Город на Неве
Как развивается рынок жилья Петербурга
Город-миллионник и культурная столица России Санкт-Петербург прирастает населением. Сюда стремятся жители северо-западных и восточных российских провинций, приток которых влияет на динамику спроса на недвижимость. При этом транспортная сеть мегаполиса развивается крайне медленно, а новое строительство идет сдержанными темпами из-за дефицита свободных площадок под застройку. Это стимулирует рост цен на жилье.
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко / Коммерсантъ
Спрос на жилье
Население Санкт-Петербурга растет. За последние два года, начиная с января 2024-го, его численность выросла на 48 тыс., или на 0,9%, подсчитали в Петростате. Если в январе 2024 года в Северной столице проживало 5598 тыс. человек, то в январе 2026 года — уже 5646 тыс. человек, следует из данных статистической службы.
Как следствие, в Петербурге растет спрос на недвижимость. В июне 2024 года — мае 2025 года было заключено 38,2 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья, за аналогичный период следующего года — 37,9 тыс., подсчитали в ЦИАН. За аналогичные периоды спрос на вторичном рынке составил 96,3 тыс. и 97,8 тыс. договоров купли-продажи соответственно, уточнили в компании. Число сделок с новостройками немного снизилось, а на вторичном рынке, напротив, выросло. Это следствие ценового разрыва между строящимся и готовым жильем, который привел к перетоку спроса во вторичный сегмент, поясняет главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.
По его подсчетам, в апреле 2026 года новостройки в городе стоили в среднем на 25% больше, чем готовое жилье.
В первом полугодии 2025 года на рынок первичного жилья вышло 56 новых проектов на 28,7 тыс. квартир — на 18% меньше год к году, подсчитали в Key Capital. В основном объекты первичного рынка относятся преимущественно к массовому сегменту: новостройки комфорт-класса занимают около 80% от общего объема предложения.
Больше всего нового жилья традиционно появляется в районах, где есть крупные площадки для комплексного освоения: Приморский, Красносельский, Выборгский, Невский, Пушкинский, Московский и отдельные территории на юге и севере города. Именно там развивались крупные проекты комплексного освоения и развития территорий (КРТ): «Северная долина», «Солнечный город» и другие, перечисляет директор филиала «Унистрой» в Санкт-Петербурге Александр Карпушин. Крупнейшие проекты КРТ в Петербурге измеряются сотнями тысяч и миллионами квадратных метров. Например, «Северная долина» предполагает строительство порядка 2,7 млн кв. м жилья, добавляет он.
Особенности девелопмента
Петербург — город с большой историей, и согласования на снос старого здания и постройку нового сопряжены для девелоперов с многомесячной бюрократией. «Девелопмент в центре и исторических локациях характеризуется точечными проектами высокобюджетного жилья, крайне ограниченным объемом предложения, жесткими высотными регламентами и многолетними согласованиями, отмечает директор по продукту жилых сред Key Capital Мария Кукса.
Градостроительство в городе усложняется из-за новых норм. Получил важные поправки закон Санкт-Петербурга №820, который регулирует охрану исторических зданий. Важным пунктом стало признание ценными многих зданий советских времен, которые до сих пор не охранялись, поскольку были построены после 1917 года.
Еще одно ключевое изменение — замена хронологического подхода к оценке значимости исторических зданий на экспертный. До недавнего времени в городе была отчасти парадоксальная ситуация: девелоперы ничего не могли сделать с объектами, построенными до 1917 года, независимо от их состояния и реальной исторической ценности. При этом блестящие образцы конструктивизма, сталинского неоклассицизма, другие жемчужины архитектуры XX века, наоборот, зачастую не входили в охранный контур.
В центре и примыкающих к нему районах объекты культурного наследия встречаются довольно часто.
Обычно речь идет не о сохранении всего промышленного ансамбля целиком, а о включении в новый проект ключевого исторического корпуса, фасада, особняка или иной архитектурной доминанты.
Кроме обычных градостроительных процедур девелоперы готовят пакет документов на сохранение или приспособление нового объекта, историко-культурную экспертизу, проходят согласования с органом охраны наследия.
Перечисленные процедуры увеличивают сроки, стоимость проектирования и риски, констатирует директор проекта группы RBI Павел Быков. Показательным стал кейс с реконструкцией Левашовского хлебозавода, где реальное состояние несущих конструкций стало ясно уже в ходе работ по расчистке здания от старой отделки и потребовало нового проектирования, продолжает он. Но, признает эксперт, при грамотной реализации реконструкция памятника дает девелоперскому проекту уникальность и дополнительную ценность.
Кроме исторической составляющей есть еще и чисто физическая. Площадь Петербурга составляет 1,4 тыс. кв. км. По словам опрошенных «Ъ-Недвижимостью» экспертов, в городе наблюдается дефицит качественного земельного банка внутри сформированной городской ткани. Поэтому развитие стройотрасли все чаще связано не с освоением свободных территорий, а с редевелопментом бывших промышленных, складских, железнодорожных участков. В городе почти любой качественный проект предполагает работу не просто с участком, а с историческим и градостроительным контекстом, говорят в группе RBI.
Сложности процессу согласования девелоперских проектов добавляют еще и высокие требования по социальным обязательствам, которые согласовываются градостроительной комиссией.
В рамках одного и того же проекта возможны одновременно нагрузка в виде строительства детсада, кабинета врача, школы на территории города и участия в развитии улично-дорожной сети, перечисляет Павел Быков.
Высотность строительства в Петербурге при этом ограничена. Если Москва развивается и вширь, и в высоту, то Петербург увеличивается только в одной плоскости из-за регламентов по высотности, отмечают архитекторы. Отсюда появляются намывные территории, а проекты любых новых доминант встречаются большим волнением общественности. «Для развивающегося города важно расти вверх, создавать новые доминанты. И в Петербурге было бы уместно и не нарушало бы силуэт исторического центра появление доминант в 100–150 м на периферии города: в Приморском районе, Мурино, Кудрово, на юге агломерации. Это бы насытило территории новыми функциями — деловыми, общественными, развлекательными — и приблизило город к полицентричной модели. Но пока концентрация важных функций в историческом центре Петербурга побеждает любые концепции децентрализации»,— отмечает основатель архитектурного бюро Future-Architects Олег Манов.
Развивать метро и дороги строить
Развитие петербургской общественной транспортной сети нуждается в сильной стимуляции. Здесь всего 75 действующих станций метро против московских 275. Вместе с этим город продолжает прирастать новыми жителями, а окраины, такие как Мурино, Кудрово, Шушары, Девяткино, пополняются проектами массовой застройки. Однако здесь наблюдается хроническое отставание в развитии инфраструктуры и транспортной сети.
Районы Мурино и Кудрово — наиболее показательные примеры застройки без инфраструктуры. Оба давно превратились в самостоятельные города с населением свыше 100 тыс. человек каждый, но метро до сих пор нет, напоминают эксперты. Предложение представлено преимущественно студиями и малогабаритными однокомнатными квартирами; именно здесь сформировался наибольший навес нераспроданного жилья. Детские сады и школы строятся, однако инфраструктура по-прежнему отстает от темпов застройки. Аналогичная ситуация в Шушарах, Девяткино, Парнасе, резюмируют в Key Capital.