В октябре вступает в силу новый закон "О выкупе права собственности на федеральную и муниципальную землю". Большинство владельцев предприятий ждали документа с нетерпением: он упрощает процедуру выкупа земли. Особенно заинтересованы в работе закона столичные девелоперы — они надеются, что московские власти перестанут мешать процессу приватизации земли.
Категоричная позиция Москвы о том, что в столице частной собственности на землю быть не должно и полноценная замена ей — долгосрочная аренда, остается непоколебимой уже почти 15 лет. Федеральные власти и законодатели готовили и выпускали законы, разрешавшие приобретать земельные участки в собственность по всей стране, но в столице находилось свое постановление, которое фактически блокировало инициативу правительства.
Земля под столичными предприятиями, всегда бывшая в центре внимания девелоперов в связи с потенциальной возможностью ее застройки,— особый предмет спора между федералами и Москвой. С вступлением в силу в 2001 году Земельного кодекса участки под предприятиями и находящиеся на них здания стали считаться единым объектом. Для владельцев предприятий это означало, что они должны либо приватизировать эти земельные участки (до этого они находились в бессрочном пользовании), либо оформить их в аренду. Лично президент Путин дал распоряжение о максимальном облегчении процесса приватизации земли под предприятиями, в том числе и в Москве. Но столичные власти сумели замять эту тему.
Как отмечает представитель Московской городской палаты адвокатов Ольга Новикова (с ее помощью несколько владельцев предприятий смогли получить в собственность землю), сейчас из 1200 промышленных предприятий в Москве выкуплена земля только под 25-30. Это даже меньше 1%. Причем большая часть выкуплена по суду. (Первым предприятием, получившим свидетельство о собственности, стало ООО "Солид-Кама" в 2003 году.)
Такой низкий показатель — следствие целого ряда причин. Фактически, когда заключали договоры аренды, столичные власти предлагали кабальные условия без возможности выкупа земли в собственность. Договор аренды просто навязывался, и ни о каких приемлемых условиях арендной ставки речи идти не могло. "Кроме того, помимо обычных арендных платежей необходимо было нести дополнительные расходы. Например, на развитие территории. А те 20 предприятий, которым удалось получить в собственность землю,— еще один показатель того, что это крайне сложно. Более того, частная собственность на землю под ними — не только результат грамотного ведения судебных дел, но и результат неких договоренностей с местными властями",— возмущается заместитель руководителя комитета по бюджету и налогам Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Сергей Беляков.
Более того, когда в прошлом году федеральные власти стали настаивать на том, чтобы Москва пересмотрела свои принципы относительно частной собственности на землю, столичные власти выпустили очередное постановление N431 "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность" (N431-ПП от 27 июня 2006 года). По признанию участников рынка, этот документ вместо помощи значительно добавил проблем тем, кто хочет выкупить землю (несмотря на свое название). Он обязал тех, кто хочет приватизировать землю, представить дополнительные документы (например, сделать геоподоснову). То есть если есть какие-то правовые сложности с этим земельным участком, то выкуп не состоится. "Складывается такое впечатление, что при подготовке этого документа столичные власти собрали всю судебную практику по тем предприятиям, которые смогли приватизировать землю, проанализировали ее и добавили в процесс приватизации дополнительные преграды,— рассказывает Ольга Новикова.— За девять месяцев, в течение которых действует это постановление, на приватизацию земли было подано, по данным департамента земельных ресурсов, более 1000 заявлений от лиц, имеющих такое право, но удовлетворено из них, по неофициальным данным, не более десяти". По информации участников рынка, одним из немногих участков, с того момента получивших свидетельство о собственности, стал участок в Марфине — 22 га (об этом свидетельствует постановление правительства Москвы от 4 июля 2007 года N1387-РП). "Это один из немногих случаев, когда владельцу повезло",— комментирует Ольга Новикова.
Дождались
Вопреки активному сопротивлению Москвы частная собственность на землю медленно, но верно все же становится реальностью. Летом текущего года опять же не без участия президента Путина был принят федеральный закон N212 "О выкупе права собственности на федеральную и муниципальную землю". Он вступает в силу уже в конце октября. Этот закон четко прописывает процедуру переоформления земли под предприятиями и устанавливает по всей стране ставку выкупа для городов с населением более 3 млн человек — 20%, а во всех остальных — в размере 2,5% от кадастровой стоимости. Эту цифру назначил Владимир Путин, разрешив спор между законодателями, которые хотели установить этот показатель на уровне 5%, и РСПП, настаивавшим на 1,5%. С вступлением в силу этого закона владельцы предприятий получили возможность выкупить землю дешевле и по упрощенной процедуре оформления документов.
Исключением осталась, как всегда, Москва. В этом субъекте федерации выкупные цены на землю при ее переоформлении под другие нужды составят 100% от кадастровой стоимости. Этот пункт пролоббировало столичное правительство.
"Московским властям всегда шли на уступки, и те ставки выкупа земли, которые сейчас установлены,— это результат компромисса. Уступка нам не очень нравится, но тут ничего не поделаешь — до принятия этого закона в Москве вообще нельзя было приобрести землю в собственность",— констатирует Сергей Беляков.
По мнению участников рынка, очень важно, что закон устанавливает верхний предел арендной платы 2%. До этого Москва могла назначать практически любые ставки. Правда, по словам Сергея Белякова, недавно был зафиксирован инцидент в одном из регионов, где местные власти к этому проценту придумали свой коэффициент, повышающий арендную плату. "Фактически это произвольное повышение арендной платы. Вероятно, что в Москве может быть то же самое. То есть нет гарантии, что закон будет четко исполняться",— предостерегает он.
Кадастр не помеха
Еще одна важная составляющая в процедуре выкупа земли и выплаты арендной платы — величина кадастровой оценки земли. Ведь именно она является основополагающей при расчете суммы выкупа участка, величины арендной платы и суммы земельного налога. Правда, практически все игроки рынка до сих пор не могут понять, как будет считаться кадастровая стоимость и как ее можно приблизить к рыночной. "Сейчас очень сложно определить рыночную цену земли. Ведь в договорах купли-продажи часто указывается заниженная стоимость,— говорит Ольга Новикова.— Нанимать оценщиков каждый раз — дорого, своих держать — тоже. Вероятно, власти выработают определенную методику и на этом остановятся".
По словам руководителя департамента "Недвижимость. Земля. Строительство" компании Vegas-Lex Юрия Борисенко, согласно новому закону, каждый губернатор может установить собственную кадастровую оценку, исходя из установленных расплывчатых параметров этого документа, и менять ее каждый квартал. "Даже профессиональные оценщики не смогли понять, на каком моменте можно оспорить решение по кадастровой стоимости. Основной принцип — она должна быть близкой к рыночной, но чуть ниже",— комментирует Юрий Борисенко.
Таким образом, выкупная цена для владельцев предприятий может еще увеличиться за счет повышения кадастровой стоимости. "В Москве есть куда еще повышать, так как здесь очень часто рыночная стоимость в полтора или в два с половиной раза отличается от кадастровой. Таким образом, к 2009 году кадастровая стоимость земли в столице может увеличиться в те же полтора-два раза, что увеличит и выкупную стоимость земли",— предостерегает Юрий Борисенко. Однако у владельцев предприятий есть еще время до 2009 года успеть выкупить землю по старой кадастровой цене. "Новый закон "О едином кадастре" не является основанием для пересчета текущей установленной кадастровой стоимости, так как существует постановление правительства РФ, которое запрещает пересматривать кадастровую стоимость чаще чем раз в три года. В Москве кадастровая стоимость последний раз утверждалась 1 января 2006 года, то есть до 2009 года она должна действовать и не может быть пересмотрена. В других регионах это будет еще позже",— говорит Юрий Борисенко.
Кроме того, как отмечает Сергей Беляков, в будущем рост кадастровой оценки можно будет регулировать и пресекать попытки государства излишне ее завышать: "Мы хотим ввести понятие "институт независимого оценщика" и возможность оспаривания кадастровой оценки — то, чего сейчас нет. В настоящее время идет полная зависимость от оценщиков местных властей. Сейчас есть возможность оспорить только нарушение процедуры, а с принятием лоббируемого нами документа можно будет оспаривать сами результаты оценщиков".
Есть ли смысл?
Суммируя все новые нормы законов, получается, что при соблюдении столичными властями этих правоустанавливающих документов предприниматели, пусть и за 100% кадастровой стоимости, все же смогут покупать землю под предприятиями в Москве. И большинство владельцев предприятий, безусловно, захотят воспользоваться своим правом. Тем более что в большинстве случаев собственники — это девелоперы, рассчитывающие на застройку территорий. "Быть собственником участка более выгодно, так как земельный налог — стабильная величина. Арендная же плата постоянно растет, и инвестор не может просчитать бизнес-план, потому что не может предсказать, какая будет арендная плата в следующем году",— напоминает директор отдела земельных отношений Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ольга Кузякина.
Тем не менее до сих пор нет полной уверенности в том, что Москва не будет и дальше препятствовать приватизации земли. "Описанные выше новые льготные правила приватизации земель представляют собой разумный компромисс диаметрально противоположных подходов, которых придерживались и придерживаются РСПП и мэрия Москвы,— говорит партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.— Однако если уже шесть лет столичные власти довольно эффективно противостояли многочисленным попыткам приватизировать землю в Москве, то что им мешает продержаться еще столько же или даже дольше?"
Ольга Новикова, которая уже неоднократно сталкивалась с адвокатами столичных властей и их жесткой позицией по поводу частной собственности на землю, сомневается, что власти Москвы отступят. "И в дальнейшем правительство Москвы, несмотря на усилия федералов, будет жестко лоббировать свои условия, а именно арендные земельно-правовые отношения. В Москве выкуп предприятий — будут единичные случаи, так как это все будет очень дорого и просто невыгодно",— говорит она. Более оптимистичен Сергей Беляков: "Даже если выкупать землю по ее рыночной стоимости, это будет оправданно. На ней в дальнейшем можно осуществлять совершенно разные девелоперские проекты. Количество заявлений о том, чтобы приобрести недвижимость в собственность, уже сейчас очень велико и будет только расти. Земля — это возможность привлечения финансирования, то есть даже такая цена не делает проект нерентабельным".
Девелоперы, давно ждавшие вступления в силу этого документа, не скрывают своих намерений. "Если поверить в то, что Москва действительно даст слабину и появится возможность воспользоваться нормами этого закона, мы непременно этим воспользуемся",— рассуждает генеральный директор компании "Главстрой СПБ" Игорь Евтушевский. Согласен с ним и генеральный директор Platzdarm Development Тигран Алексанян: "Если кадастровая стоимость будет приближена к рыночной, то при выкупе предприятия с дальнейшим его перепрофилированием владельцу надо будет заплатить всего лишь рыночную стоимость, однако надо подождать, что будет на практике".
Кадастр
История появления государственной кадастровой оценки в России начинается 25 августа 1999 года с принятия постановления правительства РФ N945 "О государственной кадастровой оценке земель". После этого стали осуществляться мероприятия по организации государственной кадастровой оценки земель на всей территории РФ, в результате чего 8 апреля 2000 года было подписано постановление правительства РФ N316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель".
В дальнейшем был установлен новый порядок исчисления и уплаты земельного налога. В соответствии с федеральным законом от 29 ноября 2004 года N141-ФЗ земельный налог признается местным налогом, устанавливается муниципальными образованиями и уплачивается на территории этих муниципальных образований.
Правда, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, говорить о том, что появился полноценный кадастр, пока рано. "Во-первых, информация о землях находится в соответствующих муниципальных комитетах Роснедвижимости. Во-вторых, сегодня существует около десяти различных кадастров (земельный, водный, лесной и т. д.), что приводит тому, что информация зачастую дублируется и один и тот же участок, находясь в различных кадастрах, оценивается по-разному",— говорит Константин Ковалев.
Это несоответствие должно быть устранено новым законом "О едином кадастре", который вступит в силу в марте 2008 года.
подписи
Власти Самары и компания Coca-Cola не могут договориться, кому должна принадлежать земля завода компании
Центральный научно-исследовательский институт радиоэлектронных систем и Московский станкостроительный завод имени Серго Орджоникидзе — те немногие предприятия, которым удалось выкупить землю в Москве