Для увеличения территорий — все средства хороши. Дальше всех в направлении расширения собственных площадей продвинулась Япония. Из-за катастрофической нехватки земли под строительство в XX веке в Токио появились так называемые мусорные — искусственные острова. Самый известный островной проект последнего времени — искусственные "Пальмовые острова" в Дубае. Вслед за азиатскими странами свою лепту в это направление решили внести и российские строители.
Список кораблей
Почти в каждом крупном российском регионе за последние годы был анонсирован проект строительства искусственного острова. Больше всего повезло югу страны — здесь запланировано строительство сразу нескольких таких островов. Причем стоимость сотки искусственной земли в разных проектах отличается в десятки и сотни раз. Так, в рамках сочинского островного комплекса "Новый Берег" планируется создать 72 га новой земли, на которой будет построено 2,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Общая стоимость только строительно-монтажных работ, по данным заказчика проекта ЗАО "Единый перерабатывающий комплекс", составит $9,47 млрд. Таким образом, цена одной сотки земли будет фантастическая --$1,3 млн.
Меньшие затраты предусмотрены в рамках строительства в том же городе Сочи острова "Хомар" площадью 23 га. Себестоимость строительства острова составляет €800 млн, а одна сотка земли обойдется строителям примерно в €348 тыс. Еще в 2006 году администрация Краснодарского края выступила с инициативой строительства в Сочи искусственного острова "Дагомар" площадью 21,7 га с причалами для яхт и малых судов. Намыв сотки земли здесь должен обойтись в смешную сумму — $359. Кроме того, в этом же регионе заявлено еще несколько проектов островов: "Аква-мир", "Спутник", "Старый город", "Аква-центр" и две марины с яхт-клубами, но самым амбициозным сочинским островным проектом стал "Остров Федерация". В рамках этого проекта предполагается построить искусственный остров площадью 250 га, по форме повторяющий контуры Российской Федерации. Здесь потребуется вложить $6,45 млрд, или $258 тыс. за сотку. Автором концепции, сильно похожей на дубайский насыпной архипелаг The World, является голландский архитектор Эрик ван Эгераат. Девелопером проекта выступает петербургская компания "М-Индустия", которая сумела привлечь в качестве соинвестора арабскую Allied Business Consultants LLC.
Большинство перечисленных проектов пока далеки от реализации. Только компания "Хомар" подписала соглашение с японской Sennennomori, которая должна поделиться с россиянами опытом по строительству искусственных островов. Представители японской стороны пообещали завершить строительство острова со всеми объектами в 2013 году. Однако проект до сих пор не согласован с администрацией Сочи и не значится в планах подготовки города к Олимпиаде-2014. Стоит отметить, что помимо сочинских проектов, на Гребном канале в Нижнем Новгороде планируется реализовать проект "Остров", подразумевающий возведение культурно-развлекательного комплекса в центре города. В комплекс войдут многофункциональный спортивный зал, яхт-клуб, развлекательный центр, на строительство которых будет потрачено $400 млн. Несмотря на название, это проект освоения настоящего острова, а не намывание искусственного.
Однако самым крупным и пока единственным начатым проектом по строительству насыпной территории является "Морской фасад" в Санкт-Петербурге. "В Финском заливе на площади в 476,7 га планируется возвести новый пассажирский порт, жилые кварталы и множество объектов коммерческой недвижимости. Главным из них станет новый терминал пассажирского порта. В настоящий момент Санкт-Петербургский порт не позволяет принимать крупные международные лайнеры. Большие корабли, которые захотят в Финский залив, вынуждены вставать на якорь в отдалении от берега, и оттуда туристов доставляют в северную столицу. Новый терминал поможет решить эту проблему",— рассказывает заместитель директора департамента по связям с общественностью УК "Морской фасад" Татьяна Скоропад. Кроме того из федерального бюджета были выделены $300 млн на углубление Петровского фарватера и строительство подходных каналов. В данном случае строители не намывают территорию, а наоборот углубляют дно. Помимо этого, по данным УК "Морской фасад", в рамках проекта необходимо решить несколько инженерных вопросов. В частности, нужно обеспечить новую территорию электроэнергией. В строительство новой ТЭЦ придется вложить около $630 млн, еще $600 млн пойдет на реконструкцию электрических и тепловых сетей. Такие гигантские средства планируется привлечь за счет реализации ряда девелоперских проектов и продажи "намытых" участков частным инвесторам. Эта статья дохода в УК "Морской фасад" является основной и предполагает до 2011 года привлечение $10 млрд.
К реализации проекта УК "Морской фасад" подошла серьезно. "Международная архитектурная компания Gensler разработала мастер-план территории, которой в свою очередь был одобрен архитектурным градостроительным советом в декабре 2006 года. В ноябре 2007 года правительство Санкт-Петербурга приняло проект планировки и проект межевания территории. По плану на Васильевском острове должен появиться новый городской район, в котором будет проживать до 35 тыс. человек, а еще 60 тыс. человек будут в нем работать",— рассказывает Татьяна Скоропад. План строительства рассчитан по годам. К концу 2008 года планируется намыть 155 га земли, в 2009 году — еще 85 га, в 2010-м — 50 га, а в 2011-м — 75 га. К настоящему времени строители "Морского фасада" уже намыли в общей сложности 70 га. Образование территории ведется с помощью технологии гидронамыва с использованием песка, добытого из морских месторождений. В результате западный берег Васильевского острова выдвинется в Финский залив на 800-1200 м, на что потребуется около 24 млн кубометров песка. При этом строители одновременно с намывом территории строят первые объекты. Например, два причала будущего порта уже готовы, и в августе-сентябре 2008 года к ним пришвартуются первые суда. Успех "Морского фасада" в противоположность бездеятельности авторов других проектов эксперты объясняют государственной необходимостью. "Не стоит путать инфраструктурные проекты и более коммерческие. Например, "Морской фасад" — это, в первую очередь, инфраструктурный проект. Он родился еще в 1960-е годы. Просто сегодня появилась экономическая целесообразность его реализации, и он стал приобретать черты коммерческого проекта",— считает Владислав Луцков.
Выгодно строить
Прибыльность островных проектов зависит от региона, в котором проект реализуется. "Подобные проекты оправданы там, где стоимость земли уже существенно выше себестоимости насыпи, а также освоена существенная часть береговой линии. В тех случаях, когда на берегу разруха, говорить о насыпании островов просто смешно. Хотя во многих городах могут быть интересны проекты по освоению естественных островов, которые находятся в городской черте",— считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Таким образом, чтобы оценить перспективность того или иного искусственного острова нужно сравнить стоимость земли на материке и себестоимость строительства "островного" участка суши. "По нашим данным, адекватная стоимость строительства одного кв. км искусственного острова составляет $50-60 млн. Пожалуй, в стране еще нет регионов, где земля стоила бы так дорого. Исходя из этого, насыпной остров в России — это проект с крайне высокими сроками окупаемости — от 15 лет",— говорит руководитель группы финансовой экспертизы ИК "ФИНАМ" Юрий Еремин. Однако, по мнению других экспертов, такой прогноз слишком негативен. Даже если стоимость одного квадратного километра составит $60 млн, одна сотка обойдется девелоперу всего в $5-6 тыс. В России уже есть несколько регионов, где такие проекты будут выгодны, если даже стоимость строительства буде в 10 раз выше.
"Строительство искусственных насыпных территорий целесообразно в случаях, когда ресурсы земельных участков хорошего качества ограничены, или стоимость земли очень высока. Так, к примеру, после того как стало известно, что в Сочи пройдет олимпиада, цены на землю резко подскочили. В связи с этим, построить искусственный остров стало дешевле, нежели приобрести земельный участок на побережье",— говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Vesco Consulting Кира Бутба. В частности, по ее словам, стоимость сотки земли в Сочи составляет $120-150 тыс. По данным директора аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислава Луцкова, в Сочи есть предложения и более $200 тыс. за сотку. Стоит также напомнить, что еще в 2007 году на сочинском рынке были поставлены рекорды в $800 тыс. за сотку. Однако, как отмечает большинство экспертов, все эти сделки носят исключительно спекулятивный характер, и своеобразным индикатором средневзвешенной стоимости сочинской земли станет цена, за которую будет выкупать участки под строительство олимпийских объектов государство. Если этот показатель не опустится ниже $60 тыс. за сотку, строительство насыпных островов останется очень прибыльным. "В России насыпные острова востребованы, безусловно, в Сочи, так как это наш единственный теплый регион на морском побережье, в котором катастрофически не хватает земли в связи с тем, что прибрежная полоса ограничена горным хребтом. Более того, недвижимость и земля в Сочи уже очень дорогие. Потому здесь насыпать остров сейчас экономически целесообразно",— отмечает Владислав Луцков. Более того, по его словам, стоит учитывать, что в стоимость строительства острова входит создание всех необходимых коммуникаций, а сами девелоперы будут не отягощены различного рода обременениями. "Себестоимость строительства оказывается ниже, чем на материковой части. Поэтому проекты строительства на искусственных островах могут иметь большую рентабельность, чем аналогичные при возведении объектов на суше",— считает Кира Бутба. Однако то, что может быть выгодно с экономической точки зрения, далеко не всегда реализуемо в контексте существующего законодательства и технологий.
Главные проблемы
Основная сложность, которая стоит перед строителями насыпных островов,— это отсутствие законодательных актов, регулирующих эту сферу. Иными словами, в российском праве нет понятия "искусственный остров", а, следовательно, проект его создания просто невозможно согласовать. Единственным исключением стал "Морской фасад" в Санкт-Петербурге. "Мы просто не могли намыть землю и ничего построить, пока водная территория, на которой мы работаем, не была переведена в земли поселений",— рассказывает Татьяна Скоропад. Соответствующее решение было принято на самом высоком уровне. В декабре 2005 года тогдашний глава правительства Михаил Фрадков подписал распоряжение N 2117-р, согласно которому 476,9 га земли в районе Невской губы Финского залива были переведены из земель водного фонда в земли поселений и переданы из федеральной собственности в собственность Санкт-Петербурга. Предварительно это решение было согласовано с Минтрансом, МПР России и Минэкономразвития. Однако процесс сдвинулся с мертвой точки только после того, как губернатор Валентина Матвиенко съездила в Дубай и воодушевилась тамошними проектами. Ни в одном регионе, где было заявлено строительство искусственных островов, аналогичного решения пока принято не было.
Однако даже если государство согласится признать воду сушей, возникнут технологические сложности. "Аналогичных проектов по образованию искусственных территорий пока в России нет. Есть опыт у голландцев, поэтому именно они приглашены для консультаций по образованию территорий в "Морском фасаде". Дело в том, что часто в процессе строительства мы сталкиваемся с определенными сложностями и, не прекращая работ, вносим коррективы в проектные решения. Возникают задачи, с которыми мы еще не сталкивались на других объектах, поэтому работы по проекту ведутся в тесном взаимодействии с наукой. Все это происходит в рабочем порядке",— рассказывает руководитель проекта строительства гидротехнических объектов и зданий на Васильевском острове Санкт-Петербурга, представитель корпорации "Инжтрансстрой" Сергей Польский. В частности, по его словам, у строителей возникают сложности с уплотнением грунта. "Уже сегодня накопленный опыт по образованию территорий на "Морском фасаде", без сомнения, позволит корпорации выполнить данный проект на высоком уровне качества в проектные сроки, а далее можно применить его на других объектах, а потом и поделиться знаниями с голландцами",— продолжает он. Учитывая что "Инжтрансстрой" является фактически единственным в России строителем сложных гидротехнических сооружений, другим подрядчикам придется гораздо сложнее.
В частности, трудности могут возникнуть с проведением коммуникаций. "Подвести электричество и газ, в принципе, возможно по дну акватории, но это однозначно повышает стоимость проекта на $1000 за метр укладки трубы или кабеля. Более того, не факт, что власти позволят это осуществить. Провести линии электропередач также будет очень сложно. Такие проблемы решаются путем использования генераторов, вырабатывающих электричество и тепло, работающих на жидком топливе или газе, которые можно периодически доставлять на остров в специальных емкостях",— говорит генеральный директор компании "Гео Девелопмент" Максим Лещев. Но все это способствует удорожанию проекта и создает дополнительные трудности. "Инвестиции в создание такой искусственной земли в десятки раз превышают инвестиции в сложнейшие земляные работы. Создание острова требует трудоемких укрепительных работ, строительства упорных стен, способных бороться с натиском воды. Остров — это не только красивая, эпатажная идея, но еще и отдаленные коммуникации",— соглашается директор департамента маркетингового анализа компании "Масштаб" Наталья Чукаева. Потому, по ее словам, несмотря на то, что вслед за проектом "Морского фасада" еще несколько компаний думали над созданием ряда насыпных островов рядом с Финским заливом, дальше планов дело не пошло.
Возможно, в какой-то мере из-за отсутствия государственной поддержки. Ведь в том же Дубае фонды, организованные из частных инвестиций, поддерживались правителем каждого эмирата и фактически находились в руках государства. Однако России пока далеко до такого централизованного строительства насыпных островов. "Россия все-таки не Гонконг или Сингапур, а потому строительство насыпных островов у нас в большинстве случаев не вполне оправданно",— считает Илья Шершнев. В свою очередь, по словам Натальи Чукаевой, российские девелоперы пока не "наигрались" в более простые и понятные инвестиционные проекты, например в строительство небоскребов.