Застройщики накупили лишнего
Девелоперы не используют до 50% земельных участков в портфеле
Девелоперы жилья стабильно тратятся на покупку площадок под застройку: в последние три года на такие сделки приходится около трети всех инвестиций в коммерческую недвижимость. Но темпы выхода на рынок новых проектов за этот же период упали в два раза. В условиях падения спроса на жилье до прогнозируемого снижения ключевой ставки застройщикам приходится искать способы управления земельным портфелем, не создавая избытка предложения и рисков для бизнеса.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В 2025 году в Москве и Московской области прошли 72 крупные сделки с земельными участками под девелопмент жилья общей площадью 1,1 тыс. га на сумму 278,5 млрд руб. посчитали в Nikoliers для «Ъ-Недвижимости». Общий объем расходов на площадки оказался на 18,8% выше, чем в 2024 году, а средний чек вырос на 85,7%, до 3,9 млрд руб. Хотя число сделок в 2025 году оказалось меньше, чем годом ранее — тогда состоялось 117 крупных покупок. Рост расходов на покупку связан с тем, что девелоперы отдают предпочтение участкам, которые подходят под строительство жилья высокого класса: бизнес, премиум и элитного, уточняют в компании.
Площадки под проекты в классах ниже пользовались меньшим спросом по причине сложности построения эффективной финансовой модели и привлечения финансирования в текущих условиях. «Рыночная ипотека дорогая, льготные ипотечные программы действуют ограниченно, растут себестоимость строительства и операционные расходы застройщиков на проектирование. Это стимулирует компании выбирать для строительства более высокий ценовой сегмент и повышать класс проектов при позиционировании»,— объясняет директор департамента девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин.
В сегменте массовых новостроек в Москве активность очень низкая. «В текущих экономических условиях подобные проекты, как правило, обладают относительно невысокой маржинальностью даже при наличии стабильного потребительского трафика. В результате девелоперы массового сегмента переориентируются на реализацию комплексов бизнес-класса либо существенно модернизируют продукт»,— напоминает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. На смену распространенным ранее масштабным кварталам комфорт-класса приходят более компактные новостройки класса комфорт-плюс с улучшенными потребительскими характеристиками, например индивидуальным дизайном фасадов, просторными лобби, балконами, высокими потолками. По данным «Метриума», в 2025 году было заявлено всего четыре проекта массового жилья.
Девелоперам приходится балансировать объем жилья в продаже: его должно быть достаточно, чтобы наполнять эскроу-счета, но не слишком много, чтобы не создавать затоваренность в условиях сниженного спроса и финансовую нагрузку на обслуживание квартир после введения дома в эксплуатацию.
По данным аналитического центра ДОМ.РФ, на момент ввода объекта распроданность должна составлять около 70%. Если показатель ниже 60% — растут риски затоваренности, а если выше 80% — дефицита предложения. В конце 2025 года показатель был 73%, а в конце 2024-го — 79%. Объемов непроданного строящегося жилья должно хватать на два—три с половиной года продаж в текущем темпе. Если показатель меньше двух лет, то возникают риски дефицита предложения, а если больше трех с половиной лет — затоваренности. По данным на конец 2025 года, показатель составляет 3,1 года.
Что скрывает баланс
В дайджесте аналитического центра ДОМ.РФ, вышедшем в середине января 2026 года, подчеркивается, что сейчас продажи жилья обеспечены новыми запусками, а соотношение распроданности и стройготовности вернулось к равновесному уровню. Но приобретенные на будущее площадки, на которых не ведется строительство, требуют от девелоперов дополнительных расходов.
«В общей структуре затрат девелоперской компании расходы на “спящие” площадки, как правило, не сопоставимы с затратами на активное строительство. Но их значимость проявляется со временем. При длительном простое — три, пять и более лет — совокупные расходы на налоги, обслуживание и финансирование могут начать влиять на рентабельность бизнеса»,— говорит акционер GloraX Александр Андрианов.
Простой строительной площадки создает для девелоперов прежде всего финансовые риски, главный из которых — необходимость обслуживать дорогие кредиты. «Примерно пятая часть портфеля проектного финансирования обслуживается по ставкам выше 16%. Эти проценты начисляются даже при нулевой выручке. Простой площадки явно не способствует увеличению спроса, и нет гарантий, что запуск проекта — а это дополнительные траты на повторную мобилизацию, индексацию стоимости незакупленных материалов, незаконтрактованных подрядных работ — не создаст еще большей финансовой нагрузки, не считая репутационных издержек»,— рассуждает член совета директоров компании «Плато Девелопмент» Станислав Коновалов.
В условиях неопределенности и снижения темпов вывода новых проектов на рынок доля приобретенных, но временно не используемых участков может достигать 40–50% девелоперского портфеля, оценил Александр Андрианов. «Это не аномалия, а следствие накопительной стратегии прошлых лет и изменения рыночной конъюнктуры. Для крупных девелоперов не представляло сложности обслуживать земельный банк, достаточный для работы на горизонте пяти-шести лет без дополнительных приобретений»,— отмечает он.
В текущей ситуации перед компаниями, активно наращивавшими земельный банк до 2025 года, стоит выбор между продажей и удержанием активов. «Продажа целесообразна в отношении площадок с низкой перспективой развития или высокой нагрузкой по содержанию — она позволяет высвободить капитал и сократить постоянные расходы. В то же время качественные участки в сильных локациях зачастую логичнее сохранять, даже если вывод проекта на рынок отложен: в среднесрочной перспективе они могут обеспечить существенно более высокую маржинальность»,— говорит господин Андрианов.
Сейчас девелоперы часто выбирают промежуточные стратегии: мастер-девелопмент и привлечение партнеров, поэтапную реализацию или подготовку проектов «в стол», чтобы быть готовыми к запуску при изменении рыночных условий.
Это может быть целесообразнее, чем консервация площадок, которая подразумевает постоянные операционные расходы.
«Девелоперы покупают участки с помощью бридж-кредитов. В результате приходится погашать займы на объект, не приносящий прибыли. Нередко экономические обстоятельства складываются таким образом, что откладывать старты дешевле, чем полностью замораживать землю»,— подчеркивает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов, добавляя, что земля обычно дорожает с опережением инфляции, поэтому при пересмотре стратегии у компании обычно есть возможность перепродать площадки как минимум без существенных потерь.
Стратегия управления участками зависит от множества факторов: размера бизнеса и земельного банка, потенциальной площади застройки, уровня готовности предпроектной документации, наличия или отсутствия партнеров для освоения земли. Ситуация осложняется интенсивным ростом стоимости участков в Москве вне зависимости от экономической обстановки в стране и дефицитом выгодных локаций. «Продажа, если есть сомнения в рентабельности возможного проекта из-за низкого спроса, может в будущем создать проблему дефицита перспективных участков. Кроме того, часто заинтересованные в покупке участков хотят “страховку” в виде согласованных технико-экономических показателей, то есть она должна быть готова. Многое зависит от возможности получения проектного финансирования»,— перечисляет сложность оценки решения Станислав Коновалов.
«Перспективную площадку эффективнее попытаться освоить. В том числе в партнерстве с другими застройщиками, объединив капиталы. Это позволяет покрыть издержки и на покупку земли, и на строительно-монтажные работы, и на обслуживание кредита, разделив компетенции»,— продолжает господин Коновалов. Одна из опций (при условии, что характеристики земельного участка и будущего проекта это позволяют сделать) — переход в более высокий класс жилья, чтобы увеличить доходную часть и привлечь клиентов, которые меньше зависят от ипотечных продуктов. Этой стратегией девелоперы уже пользуются: по прогнозу Руслана Сырцова, в 2026 году количество стартов новостроек относительно прошлого года может вырасти на 30–35%, но дефицит жилья в массовом сегменте сохранится.