Инвестиции сошли с пика
Итоги года на рынке недвижимости подвели на конференции «Коммерсанта»
На фоне высокой ключевой ставки и снижения темпов жилищного строительства офисный сегмент продолжает привлекать наибольший объем инвестиций на рынке недвижимости. Однако общие вложения снижаются после пиковых значений 2024 года.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Объем закрытых инвестиционных сделок на рынке недвижимости составил около 755 млрд руб. на начало декабря. Такие данные привел генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов на конференции «Итоги года. Коммерческая и жилая недвижимость», организованной «Коммерсантом». Показатель на 34% ниже рекордного 2024 года, но превышает докризисные значения. «Мы просто вернулись к нормальным значениям, и такие же объёмы ожидаем в 2026 году»,— добавил господин Ефимов.
По прогнозу управляющего партнера Nikoliers Николая Казанского, вместе с земельными участками инвестиции в коммерческую недвижимость по итогам года могут превысить 1,2 трлн руб.
По оценке господина Ефимова, заметнее всего сократились вложения в площадки под девелопмент — на 53%, до 153 млрд руб. Инвестиции в офисы упали на 52%, до 234 млрд руб.
Однако еще 86 млрд руб. пришлось на сегмент нарезки офисных блоков, который ранее фактически отсутствовал.
Инвестиции в складской сегмент снизились на 20%, до 160 млрд руб. Объем вложений в торговую недвижимость достиг 99 млрд руб., в гостиницы — 57 млрд руб., что соответствует росту на 72% и 61% соответственно.
Коммерции не хватило ввода
Объем инвестиций в офисы снижается на фоне нехватки площадей. По данным IPG Россия, из 1,3 млн кв. м запланированных офисных проектов девелоперы ввели в эксплуатацию около 800 тыс. кв. При этом 31% ввода пришелся на проекты built-to-suit, то есть построенные под конкретного заказчика и не выведенные в открытый рынок, уточнили в Nikoliers.
Совокупный потенциал строительства на горизонте до 2030 года оценивается в 4,8 млн кв. м.
Из них 21% будет построен в формате built-to-suit, что может привести к появлению до 260 тыс. кв. м теневой вакансии в 2026–2028 годах, обратили внимание аналитики Nikoliers. Сейчас вакансия удерживается на уровне 7% в классе А и 5% в классе B, при этом ставки аренды, по данным IPG Россия, выросли на 56% в классе А и на 26% в классе B.
Объем сделок по аренде и продаже офисных площадей составит по итогам 2025 года 1,7 млн кв. м, из них 20% приходится на инвестиционные транзакции, добавляют в IPG Россия.
В сегменте гибких офисов объем ввода в 2025 году сократится на 22%, до 32 тыс. кв. м, что связано в том числе с удорожанием строительства. Business Club фиксирует рост стоимости строительных материалов на 11%, а fit-out – на 15%.
Стоимость аренды рабочего места в гибких офисах выросла на 74%, с 32–35 тыс. руб. в 2024 году до 48–61 тыс. руб. в 2025.
Спрос на сервисные офисы за январь–ноябрь снизился до 56 тыс. кв. м против 77 тыс. кв. м годом ранее. По словам генерального директора Aspace Ивана Гуськова, средний срок контракта составляет около двух с половиной лет, средняя площадь сделки— 1,1 тыс. кв. м.
Жилье осталось в верхних классах
На фоне снижения ипотечного спроса в 2025 году, доля проектов бизнес- и премиум-класса в пределах старой Москвы приблизилась к рекордным 80%, отмечает директор направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева. В результате, средняя цена 1 кв. м внутри МКАД в 2025 году выросла почти на 20%, главным образом за счет верхних сегментов.
При этом объем экспозиции оценивается в 2 млн кв. м, что соответствует началу 2023 года.
Генеральный директор группы «Аквилон» Дмитрий Рогатых уточнил, что в 2025 году девелоперы вывели на рынок 86 проектов против 134 годом ранее.
По оценке CORE.XP, в 2026 году объем сделок может приблизиться к 2,8 млн кв. м, а средняя цена увеличиться еще примерно на 20%.