Квартира в развес

Петербургский застройщик ЛЭК, рассчитывая ускорить приток частных инвесторов, первым в России задумал продавать жилье не целиком, а по квадратным метрам. Однако потребителя, который может клюнуть на это предложение, не назовешь лояльным.

«У нас очередь из покупателей стоит, но мы специально продаем небольшими партиями, чтобы не обрушить рынок»,— уверяет президент петербургской строительной группы ЛЭК Олег Филиппенков.
«Партий» ЛЭК должно хватить надолго. Общий размер портфеля компании — 4 млн кв. м жилья, из них 1,5 млн кв. м приходится на 104 строящихся объекта. Остальные 2,5 млн кв. м будут построены на 11 участках, которые находятся в собственности ЛЭК и ждут своей очереди. Однако такой вот парадокс: хотя в руководстве компании говорят о потоке страждущих, в офисе продаж менеджеры первым делом спешат пообещать потенциальному покупателю (в данном случае корреспонденту СФ) 15-процентную скидку. Информацию о продажах квартир в ЛЭК не раскрывают, но сбыт небольшими партиями и забота о стабильности рынка не слишком-то стыкуются с предлагаемыми скидками.
Вполне возможно, что дела у ЛЭК идут не хуже, чем у других застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга, ведь сегодня дисконт на некоторые жилые объекты доходит до 25–30%. Строители расплачиваются за сверхприбыли, полученные в 2006 году, когда цены выросли вдвое. По официальным данным самих игроков, объемы продаж в 2007 году упали по сравнению с предыдущим на 10–15%, по неофициальным — более чем на треть.
Филиппенков убежден, что подобрал ключик к кошелькам напуганных частных инвесторов. Он решил воспользоваться новым маркетинговым инструментом: с осени ЛЭК начинает продавать квартиры по квадратным метрам. Пока только в одном доме — клубном проекте «Диадема» общей площадью 8 тыс. кв. м, строящемся в Петербурге, на улице профессора Попова, 26. Однако если продажи пойдут, то подобная схема будет использована и на других объектах. Но, похоже, инструмент скорее принесет ЛЭК новые проблемы, чем решит старые.

До «Пятерочки»
Сейчас ЛЭК является крупнейшим застройщиком Санкт-Петербурга, занимая около 15–20% рынка жилого строительства. И в будущем планирует довести свою долю до 30%. При этом если обычно соотношение собственных и привлеченных средств в проектах девелоперов составляет 30:70, то, по словам Филиппенкова, у ЛЭК все ровно наоборот. Две трети строительства компания финансирует самостоятельно.
Очевидно, запас прочности можно объяснить капиталом одного из владельцев — Андрея Рогачева, который более известен как основатель продуктовых сетей «Пятерочка» и «Карусель». Компания ЛЭК появилась на свет в 1989 году, то есть ровно за десять лет до «Пятерочки», и стала первым бизнес-проектом будущего российского миллиардера от розницы. Партнером Рогачева был Павел Андреев, долгое время руководивший ЛЭК.
Начинала компания с разработки приборов для экологических исследований (собственно, аббревиатура ЛЭК означает «лаборатория экологического контроля»), а в 1992 году «лаборанты» попробовали свои силы в реконструкции нескольких ветхих зданий в городе на Неве, после чего решили переключиться с заботы об окружающей среде на более прибыльную жилую недвижимость. Как утверждает Филиппенков, последние несколько лет объем возводимого компанией жилья ежегодно увеличивается вдвое. И 2007 год не должен стать исключением: по его итогам компания собирается сдать 360 тыс. кв. м. Однако продавать квартиры сегодня гораздо сложнее, чем строить. Тем более что именно сейчас власти решили наконец покончить с «серыми» схемами продаж жилья.

Время разбрасывать камни

Еще год назад подавляющее большинство компаний работали по так называемым альтернативным схемам: вексельной, паевой, с помощью договоров инвестирования и предварительной продажи и т. д. Общий смысл схемы, по словам директора юридической компании Corpus Juris Дениса Балакина, сводится к тому, что клиент приобретает некий документ, в котором, как правило, записаны не номер и параметры его будущей квартиры, а сумма, внесенная им в кассу строительной компании. По сути это было джентльменское соглашение между покупателем и застройщиком. Последний планировал что-то построить, но при этом не нес за обещанное практически никакой ответственности. В частности, ЛЭК до сих пор работает по вексельной схеме. Но, с одной стороны, жилая недвижимость превращается в рынок покупателя, что не позволяет застройщикам и дальше диктовать правила игры. А с другой — использование альтернативных схем становится все опаснее.
Первой ласточкой стали проблемы агентства МИАН (см. СФ №30/2007). Федеральная налоговая служба обвинила его в уклонении от уплаты налогов на сумму 1 млрд руб. при помощи вексельной схемы — камешек в огород практически всех крупных застройщиков. Так что если сегодня доля «альтернативных» сделок на рынке уже сократилась, по мнению экспертов, до 40–50%, то в будущем она, скорее всего, станет еще меньше.
Теперь, согласно федеральному законодательству, существует всего три механизма привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов: договор в соответствии с законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», жилищные кооперативы и жилищные сертификаты.
Большая часть девелоперов, например «Система-Галс», «Новая площадь» и «Пересвет-инвест», решили продавать квартиры по договору долевого участия. Главное неудобство этого механизма для застройщика заключается в том, что он должен построить и передать жилье гражданам в определенный срок, а в случае задержки выплатить неустойку из расчета 1/350 суммы сделки за каждый день просрочки. Олег Филиппенков считает, что работа по этим условиям — настоящий мазохизм.
Некоторые застройщики, решившие работать «по-белому», стали привлекать средства, создавая на базе своих компаний жилищные кооперативы. В частности, именно осуществляет продажи «Капитал груп». «Главный минус кооперативной схемы в том, что граждане после волны развала жилищных кооперативов не очень доверяют этому институту»,— полагает директор по работе с доверителями юридической фирмы «Мегаполис лигал» Александр Трифонов. Так, явными мошенниками оказались жилищные кооперативы ЖНК-200 в Нижнем Новгороде и «Содействие» в Твери. Были проблемы и у членов крупного столичного кооператива «Строим вместе».
Первым, кто рискнул опробовать схему продаж при помощи жилищных сертификатов, стал ЛЭК. Вопрос в том, не является ли ЛЭК еще большим «мазохистом», чем компании, работающие по закону №214?

Без риска и пыли
В чем суть схемы ЛЭК? Каждый сертификат — это настоящая эмиссионная ценная бумага, номинированная, правда, в квадратных метрах. Минимальная площадь жилья, которую можно приобрести по этой схеме, законом не определяется: сам ЛЭК установил цифру 0,1 кв. м. «Это эффективный инструмент привлечения покупателей,— считает Филиппенков.— Приобретать жилье небольшими частями очень удобно». Правда, как предупреждает заместитель генерального директора компании «Новая площадь» Евгений Фетисов, при использовании этой схемы покупатели не смогут взять ипотечный кредит.
С другой стороны, замечает руководитель отдела аналитики корпорации «Инком» Дмитрий Таганов, несмотря на стагнацию рынка, сегодня значительная часть людей по-прежнему рассматривает недвижимость как объект для инвестиций. Но купить целую квартиру под силу далеко не каждому рядовому инвестору. А с помощью сертификатов вложиться в недвижимость может почти каждый. Если 1 кв. м в «Диадеме» стоит $4,6 тыс. (и это без учета скидки), то входной минимум составляет всего $460.
Владелец сертификата ничем не рискует (разумеется, до тех пор, пока компания, продавшая бумагу, сохраняет платежеспособность). Согласно условиям договора, держатель может в любой момент вернуть сертификат застройщику. Причем ЛЭК обязуется выкупить бумагу по первоначальной цене с процентами. Поскольку российское законодательство не регулирует размер таких начислений, ЛЭК здесь опять действовал самостоятельно и решил выплачивать проценты из расчета ставки рефинансирования ЦБ (в настоящее время 10% годовых). «Если бы мы брали средства в банке, то выплаты по кредиту обошлись бы нам примерно в те же 10%. А для клиентов эта ставка привлекательнее, чем начисления по банковским вкладам»,— объясняет вице-президент ЛЭК по финансам Вячеслав Мишин.

Во власти спекуляций
Проблемы с держателями небольших партий жилищных сертификатов неизбежны, уверены конкуренты ЛЭК. Например, как быть с микроинвесторами, которые могут «довольствоваться» всего 1–2 кв. м? Ведь когда у квартиры есть такой «миноритарий», ее уже не продать клиенту, который хочет купить ее целиком. «Сертификат выдается на метры в доме, а не на площадь в конкретной квартире. А зарезервировать определенную квартиру клиент может, только приобретая 30% ее площади,— парирует Вячеслав Мишин.— Причем по окончании строительства человек, зарезервировавший квартиру, должен выкупить оставшуюся часть площади». ЛЭК, в свою очередь, прекратит начислять по сертификатам проценты через полтора года после завершения строительства. Таким образом, на стабильном рынке держать бумаги дальше станет невыгодно.
Проблема в том, что в случае дальнейшего падения рынка недвижимости люди могут захотеть сдать сертификаты раньше, чем ожидает ЛЭК, и потребовать деньги вместо квадратных метров. «В первую очередь эту схему нужно рассматривать как спекулятивный инструмент для частных инвесторов»,— подчеркивает руководитель отдела новостроек бюро недвижимости «Агент 002» Дмитрий Иванов. При резком снижении цен на жилье самый разумный для держателей сертификатов вариант — вернуть их застройщику. Ведь тому придется выкупать ценную бумагу по старой цене, да еще и с процентами. На эти деньги клиент сможет купить жилье более высокого качества или большей площади у того же ЛЭК.
Во что может вылиться для застройщика массовый возврат сертификатов, посчитать несложно. Чтобы единовременно выкупить весь выпуск сертификатов на 8 тыс. кв. м, ЛЭК потребуется около $37 млн, не считая набежавших процентов. По расчетам СФ, это составит 20–30% годовой прибыли компании. «При своих объемах строительства ЛЭК, конечно, найдет способ вернуть деньги, где-нибудь перекредитоваться,— говорит Евгений Фетисов.— Но это будет достаточно серьезный удар».

Предвыборное воздержание
Что может ожидать ЛЭК? Надеясь хоть как-то повлиять на ситуацию, российские девелоперы популяризируют идею, будто сложившаяся ситуация с ценами — обычное сезонное затишье, а осенью жилье вновь будет дорожать. Однако, по словам генерального директора аналитического агентства RWAY Александра Крапина, цены на московскую недвижимость начали падать еще осенью 2006 года и с тех пор уменьшились на 10–15%. Похожую тенденцию показывает и петербургский рынок, с отставанием на два-три месяца.
Дать точный прогноз развития ситуации с ценами достаточно сложно, тем более что честно корректировать свои прайс-листы застройщики не спешат, опасаясь неконтролируемого обвала рынка. Тем не менее Крапин уверен, что коррекция цен продлится примерно до весны 2008-го и они снизятся еще примерно на 10–15%. С этой оценкой согласен и председатель экспертного совета ИК «Финам» Сергей Хестанов: «Пока лучше воздержаться от вложений в недвижимость. До президентских выборов (намеченных на март 2008 года.— СФ) я бы советовал подержать средства на банковских вкладах, а потом „перекинуться” на фондовый рынок».
Так что затея с сертификатами рискует остаться экспериментом, причем весьма дорогостоящим. Да и само руководство ЛЭК не исключает, что, если схема не оправдает себя, компания вольется в ряды «мазохистов», то есть начнет работать по закону №214 о долевом строительстве. Кстати, квартиры в той же «Диадеме» уже продаются — и не по сертификатам, а по старой доброй вексельной схеме.