Съемное жилье оказалось в избытке
Рост объемов экспозиции квартир в аренду привел к снижению ставок
В первый квартал 2026 года предложение на рынке долгосрочной аренды жилья в городах-миллионниках увеличилось на треть, что привело к снижению ставок в большинстве локаций. Расширение экспозиции связано с выходом на рынок инвестиционных квартир и предложения от собственников, отложивших продажу жилья. Накопленный объем предложения может сдержать рост цен в этом году в высокий сезон.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
По итогам первого квартала 2026 года предложение на рынке долгосрочной аренды в российских городах-миллионниках увеличилось на 32,4% по сравнению с четвертым кварталом 2025 года, а медианная ставка снизилась на 3,7%, до 34 тыс. руб., подсчитали в «Яндекс Аренде». Рост предложения фиксирует и ЦИАН, но в своей выборке оценивает его более умеренно — на 22% год к году по итогам марта 2026 года, до 70 тыс. объявлений.
Это связано с сезонно слабым спросом и увеличением доли инвестиционных квартир в новостройках, часть которых могла перейти в долгосрочную аренду из посуточного сегмента, поясняет главный аналитик компании Алексей Попов.
Доля квартир в домах, сданных после 2020 года, выросла с 17% в середине 2025 года до 24% сейчас, отмечают в ЦИАН. Уже каждая четвертая квартира на витрине приходится на новый фонд со свежим ремонтом, однако это не приводит к росту средних ставок, указывает господин Попов.
Одновременно рынок пополнялся и более доступными лотами массового сегмента, добавляет руководитель «Яндекс Аренды» Андрей Зайко.
В 13 из 16 городов-миллионников в первом квартале наблюдалось снижение стоимости аренды, следует из данных «Яндекс Аренды». Наиболее заметное сокращение медианной ставки зафиксировано в Санкт-Петербурге, где показатель за январь—март 2026 года снизился на 8,1%, в Самаре — на 7,5%, в Ростове-на-Дону — на 6,6%, в Воронеже — на 6,5%. Снижение ставок связано с расширением предложения в массовом сегменте, поясняет Андрей Зайко.
Динамика ставок аренды квартир в российских городах-миллионниках
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Данные: ЦИАН
Годовая динамика при этом оставалась неравномерной. Сильнее всего медианная ставка аренды в марте 2026 года снизилась в Краснодаре, на 10,2% год к году, до 26 тыс. руб., что в «Яндекс Аренде» связывают с ростом доли бюджетных лотов. Москва, напротив, показала рост на 8%, до 89 тыс. руб. По словам господина Зайко, это последовало за выходом на рынок значительного числа высокобюджетных инвестиционных квартир.
В сегментном разрезе устойчивее остальных выглядели компактные форматы. Медианная ставка аренды студий в первом квартале 2026 года выросла на 4,5%, однокомнатных квартир — на 2,5%, тогда как трехкомнатные подешевели на 7,2%, говорится в подсчетах «Яндекс Аренды».
Собственники идут на уступки
Большой объем предложения пока не позволяет быстро развернуть рынок вверх, считает Алексей Попов. Арендаторам по-прежнему есть из чего выбирать, поэтому конкуренция среди собственников остается высокой.
В Москве давление избыточного предложения уже проявляется в поведении собственников.
В 28,6% объявлений о долгосрочной аренде в Москве ставка снижалась в процессе поиска жильца, а средний размер дисконта составил 7,7%, подсчитали в «Яндекс Аренде».
В большинстве объявлений, 69,5%, стоимость оставалась неизменной, а повышали ее лишь в 1,9% случаев.
Наиболее активно ставки пересматриваются в массовом сегменте, говорит Андрей Зайко. В диапазоне 40–50 тыс. руб. цена снижалась в 35,6% объявлений в среднем на 9,1%, следует из данных «Яндекс Аренды». В более дорогом сегменте собственники делают скидки реже и готовы дольше ждать своего арендатора.
При этом требования арендаторов к качеству съемного жилья за последние годы заметно выросли. Для 62% из них важно при просмотре квартиры почувствовать себя как дома, а 60% готовы отказаться от варианта, если им не нравится интерьер, следует из опроса «Яндекс Аренды». Готовность доплачивать за полностью оснащенную квартиру выражают 69% арендаторов.
Доходность арендаторов из-за влияния описанных факторов снижается.
Расчетная доходность, по данным ЦИАН, снижается последние семь месяцев. По оценке сервиса, она сократилась с 6,8% в сентябре 2025 года до 5,8% сейчас.
Типичный уровень доходности в городах-миллионниках и крупных городах остается в пределах 4–5% годовых, уверяет господин Зайко.
Большой объем предложения будет сдерживать динамику рынка и в ближайшие месяцы, считает Алексей Попов. Устойчивое повышение ставок, по его оценке, возможно не раньше лета. В «Яндекс Аренде», в свою очередь, ожидают, что пик активности арендаторов и медианных ставок придется на период с конца июля по начало октября.