Фонды недвижимости являются наиболее динамичным сектором рынка коллективных инвестиций. Их чистые активы превышают 190 млрд руб., а разнообразие объектов инвестирования ставит их вне конкуренции с другими ПИФами. Особой привлекательностью обладают земельные фонды. В прошлом году обозначилась тенденция к использованию сельскохозяйственных земель по прямому назначению. Инвесторы зарабатывают не только на сдаче этих угодий в аренду, но и на росте стоимости земли.
Журнал "Деньги" представляет первое подробное исследование рынка российских фондов недвижимости. На конец 2007 года под управлением более 130 компаний действовали более 230 паевых и один акционерный фонд недвижимости. Стоимость их чистых активов превысила 190 млрд руб. При этом стоимость самой недвижимости в различных ее формах (зданий, земель, инвестиционных договоров, прав на недвижимое имущество) в этих фондах превышает 162 млрд руб. Год назад самих фондов было чуть более 130, а их чистые активы составляли около 70 млрд руб.
Формально разделения на категории у закрытых фондов недвижимости пока нет. Это предполагается сделать в связи с принятием поправок в закон "Об инвестфондах". Однако в целом их можно разделить на рентные, которые большую часть доходов получают от сдачи недвижимости в аренду, и строительные (или девелоперские), получающие доход прежде всего от возведения объектов недвижимости, их реконструкции, перевода земельных участков в другие категории. К рентным фондам можно отнести 28% фондов недвижимости. Стоимость их чистых активов (СЧА) достигает 27% от совокупной СЧА фондов недвижимости. Строительные фонды составляют около 55% среди фондов недвижимости, а их чистые активы — это почти 64% от общей СЧА фондов. Остальные фонды не имеют в своем составе недвижимость — либо еще не успели ее приобрести, либо не собираются это делать. Нормативы ФСФР позволяют этим фондам вкладывать средства в компании, занимающиеся строительством.
В российских паевых фондах представлена самая разнообразная недвижимость, прежде всего жилая, торговая и офисная. Однако компании активно вовлекают в процесс использования и промышленную недвижимость, а также складские помещения, инфраструктуру объектов (в том числе газопроводы, водопроводы, железнодорожные пути) и т. д. Как отдельное направление можно выделить земельные фонды. По словам гендиректора "НИК Развитие" Елены Ширковец, такие фонды преследуют, как правило, две цели. Во-первых, это консолидация сельскохозяйственных угодий. Управляющие компании выкупают земли для сельхозпроизводства. Во-вторых, это земельный девелопмент, то есть перевод земель в другую категорию, улучшение их качества, строительство жилья на приобретенных участках. Основные регионы, где фонды приобретают земли,— Татарстан (более 16 тыс. га), Пермский край (4,7 тыс. га), Краснодарский край (4,6 тыс. га), Саратовская (3,9 тыс. га), Пензенская (3,8 тыс. га) и Московская (более 1,7 тыс. га) области. Пока объемы приобретения земель в масштабах страны невелики. В общей сложности площадь всех земельных участков, принадлежащих фондам, не дотягивает до 40 тыс. га. Это немного — в России только под зерновые используется 40 млн га, так что в собственности ПИФов находится менее 0,1% пашни.
Поселковые риски
Наибольшее распространение получили девелоперские земельные фонды, особенно возле крупных городов — Москвы, Перми, Казани. В Подмосковье паевые фонды участвуют в строительстве по крайней мере восьми крупных поселков, в том числе и элитных. В конце прошлого года управляющая компания "Инком" создала крупнейший фонд недвижимости с активами 25 млрд руб. Он был сформирован за счет имущественных прав на 449 коттеджей (с земельными участками) в элитном поселке "Миллениум парк" в Истринском районе Московской области. Сегодня фонды участвуют в строительстве еще шести поселков в Тульской, Тверской, Смоленской, Рязанской, Калужской областях.
Год назад стоимость участков, находящихся в фондах УК "Велес Менеджмент" в Смоленской области, оценивалась в $740 за га, в Тульской области — $200-670 за га. Сейчас оценка значительно возросла. В Смоленской области стоимость гектара составляет $3,2-3,8 тыс., в Тульской — более $800 (для участков в сотни гектаров), $3,4 тыс. за сотку — для участков под индивидуальное строительство (по 12-15 соток). Этот рост во многом превосходит рост цен на подмосковную землю. За прошлый год оценка подмосковных участков в фонде "АГ Капитал Интерра" выросла в 1,6 раза — с $1,33 млн до $2,66 млн за га. За два год оценка земель возросла всего в 2,2 раза. При этом в поселке завершена прокладка коммунальных сетей и дорог, начато строительство двух очередей домов. Оценка участков, принадлежащих фонду "Солид Земельный" (УК "Солид Менеджмент"), за год выросла в 1,5-2 раза — до $100-150 тыс. за га. Оценка земельного участка под строительство коттеджей фонда "Дарьино" (УК "Ар Си Эф Кэпитал Траст") увеличилась за прошлый год в 2,8 раза — до $450 тыс. за га. Компания уже приступила к строительству на этой территории поселка. Оценка земельного участка ПИФ "Аллтек — первый фонд недвижимости" выросла за года в 6,7 раза — до $470 тыс. за га. За это время было фактически полностью завершено создание инфраструктуры поселка (проложены водопроводы, канализация, частично внутренние дороги, проведено электричество) и началось строительство коттеджей.
Это повышение цен произошло за счет изменения статуса земельных участков — земли сельскохозяйственного назначения стали землями, предназначенными под строительство. Кроме того, рост оценки подмосковной земли был связан и с проведение работ по созданию инфраструктуры поселков. По словам гендиректора УК "Виктори Эссет Менеджмент" Дмитрия Бабакова, процесс обоснования изменения статуса земли занимает шесть-восемь месяцев. В целом цикл подготовки земельного участка для застройщика занимает год-полтора. Как выразился управляющий директор УК "Велес Менеджмент" Станислав Бродский, "это своего рода венчурный проект. При этом если доходность непосредственно строительства можно оценить в 20-40% годовых, а вот доходность самого проекта мы не можем предсказать, пока не закончится изменение категории или вида разрешенного использования земель". По оценке господина Бабакова, рентабельность таких проектов может составлять 50-70% годовых. Участники рынка земельных фондов отмечают и повышенные риски, связанные с операциями с землей. По словам Станислава Бродского, изменить категорию или вид разрешенного использования земель довольно тяжело, особенно если речь идет о переводе их из сельскохозяйственных в категорию индивидуального жилищного строительства. Несколько проще ситуация с переводом земель внутри категории сельскохозяйственных земель, например, под дачное строительство. По словам господина Бродского, перевод земель в другую категорию сопровождается различными экспертизами (археологической, природоохранной, почвоведческой и т. п.), которые могут значительно затормозить или даже заморозить этот процесс. Именно поэтому компания "Солид Менеджмент" формирует земельные участки, статус которых уже был изменен. Как объясняет член совета директоров компании Вадим Сачков, "это обходится дороже, однако и рисков меньше". По оценке, в последние пять-шесть лет в среднем на землях вокруг Москвы рентабельность такого бизнеса составляла 25% годовых.
Земля — арендаторам
Как отмечают управляющие, на рынке земельных фондов в последнее время обозначился важный тренд: земли сельхозназначения приобретаются для использования по прямому назначению. Пока таких инвестиций немного. Этим занимаются управляющие компании "Финам Менеджмент" и "Регион Девелопмент". Первая компания сдает в аренду земли в Краснодарском крае и Ростовской области, вторая — в Саратовской, Пензенской, Воронежской областях, Ставропольском крае.
К активному использованию сельскохозяйственных земель по прямому назначению сегодня есть все предпосылки. Как отметил гендиректор "Регион Эссет Менеджмент" Андрей Жуйков, в мире существует тенденция к сокращению посевных площадей из-за роста населения, развития городов, глобального потепления. По данным господина Жуйкова, 50 лет назад на одного жителя Земли приходилось 23 сотки земли, использующейся под выращивание зерновых культур, в 2000 году — всего 11 соток. В течение ближайших 40 лет эта площадь сократится до семи соток.
Зерновые культуры являются основным биржевым товаром на пищевом рынке. Только за второе полугодие 2007 года цены на зерно на мировом рынке выросли почти в два раза. Рост не останавливается и в этом году. Как отмечает Андрей Жуйков, за последние 10 лет стратегические запасы зерновых значительно сократились. Поэтому сейчас для интервенций, которые могут привести к снижению цены на зерно в мировом масштабе, зерна просто недостаточно. Большое влияние на этот процесс будет оказывать и рост интереса в мире к использованию биотоплива, потребление которого растет более высокими темпами, чем потребление другого топлива. В Европе и США реализуются программы замещения различных видов топлива биологическим. Кроме того, по словам управляющих, в ближайшие годы на российском рынке можно ожидать консолидации в сельскохозяйственной отрасли, что вызовет дополнительный интерес к земле. Впрочем, управляющие предлагают сельхозпроизводителям использовать их земли, пока они переводят их в новую категорию. Как отмечает Станислав Бродский, "пока процесс не завершен и земля предназначена для ведения сельскохозяйственного производства, она, как правило, сдается в аренду фермерам или сельхозпредприятиям. Иначе, если в течение трех лет земля не используется по назначению, она может быть изъята у собственника".
Земли в ПИФ "Регион Земельный фонд" были выкуплены у агрохолдинга и переданы ему в аренду из расчета 10% годовых до конца года функционирования фонда. Аналогичную доходность заложили в фонде "Капитальные вложения" (УК "Финам Менеджмент"). Впрочем, Андрей Жуйков отмечает, что инвестирование на три-четыре года — это скорее попытка поймать спекулятивный тренд. За это время может реализоваться тенденция к сближению цен в России и Восточной Европе. Это еще одна причина для использования сельхозземель по прямому назначению. Сегодня стоимость земель в Польше составляет около €3 тыс. за га, в Чехии — €4 тыс. за га. Оценочная стоимость сельскохозяйственных земель в черноземной зоне России, судя по данным фондов, составляет $800-1000 за га, в Краснодарском крае и Ростовской области — $1400-2000 за га. При этом за последний год стоимость сельскохозяйственных земель в Краснодарском крае выросла втрое. Если год назад земельные участки в фонде "Капитальные инвестиции" (УК "Финам Менеджмент") оценивались исходя из цены $430 за га, то теперь эта оценка составляет более $1,4 тыс. за га.