизавета Конвей. Это сложное строительство, инженерия, вентиляция, пожарная безопасность, организация въездов и выездов, перечисляет она.
По оценке CORE.XP, минимальная стоимость создания одного подземного машино-места сегодня обходится девелоперам примерно в 2 млн руб. без учета стоимости земли и финансовых расходов.
Потребуется дополнительное время для перепроектирования и утверждения проектов с учетом новых норм, что повлечет за собой пересмотр финансовых моделей проектов и в краткосрочной перспективе как минимум увеличит сроки вывода новых объектов на рынок, считает акционер ГК «Основа» Олег Колченко. Новый норматив затруднит вывод на рынок новых объектов во всех классах, кроме элитного, где обеспеченность паркингом и так высокая, считает CEO Dataflat.ru Александр Пыпин.
Многие проекты получали технико-экономические показатели (ТЭП), то есть предельный объем квадратных метров исходя из старых парковочных нормативов, напоминает Айгуль Юсупова. В итоге девелоперы, уже купившие площадки с определенным количеством «квадратов» (в Москве покупаются именно ТЭПы, а не земля), физически не могут построить весь этот объем, потому что новые нормативы заставляют занять часть участка чем-то другим, в данном случае — парковками, отмечает она. Это ставит под вопрос старт многих проектов и финансовую устойчивость девелоперов, считает госпожа Юсупова.
Руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик ожидает, что сложится ситуация, когда в машино-местах станут замораживаться деньги девелопера, так как их продажи растянутся до десяти лет. Но вместе с тем принятое решение снимает в отношении новостроек проблему дефицита мест хранения автотранспорта на десятилетия вперед, считает он.
Дополнительные расходы на строительство машино-мест будут учитываться в экономике проекта в целом, поэтому их влияние распространится не только на стоимость парковочных мест, но и на стоимость квартир, отмечает директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба. «Нельзя механически увеличить себестоимость паркинга и на ту же величину поднять стоимость каждого машино-места — часть покупателей просто откажется от покупки»,— соглашается Айгуль Юсупова. Таким образом, часть затрат будет заложена в цену квартир, констатирует она.
Однако маневр для этого у девелоперов ограничен из-за и без того высоких цен на строящееся жилье. По данным Dataflat.ru, в июле 2026 года средняя стоимость квартиры в новостройках в старых границах Москвы выросла на 27% год к году, до 35,8 млн руб. за лот, а квадратный метр подорожал на 24%, до 632,8 тыс. руб.
Лучше для покупателя
С точки зрения покупателя есть и другая сторона: достаточное количество парковочных мест повышает комфорт проживания и качество самого продукта, отмечает Елизавета Конвей. Там, где выше обеспеченность парковкой, меньше дефицит мест после заселения и потенциально выше потребительская ценность жилого комплекса, подтверждает Екатерина Ломтева. По мнению госпожи Конвей, это особенно важно в дорогих проектах, где отсутствие возможности приобрести второе машино-место уже воспринимается клиентом как серьезное ограничение.
К тому же необходимость в парковках увеличилась. Кирилл Холопик напоминает, что ранее покупатели новостроек предпочитали хранить машины на улицах, но во всех крупных городах введена плата за парковку.
Например, в Москве стоимость городских парковок варьируется от 80 до 600 руб. в час.
Проекты, уже получившие разрешение на строительство или прошедшие градостроительно-земельную комиссию до 5 августа 2026 года, продолжат выходить на рынок по старым нормативам примерно в течение ближайших полутора-двух лет, говорит Анастасия Морозова. Это значит, что резкого роста предложения машино-мест в 2026–2027 годах ожидать не стоит. Эффект новых нормативов станет заметен на горизонте двух-трех лет по мере выхода новых проектов: количество проектируемых машино-мест будет увеличиваться и постепенно расширять предложение на рынке, соглашается Айгуль Юсупова.
В перспективе новый норматив должен увеличить объем предложения, и дефицит уже не будет так сильно разгонять цены, считает Елизавета Конвей. Она рекомендует не ожидать, что из-за этого машино-места начнут дешеветь, так как стоимость создания продукта высока. «Здесь будут действовать два встречных фактора: с одной стороны — больше предложения, с другой — высокая стоимость создания самого продукта»,— говорит эксперт.
Увеличение количества машино-мест в новых проектах должно ослабить дефицит и сдерживать темпы роста цен, прежде всего в массовом сегменте, считает Екатерина Ломтева. Это может проявляться необязательно в номинальном снижении прайсов, а в более медленной индексации, увеличении скидок и рассрочек, пакетных предложениях «квартира плюс машино-место» и более растянутых сроках реализации паркинга, резюмирует она.