Ближе к земле
Какие этажи выбирают покупатели квартир в новостройках
В Москве покупатели новостроек чаще выбирают квартиры на 2–11-м этажах, ориентируясь на удобство повседневной эксплуатации. По итогам 2025 года на такие лоты пришлось почти половина всех сделок. В то же время застройщики, напротив, нацелены на строительство высотных зданий из-за дефицита площадок и стремления увеличить доход. На этом фоне малоэтажные комплексы практически исчезли из экспозиции первичного рынка.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
По итогам 2025 года наиболее востребованными оказались этажи со 2-го по 11-й: на них пришлось 47,4% всех сделок, следует из совместного исследования bnMAP.pro и «Хайтэк Девелопмент». Лидером продаж стал четвертый этаж, который сформировал 5,11% сделок, или 2,8 тыс. реализованных лотов. На третий и пятый этажи пришлось 2,7 тыс. и 2,6 тыс. сделок, или 4,99% и 4,83%.
Схожую картину фиксируют другие игроки. По данным Ricci, в пределах МКАД в 2025 году 41% сделок на первичном рынке пришелся на квартиры до десятого этажа. Квартиры на 11–20-м этажах выбирали в 34,8% случаях. Сделки по покупке лотов на 21–30-м этажах сформировали 17,2% сделок, выше 31-го этажа — 7%.
Причины такой «приземленности» выбора участники рынка связывают с сочетанием комфорта и прагматики.
Директор по продажам «Хайтэк Девелопмент» Светлана Соколова указывает, что в малоэтажных и камерных проектах золотой серединой для восприятия приватности и видовых характеристик часто становятся этажи с четвертого по седьмой. Основатель «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова говорит, что средние этажи традиционно воспринимаются покупателями как оптимальные по свету и воздуху. При этом они меньше зависят от уличного шума и пыли, чем первые уровни, и психологически комфортнее, чем верхние отметки, добавляет она.
Дома устремляются ввысь
Вместе с тем, несмотря на устойчивый спрос на невысокие этажи, в Москве все заметнее укрепляется высотный формат строительства. По данным портала ЕРЗ.РФ, в декабре 2025 года в экспозиции первичного рынка Москвы было 603 корпуса, из которых 44,9% составляли дома высотой 25 этажей и выше, тогда как в конце 2023 года их доля не превышала 31,9%. Низкоэтажный формат комплексов с домами не выше трех этажей, согласно ЕРЗ.РФ, за два года почти исчез. Если в 2023 году на него приходилось 17,2% корпусов, то в 2025 году — менее 1%. Похожий тренд фиксируют в ЦИАН. По данным компании, доля корпусов высотой 41–95 этажей в структуре предложения Москвы на начало 2026 года выросла до 18,8% против 14,9% годом ранее.
Увеличение числа высотных проектов связано с дефицитом площадок и стремлением увеличить выход продаваемых метров на компактных участках.
Экономика девелопмента подталкивает рынок вверх не только из-за дефицита земли, отмечает гендиректор Ricci по работе с жилой недвижимостью Наталия Кузнецова. За 2016–2025 годы средняя этажность новостроек в Москве выросла с 18 до 23 этажей как следствие изменения модели проекта в условиях роста себестоимости строительства. Себестоимость строительства многоквартирного жилья с четвертого квартала 2020 года по ноябрь 2025 года выросла на 90,9%, следует из оценок «РКС Девелопмент».
Струкура предложения на рынке первичного жилья Москвы
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Данные: ЦИАН
При этом высота не всегда конвертируется в ликвидность конкретного лота, подчеркивает главный аналитик ЦИАН Алексей Попов. Даже в высотных корпусах 30 этажей и выше наиболее ликвидными остаются предложения примерно на 9–12-м этажах: «За квартиры на более высоких этажах покупатели не всегда готовы доплачивать десятки процентов к цене лота»,— отмечает эксперт. По данным компании, в домах выше 30 этажей средняя цена метра на этажах 30–35 выше средней по таким корпусам на 8%, на этажах 35–40 — на 16%, а на этажах 50–95 — на 68%.
В 2026 году расхождение между предпочтениями покупателей и параметрами нового строительства вряд ли исчезнет. В ЕРЗ.РФ считают, что доля высотных проектов в экспозиции, вероятнее всего, сохранится на высоком уровне. По мнению экспертов портала, заметное снижение возможно лишь при масштабном запуске среднеэтажных кварталов, а текущая структура разрешений указывает на доминирование высотного формата. Алексей Попов ожидает дальнейшего движения рынка вверх из-за дефицита крупных площадок и стремления девелоперов максимизировать выход продаваемых метров на компактных участках.