Премиум выстроился к росту
Цены на высокобюджетные новостройки продолжают расти
Средняя стоимость квартир на рынке премиальной жилой недвижимости Москвы в первом квартале 2026 года увеличилась на 18,2% год к году, до 902,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Динамика продиктована сохраняющимся удорожанием строительства и площадок под застройку, а также ограниченным предложением такой недвижимости в условиях стабильного спроса. Эксперты не видят предпосылок для разворота сложившегося тренда.
Фото: iStock
Фото: iStock
Метры стремятся к высоте
По итогам января—марта 2026 года средняя стоимость квартир и апартаментов в новостройках премиум-сегмента в Москве составила 902,6 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 18,2% больше год к году, следует из данных «Метриума». О похожей динамике говорят в консалтинговой компании NF Group, по чьим подсчетам, в первом квартале текущего года цены на первичном рынке жилой недвижимости премиум-класса достигли 1,6 млн руб. за 1 кв. м, увеличившись на 8% год к году.
Это продолжение сложившегося за последние годы тренда.
В целом за прошедшие три года такая недвижимость подорожала на 66%: показатель вырос до 1 млн руб. за 1 кв. м против 615 тыс. руб. за 1 кв. м тремя годами ранее, по данным аналитического центра Stone.
Устойчивый рост стоимости недвижимости премиум-класса топ-брокер Whitewill Екатерина Левина связывает с ростом себестоимости строительства в условиях все еще дорогого проектного финансирования, усложнения инженерных решений, удорожания строительных материалов и рабочей силы. Кроме того, по словам эксперта, площадки в качественных и востребованных районах, которые чаще всего используются для возведения такого жилья, стремительно растут в цене.
Еще одним фактором увеличения показателя являются уникальные архитектурные решения проектов из премиум-сегмента — реализация таких объектов требует значительных инвестиций, говорит госпожа Левина. Доля архитектурной концепции в общей стоимости премиальных жилых проектов в Москве может достигать 8%, говорят в MR Group. Среди других причин увеличения показателя гендиректор «Ташир Эстейт» Максим Самсонов называет изменение структуры экспозиции: на рынке становится меньше проектов на ранних стадиях строительства и больше объектов высокой степени готовности.
По прогнозам директора по продажам жилой недвижимости девелоперской компании «Мангазея» Федора Ушакова, цены на премиум-новостройки к концу 2026 года увеличатся на 8–10% год к году. Коммерческий директор «Метриума» Дмитрий Проскурин допускает, что этот рост на горизонте ближайших лет может составить в среднем около 15–20%. Это объясняется ограниченным предложением и стабильным спросом на такую недвижимость, отмечает основатель компании «Пинигина Консалтинг» Светлана Пинигина.
Основным драйвером роста стоимости в будущем выступит высокая конкуренция, считает директор по продажам девелоперской Legenda Ксения Садкова. Девелоперы будут конкурировать за покупателя через усложнение фасадных решений, что повысит себестоимость и итоговые цены на квартиры в таких новостройках, говорит эксперт. Так, по словам Светланы Пинигиной, устойчивый рост цен будет характерен прежде всего для качественных объектов.
Премиум ускоряет рост
Темпы роста цен в премиум-сегменте опережают подорожание квартир бизнес-класса. Так, средняя цена квартиры в новостройке из бизнес-сегмента по итогам первого квартала 2026 года увеличилась на 15% год к году, до 545,8 тыс. руб. за 1 кв. м против роста на 18% в премиальных проектах, по данным Дмитрия Проскурина.
Девелоперы из премиального жилого сегмента используют более дорогие импортные стройматериалы — это увеличивает ценовой разрыв с другими сегментами, говорит директор департамента продаж девелоперской Ortiga Development Константин Самеди. Менее выраженное подорожание первичного жилья бизнес-класса также связано с высоким уровнем конкуренции на этом рынке: доля квартир и апартаментов из бизнес-сегмента в общем объеме предложения высокобюджетной недвижимости в Москве составляет 51,8%, в то время как доля проектов премиум-класса составляет 17,5%, по данным Дмитрия Проскурина.
Наценка по адресу
Самый выраженный рост стоимости премиального жилья фиксируется в Донском районе Москвы: по итогам января—марта 2026 года новостройки в этой локации подорожали на 32,3% год к году, до 966,4 тыс. руб. за 1 кв. м, по данным Дмитрия Проскурина. В Басманном районе столицы цены на квартиры из премиум-сегмента в первом квартале текущего года продемонстрировали рост на 26,6% год к году, до 849,4 тыс. руб. за 1 кв. м, в Беговом районе этот показатель вырос на 26,3% год к году, до 968,4 тыс. руб. за 1 кв. м, в Крылатском — на 24,8% год к году, до 980,2 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитал эксперт.
Квартиры на первой линии реки в Москве демонстрируют наиболее высокую ценовую динамику в сравнении с объектами вне прибрежных локаций, говорят в Ricci. Средняя стоимость квартиры в прибрежных новостройках за последние пять лет увеличилась на 79%, подсчитал Дмитрий Проскурин. В Ricci поясняют, что это связано с ограниченным предложением и выраженными качественными характеристиками таких объектов.
Среди перспективных премиум-проектов в Москве всего два располагаются вблизи набережных, отмечают аналитики «Метриума». Так, на первой линии Москвы-реки на Новоданиловской набережной появится жилой комплекс «Стоун Блик», на второй линии реки на территории «Большого Сити» появится «Сезар Силика». Расположение на первой линии набережной формирует дополнительную премию к цене метра, особенно если рассматриваются просторные видовые квартиры, отмечает руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова.
«Проекты у воды, как правило, относятся к премиальному сегменту за счет своей уникальной локации. Более того, строительство на набережной является более сложным и затратным для девелопера»,— говорит эксперт.
Фото: Предоставлено пресс-службой Stone
Фото: Предоставлено пресс-службой Stone
За последний год премиальный сегмент пополнился новыми крупными проектами, а также новыми корпусами в рамках уже реализуемых комплексов, отмечает партнер NF Group Андрей Соловьев. На этом фоне, по его данным, объем предложения в январе—марте 2026 года на премиальном рынке жилья составил около 2,2 тыс. квартир и апартаментов, что на 6% больше год к году. Экспозиция в сегменте растет в среднем на 9–11% в год, говорит управляющий партнер девелоперской Stenoy Илья Фролов.
Так, в 2026 году стали доступны к покупке лоты сразу в нескольких проектах. «Мангазея» открыла продажи в проекте «Муза», где средняя цена на старте составила 758 тыс. руб. за 1 кв. м. В проекте С5 от MR Group показатель достигает 870 тыс. руб. за 1 кв. м, а в жилом комплексе «Начало» от девелоперской компании «Донстрой» — 1,3 млн руб. за 1 кв. м, по данным «Пульса продаж новостроек». По оценкам экспертов, средний уровень стартовых цен в сегменте за год вырос на 30–40%. При этом в части проектов сохраняется возможность зафиксировать наиболее выгодную цену на этапе раннего бронирования.
Однако предложение все еще остается ограниченным, поскольку количество площадок под такие проекты невелико, отмечает Екатерина Левина. Например, только по итогам 2025 года активность застройщиков премиального жилья снизилась на 45% год к году, до шести новых проектов, говорит Светлана Пинигина. В сочетании с устойчивым спросом это создает дополнительное давление на цены и поддерживает общий тренд на рост стоимости, подчеркивает эксперт.
Капитал перетекает в новостройки
Между тем спрос на первичное жилье премиального сегмента остается стабильным — этот рынок имеет меньшую зависимость от ипотечных ставок, отмены льготной ипотеки и ограничений по семейной программе, отмечают в «Текта Групп». Интерес к такой недвижимости поддерживают доступные инструменты покупки, например рассрочки, говорит Екатерина Левина.
С ней соглашается Марина Грицкова, подчеркивая, что срок беспроцентных рассрочек может достигать трех лет, что позволяет клиентам максимально комфортно распределить платежи.
Объем сделок с новостройками премиум-класса по итогам 2025 года увеличился на 5,7% год к году, до 6,3 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), подсчитал Дмитрий Проскурин.
Часть спроса в этом сегменте обеспечивает инвестиционная активность. В текущих условиях инвестиции в зарубежную недвижимость становятся менее востребованными, поэтому инвесторы переориентируются на рынок премиального жилья, отмечают в «Текта Групп». Квартиры премиум-класса имеют доходность на уровне 5–8%, добавляет директор по ценообразованию и аналитике девелоперской Pioneer Евгения Виниченко. По мере снижения ключевой ставки ЦБ и сокращения капитализации депозитов спрос многих инвесторов сфокусируется на приобретении премиальной недвижимости, которая сейчас выделяется наиболее высокой ликвидностью, говорит Дмитрий Проскурин.