Москва
В оценках развития рынка в октябре аналитики довольно сдержанны. Судя по долларовым значениям, на которые до сих пор, несмотря на прорублевые законы и падение американской валюты, ориентируется большая часть продавцов и покупателей, цены снова стали расти примерно на 2-3% в месяц. Рублевые индексы при этом стабильны.
По данным Андрея Бекетова, независимого аналитика рынка недвижимости, в октябре средняя цена предложения в долларовом эквиваленте увеличилась более чем на 3%, а в рублевом — на 2%. Это небольшое повышение цен не дало возможности рынку подняться выше уровня годичной давности — разница между рублевыми ценами предложений в октябре 2006 года и в октябре 2007 года составляет всего 3%. Если же учесть влияние инфляционных процессов, то можно смело констатировать, что простое владение недвижимостью за последние 12 месяцев принесло собственникам убытки в размере почти 1/10 от ее прошлогодней стоимости.
Делать прогнозы по поводу будущего изменения цен участники рынка не спешат. Большинство склоняется к мнению, что до конца года цены будут расти, немного опережая инфляцию. А вот как поведут себя покупатели, пока неясно. Тенденция к незначительному росту может как подстегнуть спрос, так и вместе с напряженной ситуацией на ипотечном рынке вызвать отток покупателей, надеющихся выиграть на возможном дальнейшем снижении курса доллара.
Елена Дегтярева
Мнения участников рынка
Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век":
— В октябре рост цен на московские новостройки составил в среднем 2%. Расслоение рынка на основе потребительских характеристик недвижимости продолжается. Спрос распределяется в пользу более качественного и дорогого жилья. Покупатели активно интересуются конкурентоспособными предложениями на рынке, в том числе и теми объектами, которые находятся на начальной стадии строительства или готовятся к продаже. К примеру, клиенты компании ждут, когда мы выведем на рынок корпус N2 в комплексе "Янтарный город" (район Строгино).
В сегменте экономкласса спрос на рынке недвижимости смещается в сторону ближнего Подмосковья. За минувший год доля москвичей среди покупателей жилья в городах-спутниках столицы значительно выросла. Например, среди покупателей квартир в новостройках 5-го микрорайона города Видное она составляет более 60%. Практически в два раза сократилась доля жителей Московской области. По сравнению с прошлым годом спрос вырос на 30%. На первичном рынке наиболее востребованы двух- и трехкомнатные квартиры.
Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills:
— Цены в элит- и бизнес-классе продолжают медленно, но расти. В октябре цены на элитную недвижимость выросли в среднем на 2%, в зависимости от объекта и его местоположения этот показатель несколько выше, чем в сентябре. Не думаю, что цены в ближайшем будущем резко взлетят вверх, но и предпосылок к стагнации рынка я не вижу: спрос несколько активизировался, число новых проектов остается прежним, а стройматериалы, в том числе цемент, продолжают дорожать.
Андрей Титюник, директор департамента недвижимости Mirax Group:
— Осень на московском рынке недвижимости была отмечена остановкой коррекции цен. Многие аналитики называли данный процесс стагнацией, хотя, на наш взгляд, правильнее говорить о расслоении рынка, которое происходило между жильем нижней части экономкласса и класса "бизнес" и выше.
Причина, по которой снижался общий индекс стоимости жилья в последнее время, заключается в поведении экономкласса. Рынок в нижних сегментах на начало 2007 года оказался переоцененным, и летом ситуация расслоения рынка стала логическим исходом бурного роста цен в предыдущий год — цены за этот период снизились на 5-10%. Хотя с конца августа ситуация начала меняться и падение цен в экономклассе прекратилось, был продемонстрирован рост в пределах статистической погрешности. Скорее всего, в период спада большая часть инвестквартир экономкласса была выставлена на продажу, и на сегодняшний день их доля уменьшилась. Жилье бизнес- и элит-классов в данном случае сыграло роль подушки, которая помогла общему индексу цен остаться на уровне.
Граница цены бизнес- и экономкласса составляет на сегодня $5500-5700 за кв. м. По нашим данным, с начала 2007 года жилье бизнес-класса показывало рост на 0,9% ежемесячно, что приблизительно соответствует повышению цены на 7-8% с начала года. Такой темп роста цены квадратного метра покрывает инфляцию в нашей стране и еще раз подтверждает, что жилье бизнес-класса — надежный инструмент сохранения и преумножения средств и хороший вариант для инвестиций.
Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании "Новая площадь":
— В течение октября 2007 года колебания средней цены квадратного метра на вторичном рынке Москвы вышли за рамки однопроцентного диапазона стабильности. Пока колебания находились в границах диапазона, ситуация развивалась крайне медленно. Основные изменения затрагивали в основном объекты бизнес-класса. С активизацией спроса на объекты жилой недвижимости в начале осени стали расти цены на наиболее востребованные объекты рынка — квартиры экономкласса. В течение месяца ценовой уровень в данных сегментах достиг значений октября прошлого года и продолжил рост. В перспективе положительная динамика изменения цен сохранится, при этом будет наращиваться интенсивность изменений. По нашим оценкам, до конца года можно будет ожидать от 3 до 6% роста цен в зависимости от класса объектов. Наибольшие изменения затронут квартиры бизнес-класса и экономкласса.
Сергей Салнис, управляющий директор Vesco Realty:
— С наступлением осени покупательская активность на рынке городской недвижимости стабилизировалась, что в значительной степени отразилось на ценовой динамике. Ежемесячный прирост цен на квартиры составил в среднем 1,5-2%. Во многом подобная динамика была обусловлена понижением курса доллара, что спровоцировало ценовые коррекции в сторону повышения. Подорожание квартир обусловило также сокращение объемов строительства и, как следствие, уменьшение числа предложений.
Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости":
— В октябре уровень спроса, как и ожидалось, вырос почти на 15%. При этом количество предложений на рынке новостроек Москвы по итогам октября практически не изменилось и составило около 332 адресов. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке по итогам сентября увеличилась на 2,2% и составила $4006.
Спрос на вторичное жилье в Москве по итогам октября практически не изменился (+0,2% по сравнению с сентябрем). При этом количество предложений вторичной недвижимости в Москве увеличилось на 8% и составило около 33,8 тыс. квартир и комнат. Стоимость квадратного метра выросла на 3,2%, в среднем по городу ее значение зафиксировано на уровне $4591. Наиболее интенсивный рост цен наблюдался в сегментах типового жилья и экономкласса — 3 и 4% соответственно. Стоимость квадратного метра в квартирах бизнес-класса выросла всего на 0,7%, а в категории элитного жилья зафиксировано снижение цен на 1,3% по сравнению с сентябрем.