дальние пределы
Ипотечный кризис, разразившийся в США и Европе, не мог не отразиться на интересах россиян, решивших приобрести квартиру или дом за границей в кредит. Иностранные банки ужесточили требования к заемщикам и, стремясь изучить всю их подноготную, увеличили сроки рассмотрения заявок. Количество отказов в заемных средствах со стороны усиливших бдительность кредиторов растет. Каким же требованиям нужно соответствовать, чтобы воспользоваться зарубежной ипотекой в это непростое время?
Только для "белых"
Проще всего получить кредит на приобретение элитной недвижимости в Европе. Несмотря на кризис, дорогим во всех отношениях клиентам европейские банки не отказывают. Ведь главными виновниками ипотечного кризиса стали не они, а небогатые заемщики, не сумевшие или не пожелавшие расплачиваться с банками за жилье, которое покупалось для последующей перепродажи в условиях быстрого роста цен на недвижимость. Элитный сегмент в развитых странах, как, впрочем, и в России, отличается наибольшей устойчивостью к разного рода кризисам. Если вы собираетесь покупать виллу на Лазурном берегу или дорогие апартаменты в Париже, не замешаны в криминале и можете подтвердить происхождение доходов по всей форме, кредит получите легко и быстро.
По данным директора департамента жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерины Тейн, ипотечный кризис, разразившийся в США и Европе, никак не затронул российских покупателей элитной недвижимости. Состоятельные россияне, желающие приобрести элитную недвижимость за рубежом, по-прежнему предпочитают делать это, пользуясь заемными средствами. Таких, по наблюдениям Екатерины Тейн, подавляющее большинство. "Почти все наши клиенты пользуются ипотекой,— говорит она.— Это выгодно, поскольку ставки по кредитам в европейских банках заметно ниже, чем в России. Кроме того, в высоком ценовом сегменте практически нет отказов в заемных средствах, а процедура получения кредита намного проще, чем у нас".
Если квартиры, относящиеся к верхнему ценовому сегменту, почти всегда приобретаются с привлечением ипотечных кредитов, то клиенты, решившие приобрести недвижимость подешевле, предпочитают не влезать в долги. Как утверждает генеральный директор компании Real Homes Group Мария Бобылева, собственными средствами обходятся 80% покупателей недвижимости в среднем ценовом сегменте, хотя каждый клиент интересуется возможностью получить кредит. А вот среди покупателей недорогого жилья заемщиками становятся примерно 60%. Остальным желающим отказывают в кредите. Почему — рассказывает руководитель отела зарубежной недвижимости корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова: "Российским заемщикам отказывают в кредите при некорректной подаче неполного пакета документов, недостоверной или некорректно поданной информации об источниках доходов. Например, во Франции достаточно строго соблюдаются правила игры".
Конечно, отказы случаются не только во Франции. Как рассказывает Мария Бобылева, недавно клиенту Real Homes Group, намеревавшемуся приобрести в Португалии две недорогие по московским меркам квартиры (квартиру-студию за {euro}110 тыс. и квартиру с одной спальней за {euro}135 тыс.), португальский банк отказал в кредите после семи месяцев рассмотрения заявки. Обычно банки не объясняют причины отказов, но в данном случае можно было предположить, почему клиенту отказали. Он имел счет в испанском банке, у которого португальский банк запросил данные на клиента. И выяснилось, что на его счет поступали деньги со счета офшорной компании. Мария Бобылева полагает, что это и послужило причиной отказа.
Как утверждает руководитель департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Рената Матяш, при поступлении запроса на кредит банки устраивают клиентам многочисленные проверки, после чего клиенты и получают отказ. Что же может склонить банк к положительному решению? Как объясняет Рената Матяш, это положительная кредитная история, отсутствие предыдущих нарушений по выплатам долгов финансовым структурам, наличие у клиента стабильного места работы (желательно в известной крупной компании), заработная плата, позволяющая выплачивать кредит, а также существенная сумма первоначального взноса. Чем меньше сумма, которую вы просите у банка, тем больше шансов ее получить — при соблюдении перечисленных выше условий.
Страны со странностями
Реклама многих зарубежных компаний, предлагающих недвижимость гражданам иностранных государств, уверяет, что ипотечный кредит может получить каждый и без проблем. В том числе и в странах бывшего соцлагеря. На самом деле воспользоваться ипотекой там не так-то просто.
"Банки этих стран работают над предоставлением ипотечных кредитов иностранцам, но пока на практике это не действует. Ни в Болгарии, ни в Черногории, ни в Хорватии, ни в Чехии, ни в странах Балтии рядовой покупатель не может получить ипотечный кредит на покупку недвижимости. Пока в этих странах идет процесс развития ипотеки, и банки стараются сделать ее доступной в первую очередь для граждан своих стран",— объясняет Юлия Титова.
Очень непросто получить ипотечный кредит, например, в Чехии. Во-первых, чтобы купить недвижимость в этой стране, иностранцу нужно зарегистрировать фирму, на которую и приобретается квартира или дом, и на это же юридическое лицо выдается ипотечный кредит. Некоторые чешские банки предлагают ипотечные программы специально для иностранцев, но условия кредитования в них более жесткие, чем для местного населения. Например, если гражданин Чехии может получить кредит под 4,5% годовых, то иностранцу придется платить по кредиту 6% в год и выше.
Чешские брокеры используют целый арсенал приемов и трюков, чтобы получить одобрение на кредиты для своих иностранных клиентов. Но за каждое их действие приходится платить, что отражается на стоимости квартиры. Впрочем, есть и бесплатные советы. Например, просить кредит на сумму, не превышающую половины оценочной стоимости квартиры, поскольку в этом случае можно обойтись без справки о доходах. Или "подтвердить" несуществующие доходы за границей. Или купить сразу две квартиры, одну из которых предоставить в залог под кредит на вторую. Или предъявить фиктивный договор аренды приобретаемой квартиры на сумму, соответствующую выплатам по кредиту.
Довольно сложно купить квартиру в кредит в некоторых странах, никогда не имевших отношения к соцлагерю. И условия предоставления кредитов для иностранцев там намного хуже, чем для своих. В Объединенных Арабских Эмиратах, например, National Bank of Dubai выдает ипотечные кредиты и резидентам, и экспатам (сотрудникам компании, приглашенным из другой страны), и нерезидентам. Но для резидентов минимальный ежемесячный доход, позволяющий претендовать на кредит, составит 8 тыс. дирхамов ($1 равен 3,67 дирхама), для экспатов — 10 тыс., для нерезидентов — 25 тыс. дирхамов. Резидентам могут дать кредит на срок до 20 лет, экспатам — до 15, нерезидентам — до 12 лет.
Если сам объект ипотеки, то есть недвижимость, при выдаче кредита во всех странах страхуется обязательно, то требований к обязательному страхованию жизни и здоровья заемщика местные банки, как правило, не выдвигают. Этим, как нам рассказали в одной консалтинговой компании, не преминули воспользоваться российские граждане — и обвели дубайские банки вокруг пальца. Дело в том, что по законам ОАЭ кредит получает мужчина, глава семьи. В случае его смерти вдове долг прощают. В течение нескольких месяцев в банк, выдававший кредиты на покупку недвижимости в Дубае, обратились 15 "вдов", предъявив свидетельства о смерти своих мужей, приобретших недвижимость в кредит. Долги женщинам простили, но, как уверяют местные риэлтеры, теперь россиянам арабские банки в кредитах отказывают. А зарубежные банки, работающие на территории ОАЭ, предпочитают иметь дело с местным населением и со своими соотечественниками. Например, как сообщает ведущий специалист по зарубежной недвижимости компании Ostogenka Real Estate Валерия Суслова, английская финансовая группа Lloyds TSB кредитует в ОАЭ только местных жителей либо англичан.
Кредит без проблем
Проще всего, как уверяет Юлия Титова, получить кредит на недвижимость в Испании и на Кипре. "Ипотекой пользуются около 50% россиян, покупающих недвижимость в этих странах",— отмечает она.
"Можно с уверенностью сказать, что нигде, кроме Испании, не дадут кредит под залог покупаемого жилья на 60-70% на 30 лет только по предъявлении загранпаспорта,— рассказывает Валерия Суслова.— Немного труднее оформить ипотеку в Англии и Франции — банки требуют, чтобы заемщик жил и работал в стране или имел здесь свой бизнес. А вот в Италии для российских граждан это практически невозможно. Условия кредитования тоже разные в разных европейских странах. Так, в Испании можно получить в кредит до 80% от стоимости недвижимости, во Франции — до 70%, в Англии — еще меньше. Причем в Испании фиксированная ставка по кредиту в среднем составит 3,5-5%, во Франции — 4,5-6%, в Англии — 5-6,5%".
В европейских странах действуют разные программы ипотечного кредитования. Например, популярны программы с grace period (отсрочкой начала выплат по кредиту). Он может продолжаться до года. По-разному осуществляется и процедура проверки кредитоспособности клиентов. Практически везде есть требования о соотношении ежемесячного дохода и выплат по кредиту, исходя из которого и определяется максимально допустимый размер кредита. Ежемесячный доход заемщика должен быть как минимум вдвое больше, чем выплаты банку.
Проще всего получить кредит на новостройки. Как объясняет Екатерина Тейн, если проект предусматривает организованную систему кредитования покупателей квартир, получить кредит довольно просто, поскольку банк оценивает только платежеспособность заемщика, а объект залога оценивать не приходится, ведь местные застройщики проходят эту процедуру заранее.
По данным Валерии Сусловой, сейчас совершается много сделок именно со строящимся жильем. "В этом случае покупателю нет необходимости иметь дело с банком, договоры заключаются с застройщиками. При этом общепринятая практика за рубежом — при строительстве дома фирма-застройщик не тратит деньги дольщиков, а вкладывает свои,— объясняет она.— За счет этого и сроки задержек, и риск мошенничества минимальны, в случае возникновения проблем выплачиваются неустойки, а основная сумма должна быть внесена только после сдачи дома".
Выбор посредника
Практически все российские компании, предлагающие недвижимость за рубежом, берут на себя функции ипотечного брокера — помогают клиенту выбрать кредитную организацию, ипотечную программу, собрать необходимые документы. Пакет документов зависит от банка и от страны, где получается кредит. В стандартный набор входят апостиль паспорта и личных документов (свидетельств о браке, о рождении детей), справка о доходах с места работы (2-НДФЛ или в произвольной форме на фирменном бланке), специальная анкета, в которой указываются источники доходов заемщика (акции, доход от сдачи внаем недвижимости) и его супруги, расходные статьи бюджета семьи заемщика (обучение детей, выплаты по кредитам), справка о состоянии здоровья.
За ипотечным кредитом можно обратиться и к иностранному брокеру. Например, Savills Private Finance, один из ведущих независимых брокеров Великобритании, предлагает ипотеку специально для российских покупателей дорогой недвижимости за рубежом на таких условиях: сумма кредита — 70-80% от стоимости объекта, ставка — от 0,65 до 1,75% сверх базовой ставки Банка Великобритании (5,75%), срок кредитования — до 25 лет. Кредит может быть выдан в долларах, евро, фунтах или швейцарских франках. Стоимость оформления ипотеки — примерно 1% от суммы кредита.
Условия зависят от страны, в которой приобретается недвижимость. Например, покупателям недвижимости во Франции, Монако, Португалии, Испании и Италии Savills Private Finance предлагает кредиты до 80% стоимости объекта недвижимости под 5,5% годовых в евро, а в Швейцарии — по ставкам от 3,5% в швейцарских франках. Клиенты компании могут получить кредит и на покупку недвижимости в Болгарии (до 70% стоимости объекта, ставка — от 6,75% годовых в евро) и на Карибах (до 75% стоимости объекта, ставка — от 7,75% годовых в долларах).
Наталья Капустина
