В ближайшие пару лет на российском рынке элитной недвижимости появится сразу несколько проектов апартаментов. Их строительство предусмотрено во многих крупных деловых комплексах. И хотя жилые помещения в коммерческих зданиях новинка для столичного рынка, девелоперы уверены в перспективности подобных проектов.
Смешение понятий
По общему мнению экспертов, российский апарт-рынок отличает размытость самого понятия "апартаменты". На Западе под ними принято понимать меблированные комнаты, оборудованные как обычные жилые квартиры, но обслуживающиеся по стандартам гостиничных номеров. Стараниями российских инвесторов и риэлтеров слово "апартаменты" приобрело новые значения и, помимо сервисной квартиры, обозначает теперь и дорого обставленное жилье в престижном районе города, и нежилое помещение, используемое крупными компаниями в качестве некоего "одомашненного офиса" или представительской квартиры.
По словам Екатерины Тейн, директора департамента жилой недвижимости компании Knight Frank (управляет башней "Федерация", где планируется продажа апартаментов), готовых апартаментов в их классическом понимании в России пока нет, поэтому сравнивать российский рынок с западным некорректно. Большинство столичных объектов, заявленных как апартаменты, находится сейчас в стадии либо проектирования, либо строительства.
Комплексы, в которых отведены площади под сервисные квартиры, будут построены на Краснопресненской ("Москва-Сити"), Пречистенской ("Баркли Плаза") и Лужнецкой набережных, на Красной площади (торгово-гостиничный комплекс "Кремлевский" в реконструируемом здании Средних торговых рядов), в комплексе "Зарядье" на месте гостиницы "Россия", на пересечении Цветного и Рождественского бульваров (многофункциональный комплекс "Легенда Цветного").
Наиболее амбициозными и, пожалуй, самыми ожидаемыми столичными апарт-проектами станут сервисные квартиры в строящемся деловом международном центре "Москва-Сити". Они расположатся на верхних этажах многофункционального комплекса "Город Столиц" (застройщик — "Капитал Груп") и комплекса "Федерация" (застройщик — корпорация Mirax Group).
В "Городе столиц" апартаменты пяти разных категорий площадью от 108,5 кв. м (класса de luxe) до 234,7 кв. м (класса President apartment) будут продаваться по цене $10,5-16 тыс. за кв. м. Цены на апартаменты в комплексе "Федерация" — от $16 тыс. за кв. м. Они разместятся на высоте от 180 до 210 метров и будут обслуживаться сетью отелей Hyatt International. Их общая площадь составит более 78,5 тыс. кв. м. "Есть возможность объединить несколько апартаментов или купить полностью этаж — каждый покупатель сам выбирает, какой вариант ему интереснее",— говорит директор департамента недвижимости Mirax Group Андрей Титюник. "Федерация" будет сдана в эксплуатацию в начале 2009 года, а первые жильцы смогут отметить новоселье уже в конце 2009 года.
Все включено
С юридической точки зрения, апартаменты относятся к жилищному фонду коммерческого использования (как и гостиницы). Приобретая такую недвижимость, покупатель получает свидетельство о государственной регистрации права собственности. Другими словами, он пользуется всеми правами собственника, но, в отличие от владельца квартиры, не может в ней зарегистрироваться — ведь помещение относится к разряду коммерческих площадей. Главная характеристика апартаментов как класса недвижимости — предоставление постояльцам полного набора сервисных услуг, от ежедневной уборки до личного шеф-повара (впрочем, при желании от них можно отказаться).
Продаются апартаменты, как правило, без отделки (например, в комплексе "Федерация"), так как, по словам специалистов, угодить вкусу покупателей элитного жилья непросто. Однако в ряде случаев, например в "Городе столиц", апартаменты предлагаются под чистовую отделку. "Мы провели расчеты и выяснили, что если все жильцы начнут делать ремонт одновременно, то наверх (апартаменты займут с 19-го по 62-й этаж в башне "Санкт-Петербург" и с 19-го по 73-й этаж в башне "Москва".— "Ъ-Дом") придется поднимать стройматериалы из расчета 60 тонн на апартамент площадью 200 кв. м. Так что планировка квартиры и все основные ремонтные работы будут проведены на этапе строительства. Покупателю нужно будет выбрать лишь отделочные материалы",— объясняет коммерческий директор холдинга "Капитал Груп" Алексей Белоусов.
Потенциальные потребители этого вида недвижимости — состоятельные деловые люди, готовые платить за комфорт, часто выезжающие в командировки и рассматривающие апартаменты в качестве дополнительной жилплощади. Кроме того, апартаменты пользуются спросом у иностранных компаний, покупающих или арендующих их для временного проживания своих сотрудников. Поскольку сегодня квартиры с включенным сервисом воспринимаются как экзотика, востребованы они в основном именно среди экспатов — командированных на короткий или длительный срок сотрудников крупных фирм.
Имея возможность выбрать для временного проживания гостиничные номера, экспаты, тем не менее, часто предпочитают останавливаться в апартаментах. "В квартире больше оборудования: помимо телевизора, мы обычно предоставляем DVD-плеер, музыкальный центр, стиральную машину, утюг с гладильной доской,— объясняет Денис Шмарев, руководитель отдела сервисных квартир компании Intermark Serviced Apartments (занимается сдачей в аренду апартаментов в строящемся комплексе "Баркли Плаза".— "Ъ-Дом").— А самое главное, в квартире есть кухня со всей необходимой техникой — холодильником, плитой, микроволновой печью, тостером, электрочайником".
Два года условно
Поскольку понятие апартаментов в Москве пока достаточно условно, определить, какова их доля в общей массе предложений на рынке недвижимости, весьма затруднительно. Тем не менее, риэлтеры не сомневаются в перспективности апарт-проектов.
По мнению Алексея Белоусова, формирование сегмента апартаментов обусловлено логикой развития всего российского рынка недвижимости. "К апартаментам рынок шел уже давно,— уверен он.— В связи с плотной застройкой в центре города сегодня меняется география проектов и требования, предъявляемые к жилью. Сегодня покупатели хотят получать полномасштабный сервис на уровне пятизвездочных гостиниц, у них появляется потребность в собственной службе консьержей, готовых в любое время суток предоставить самый широкий спектр услуг".
Правда, надо отдавать себе отчет в том, что сдача апартаментов в аренду — проект с длительным периодом окупаемости. "Застройщику гораздо проще продать построенный объект, получить деньги сегодня и завтра вложить их в другую площадку. Сдача квартир в аренду дает лишь 6-7% прибыли. Допустим, дом стоит 100 миллионов. Если вы просто распродадите квартиры, то вернете эти деньги в течение года-двух. Если сдадите в аренду, то, при нынешних ценах, будете ждать 10-15 лет",— объясняет Екатерина Тейн.
По мнению аналитиков, рост спроса на апартаменты будет обеспечен ощутимым уже сегодня дефицитом недорогих гостиничных мест. "Гостиничный сегмент очень зависим от сезонности, здесь же этот фактор стирается, а окупаемость объекта происходит за счет более длительного периода проживания в квартире",— добавляет Денис Шмарев. Ожидается, что востребованность апартаментов на рынке будет расти и за счет укрепления партнерских отношений между российскими и иностранными компаниями, а также присутствия в Москве филиалов зарубежных фирм.
Должен сыграть свою роль и тот факт, что российский рынок недвижимости развивается во многом по законам западного. Поскольку на Западе такой вид жилья востребован уже в течение многих лет, а Россия часто проходит те же вехи в развитии рынка, очень вероятно, что со временем формат апартаментов приобретет популярность и у нас.