финансовые схемы
На рынке загородной недвижимости в последнее время отмечается снижение покупательской активности. Хотя количество желающих приобрести коттедж не изменилось, доля совершенных сделок несколько сократилась. Некоторые участники рынка предприняли попытку противостоять этому явлению нетривиальным способом — продавать загородные дома оптом.
Живущие вместе
Не так давно в интернете распространялось весьма занятное сообщение: предложение приобрести целиком коттеджный поселок "Верхнее Сареево", расположенный вблизи МКАД на Рублевке. Не будем рассуждать о том, насколько удачна выбранная риэлтером технология поиска клиентов (стоимость поселка, в котором имеется 12 домовладений,— $29 млн) с помощью электронных писем. Намного интереснее выяснить, какова инвестиционная привлекательность подобного капиталовложения.
"Это поселок клубного типа, состоящий из 12 домовладений, но тем не менее это бизнес-класс,— рассказывает Алексей Бабкин, руководитель отдела загородной недвижимости HomeHunter (компания, через которую домовладения в поселке выставлены на продажу).— Достоинство поселка состоит в том, что он расположен на одном из самых престижных и популярных направлений — Рублево-Успенском шоссе, причем сравнительно недалеко — в 14 км от МКАД. Инфраструктура поселка минимальна: административное здание и ресторан, однако в распоряжении жителей имеется богатейшая инфраструктура Рублево-Успенского шоссе. Еще один плюс — поселок располагается вблизи реки и соснового бора".
Интересно, что цена домовладений в зависимости от их размеров (450-470 кв. м) и площади участков (14-22 сотки) составляет $2-3 млн, что в сумме примерно соответствует названным выше $29 млн. Иными словами, приобретая поселок целиком, покупатель дополнительных преференций не получает. В чем же тогда смысл предложения? На этот вопрос дали ответ в компании "АртГрад", являющейся девелопером поселка. По их словам, идея продать поселок целиком принадлежит одному из риэлтеров-субагентов. Это вовсе не означает, что возникли сложности с его реализацией в розницу, однако для рынка дорогой недвижимости характерна очень низкая покупательская активность, поэтому крупные девелоперы начинают искать дополнительные инструменты возврата инвестированных средств (активно предлагают крупные бонусы при покупке домовладения и даже запускают паевые инвестиционные фонды). Однако в рамках данного предложения акцент делался не на бонусы, а на идею клубности, поэтому поселок и предлагался для покупки группам единомышленников, друзей, партнеров. То есть тем, кто хотел бы жить в знакомой и комфортной среде. Впрочем, предложение об оптовой покупке частично утратило смысл: половина домовладений уже забронирована.
Не элитное дело
Если случаи, когда физическому лицу хотят продать целиком поселок,— это все же исключение, то примеров приобретения одним покупателем двух и более домов в рамках одного загородного проекта предостаточно. Причем и предмет покупки (готовые дома или земельные участки), и ее цель могут быть разными. "В качестве примера можно назвать поселки "Александрово" и "Новорижский" (оба расположены примерно в 30 км от МКАД) на Новорижском шоссе, где оптом были куплены земельные участки, а также коттеджный поселок "Гринфилд" (30 км по Новой Риге), где были куплены дома,— говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.— Можно вспомнить и поселки на Рублево-Успенском шоссе — "Ромашки" (20 км от МКАД) и "Барвиха-2" (10 км от Москвы). Хотя чаще всего покупки такого рода совершают юридические лица, так называемые точечные девелоперы, но есть и пример закупки физическим лицом сразу шести земельных участков с целью строительства на них коттеджей для последующей реализации".
Правда, сосчитать, сколько совершается подобных сделок, не всегда возможно. "Реальный покупатель не всегда оформляет приобретаемые домовладения на свое имя,— рассказывает начальник отдела прямых продаж компании "КомСтрин" Диана Югай.— К тому же, хотя де факто такие покупки можно отнести к оптовым, де юре это приобретение отдельных домов. Такие случаи были, например, в поселке "Зеленый Мыс" (20 км от МКАД по Дмитровскому шоссе)".
Зато понять, в поселках какой ценовой категории совершаются покупки такого рода, не столь сложно. "Для элитного сегмента покупка нескольких объектов нехарактерна и случается очень редко,— объясняет руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко.— Несколько элитных коттеджей сразу люди покупали в прошлом и позапрошлом году, когда наблюдался активный рост цен на недвижимость. Сейчас повышенного роста нет, цены скорректировались, поэтому оптовые приобретения практически сошли на нет. Поэтому, если и случаются оптовые покупки сразу нескольких элитных проектов, то только на начальной стадии, когда цены низкие. Все-таки есть много других способов с инвестиционной точки зрения более прибыльных. А вот в бизнес-классе оптовое приобретение коттеджей случается довольно часто. Пример — поселок "Росинка" (10 км от Москвы по Пятницкому шоссе). Большой популярностью пользуются и таунхаусы, например, в поселке "Ангелово" (8 км от МКАД по Пятницкому шоссе)".
В связи с повышенным спросом девелоперы увеличили и количество предложений: почти в каждом поселке отводятся площади для строительства "полосы таунхаусов", поэтому несколько таунхаусов можно купить даже в некоторых элитных поселках. "Достаточно часто покупают дуплексы (сблокированная секция с двумя отдельными входами в дом). Например недавно была такая покупка в коттеджном поселке "Светлогорье" (в 38 км от Москвы по Новорижскому шоссе): их приобретали на две семьи — родителей (одна секция) и взрослых детей (вторая секция)",— говорит руководитель направления загородной недвижимости Агентства недвижимости МИАН Светлана Кондачкова.
Скидка вслепую
То, что в поселках элитного сегмента редко приобретается больше одного дома кряду, отчасти является следствием ценовой политики в отношении "мелкооптовых" клиентов. Дополнительные финансовые преференции (по сравнению с теми, которые предоставляются покупающим одно домовладение) не очень практикуются. По крайней мере, опрошенные нами девелоперы затруднились ответить, каков будет выигрыш в цене при покупке двух и более домов в их коттеджных поселках. "Скидки, если они есть, обговариваются в каждом случае индивидуально,— говорит Мария Литинецкая.— Но узнать их размер практически невозможно — информация о сделках конфиденциальна". Можно лишь делать предположения.
"Подобные покупки обычно осуществляются в проектах на стадии определения окончательной концепции предложения, то есть когда поселок практически готов к выходу на рынок, но еще недоступен розничному покупателю,— рассуждает директор по развитию компании "Большой Город — Девелопмент" Иван Лясников.— Такая практика позволяет "покупателю-оптовику" выторговать максимальный дисконт и на этапе утверждения концепции добиться выполнения своих требований, касающихся различных параметров домовладений. На ранних этапах реализации проекта скидка в случае приобретения нескольких домовладений может достигать 15-20%. По мере продвижения строительства к концу размер скидки будет снижаться. В некоторых случаях инвестор входит в проект на том этапе, когда ценовая политика еще не определена, тогда стороны сделки договариваются о цене продажи. Тем не менее подобные прецеденты носят эпизодический характер и скорее являются исключениями. В подобных сделках дисконт может достигать и 25-30% рыночной стоимости предложения на этапе выхода проекта на рынок".
Однако на практике клиенты, приобретающие более одного домовладения, входят в проект на более поздних стадиях. "В "Зеленом Мысе", например, такого рода покупки в основном пришлись на середину реализации поселка",— вспоминает Диана Югай. Что вполне объяснимо: оптовый покупатель рискует большей суммой. "Наиболее безопасно входить в инвестиционный проект, переложив основное бремя юридической ответственности (организация поселка, разрешение на прокладку коммуникаций, получение разрешения на строительство коттеджа, экологическая и иные экспертизы) на застройщика, и при этом платить в рассрочку,— считает Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate.— Иными словами, удобнее вкладывать средства в перспективный строящийся коттеджный поселок от застройщика, выплачивая постепенно стоимость приобретаемого объекта".
Однако все эти примеры говорят, скорее, об успешности ранее сделанных инвестиций. Как отмечают эксперты, сейчас покупательская активность на загородном рынке снизилась, и ожидать ценового роста теми же темпами, который наблюдался еще год назад, не стоит. Поэтому дополнительные скидки на оптовую покупку были бы не лишними.
Наталия Павлова-Каткова