Переход на цифровые технологии открывает новые возможности перед собственниками коммерческой недвижимости. Как стало известно Ъ, вслед за Московской городской телефонной сетью освоением площадей, освобождающихся в ходе цифровизации сетей, займется телецентр "Останкино". Через три года на улице Академика Королева появится новый деловой район, в создание которого телевизионщики собираются инвестировать около $370 млн.
Проект реконструкции «Останкино», который планируется завершить к 2010, увеличит площадь телецентра с 226 тыс. кв. м до 440 тыс. кв.м. Когда будут завершены работы по редевелопменту существующих площадей, здесь разместится несколько мегастудий, а около 200 тыс. кв. м могут занять коммерческие помещения, рассказал Ъ источник, знакомый с планами телецентра. Таким образом, к 2010 году, когда по планам должно завершиться строительство, на территории "Останкино" сформируется новая деловая зона, которая даст рынку более 400 тыс. кв. м коммерческих площадей. Как отмечают в телецентре, основными арендаторами помещений в «Останкино» станут компании, чей бизнес, так или иначе, связан с телевидением. Гендиректор ТТЦ "Останкино" Михаил Шубин подтвердил планы по развитию территории телецентра, добавив, что уже началась подготовка к тендеру по выбору генпроектировщика.
Телецентр "Останкино" не первый пример, когда внедрение новых цифровых технологий позволило собственникам более выгодно использовать существующие площади. В 2006 году о планах редевелопмента зданий Московской городской телефонной сети (МГТС) объявил основной акционер МГТС АФК "Система". "При переходе на цифровые технологии оказалось, что у МГТС освобождается около 80% помещений, что, безусловно, при существующем спросе на столичном рынке недвижимости надо было использовать",— пояснил первый вице-президент компании "Система-Галс" (девелоперская "дочка" АФК) Азарий Лапидус. Теперь объекты МГТС будут перепрофилированы под офисные и многофункциональные комплексы, жилье и гостиницы. Общий объем инвестиций в программу составит около $1,6 млрд, а количество реконструируемых объектов МГТС — около 100.
Планы телецентра выглядят намного скромнее программы МГТС: по собственным оценкам телецентра, объем инвестиций в проект достигнет $370 млн, а источниками финансирования станут собственные и заемные средства. Коммерческий директор "Капитал Груп" Алексей Белоусов оценивает инвестиции только в новое строительство минимум в $330 млн, максимум — в $440 млн. Впрочем, господин Шубин утверждает, что низкая себестоимость реконструкции старых объектов и строительство нового здания обусловлена тем, что ТТЦ не несет издержек на покупку земельных участков и создание инженерных сетей, которые проектировались с учетом расширения телецентра. После завершения редевелопмента и нового строительства объекты "Останкино" могут стоить в пределах $2,1-2,5 млрд из расчета $5-6 тыс. за 1 кв. м, подсчитал коммерческий директор "СТ Регион Групп" Дмитрий Шмелев.
По словам господина Шубина, в прошлом году ТТЦ "Останкино" от всех видов деятельности выручил 1,212 млрд руб. (около $48 млн). С учетом того, что арендные ставки на офисы в районе улицы Академика Королева составляют $500-600 в год за 1 кв. м без учета НДС и операционных расходов, ежегодные денежные поступления телецентра только от сдачи в аренду офисных площадей могут достигать $210-252 млн, говорит господин Белоусов.