Челябинская модель: как региональный девелопер заходит на федеральный рынок, объединяя жилье и рекреацию

Российский девелопмент входит в фазу, где привычная экономика «котлован—ипотека—сдача» работает все хуже. Высокая стоимость проектного финансирования, охлаждение ипотечного спроса и одновременный рост внутреннего туризма меняют логику отрасли: маржу теперь ищут не в объемах, а в новых форматах. Один из первых ответов на этот сдвиг приходит не из Москвы и не из Петербурга, а из Челябинска — где группа «АПРИ» строит модель, в которой жилье и курортная недвижимость развиваются как один продукт.

«АПРИ» — публичная мультирегиональная девелоперская компания с домашним регионом в Челябинской области, вышедшая на IPO в 2024 году. На 2026 год в ее портфеле — 16 проектов в шести регионах, земельный банк превышает 2 млн кв. м, построено более 979 тыс. кв. м и еще 383 тыс. кв. м в стройке. Компания продвигает собственный девелоперский подход, в котором жилье, социальная и рекреационная инфраструктура создаются как единый продукт под одним брендом.

Флагманским проектом для «АПРИ» является «Твоя Привилегия» — район мало- и среднеэтажной застройки, в котором уже сейчас проживают около 13 тыс. человек, а общая площадь проекта — 640 тыс. кв. м (на конец 2025 года введено в эксплуатацию 327 тыс. кв. м), что сравнимо с небольшим городом. «Твоя Привилегия» — по сути, качественно реализованная модель комплексного развития территории (КРТ), проверенная на большом жилом массиве. В районе есть школы, парки, спортивные и культурно-образовательные объекты, инфраструктура безопасности, комплексное благоустройство территории. После ввода в эксплуатацию «АПРИ» не передает район сторонней УК, а ведет его сама — через собственную управляющую компанию. Для девелопера это и инструмент контроля качества среды, и обратная связь от жителей.

При этом компания имеет в работе проекты в шести регионах: Челябинская, Свердловская и Ростовская области, Приморский край, Ленинградская область, Ставропольский край. Стратегическая цель компании — к 2028 году увеличить число регионов присутствия до 10.

Параллельно с жильем «АПРИ» заходит в рекреационный девелопмент — и стыкует эти два направления внутри одного продукта.

Так, практически вместе с районом «Твоя Привилегия» в Челябинске «АПРИ» реализует строительство крупнейшего на Урале всесезонного курорта «Фанпарк» общей площадью 63,3 га.

Первая очередь объектов уже работает — это тюбинговая трасса и яхт-клуб с 12 собственными яхтами. Клуб функционирует третий сезон подряд и уже второй год принимает этап Кубка России в классе MX700. В целом же проект «Фанпарка» подразумевает создание на его территории горнолыжного центра, гостиничного комплекса, парка аттракционов, фуд-корта, комплекса термальных бассейнов с аквапарком, а также других досуговых объектов.

Принципиальное отличие от обычной курортной застройки в том, что жилье и рекреация развиваются одним девелопером и считаются как один продукт — с общей экономикой и общей средой для жителей и гостей.

Еще один фактор, повлиявший на заход компании в сферу рекреационного девелопмента — рост внутреннего туризма. Так, за 11 месяцев 2025 года россияне совершили 164 млн поездок (+7,5% к аналогичному периоду 2024-го). В путешествиях туристы потратили 1,8 трлн руб. При этом, несмотря на высокие показатели, в стране остается проблема острого дефицита качественного предложения для желающих отдохнуть. Загрузка отелей в сезон составляет более 90%, а старый советский гостиничный и санаторный номерной фонд изношен.

В тот же момент и в сфере жилого строительства происходит сдвиг: при высокой стоимости проектного финансирования и смягчении денежно-кредитной политики рынок ищет сегменты с маржой, устойчивой к ипотечному циклу. И «АПРИ» решает занять позицию на пересечении этих изменений, реализуя жилищные и рекреационные объекты в одном продукте.

В компании считают, что для работы в новой категории необходимо наличие сразу трех компетенций. Первое — это земельный банк с низкой себестоимостью входа, который компания постепенно наращивала, выходя в новые регионы. Второе — опыт работы с КРТ, отработанный на проекте «Твоя Привилегия». Третье — способность «собрать» курортный объект как долгосрочный актив. Здесь примером является «Фанпарк». Сочетание всех трех компетенций на российском публичном рынке встречается редко.

Экономика, на которую опирается этот подход, измерима. Региональная себестоимость кратно ниже столичной. Формат КРТ повышает цену каждой квартиры за счет того, что инфраструктура — школы, парки, гостиничные комплексы — встроена в проект, а не появляется случайным образом вокруг. Кроме того, «АПРИ» сознательно выводит объекты в продажу не на стадии котлована, а ближе к готовности, когда цена за квадратный метр выше. Итоговый показатель валовой рентабельности — около 40%, один из самых высоких среди публичных девелоперов отрасли.

Рекреационной недвижимостью «АПРИ» занимается не только в Челябинске. Одним из ключевых проектов компании на федеральном уровне станет совместный проект с локальным партнером в Кавказских Минеральных Водах (Ставропольский край) и Ростовской области. Потенциальный объем застройки составляет 550 тыс. кв. м при стартовых инвестициях девелопера в 5 млрд руб.

В Железноводске планируется возвести более 40 тыс. кв. м оздоровительной и жилой инфраструктуры в историческом центре, у Лермонтовского бювета. Старт работ — второе полугодие 2026 года. В Кисловодске собираются обустроить отель-санаторий премиум-класса. А в Ессентуках будет построен отель-санаторий и комплекс апартаментов в формате «Твоя Привилегия» с единым гостиничным управлением.

Так «АПРИ» хочет воспроизвести в курортной логике бренд, на котором в Челябинске выросла территория на 13 тыс. жителей. Кавказские Минеральные Воды в комплексном плане развития городов-курортов до 2030 года, утвержденном правительством РФ, отнесли к приоритетам внутреннего туризма. И южноуральский девелопер заходит в регион, где дефицит предложения и государственная ставка на развитие региона совпадают с компетенциями компании.

Сейчас рекреационный девелопмент в России только оформляется как самостоятельная категория. Окно для входа короткое — два–три года, в течение которых нужно успеть закрепиться в регионах с растущим внутренним спросом и государственной поддержкой, собрать под проекты землю, банковское финансирование и операционных партнеров. У «АПРИ» эти ресурсы уже собраны.

Если стратегия сработает, в российском девелопменте впервые появится игрок федерального уровня, пришедший в топ-10 не из Москвы, а из города-миллионника — и не через массовое жилье, а через связку жилья и курортов. Для отрасли, где войти в федеральный топ исторически означало работать в столицах, это смена системы координат.

Председатель совета директоров ПАО «АПРИ» Алексей Овакимян: