«Башстройнуру» отказали в новой пятилетке

Планы компании «Башстройнур» продлить договор развития территории (РТ) в квартале возле парка Якутова сорвались в результате судебного спора. В 2024 две судебные инстанции поддержали застройщика, обязав мэрию Уфы пролонгировать действия документа, но кассация их не поддержала и направила дело на новое рассмотрение. Со второго раза суды полностью переосмыслили доводы сторон и отказали «Башстройнуру» в удовлетворении иска. Юристы полагают, что отменить эти решения в кассации будет маловероятно.

ООО «Башстройнур» в декабре 2011 года по итогам торгов подписало с мэрией Уфы договор о развитии застроенной территории площадью 2,75 га, ограниченной улицами Краснодонской, Ленина и территорией парка Якутова. Стоимость права развития территории тогда составила 623,7 тыс. руб. Планировалось, что до декабря 2016 года компания построит в квартале 12 многоэтажек общей площадью 42,9 тыс. кв. м, школу на 100 учащихся, детский сад с яслями на 60 воспитанников. Перед этим «Башстройнуру» следовало снести 1–3 этажные дома площадью 4,6 тыс. кв. м. Реализовать планы компании вовремя не удалось. В 2017 году «Башстройнур» через суд продлил срок действия договора о развитии территории на пять лет, в марте 2022 года компания обратилась в суд с просьбой пролонгировать договор на новую пятилетку. В иске «Башстройнур» доказывал, что сроки сдвинулись из-за бездействия мэрии: она не изъяла у собственников жилые помещения, не сформировала и не передала участки под застройку. Кроме того, указывал истец, за это время существенно изменились обстоятельства соглашения — были установлены охранные зоны двух объектов культурного наследия рядом с застраиваемой территорией: «Кирха Евангелическо-Лютеранская» и «Общество пожарное вольное».

В 2024 году арбитражный суд Башкирии, а вслед за ним Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд согласились с доводами «Башстройнура». Администрацию обязали подписать дополнительное соглашение в предложенной истцом редакции.

В сентябре того же года арбитражный суд Уральского округа отменил предыдущие решения и вернул дело на новое рассмотрение.

В мае этого года арбитражный суд Башкирии отказал в удовлетворении иска. В этот раз он пришел к выводу, что именно «Башстройнур» затянул исполнение условий контракта, а вины мэрии Уфы в этом не было.

В апелляционной жалобе компания настаивала, что «основной и главной обязанностью ответчика является обязанность предоставить застройщику земельный участок под строительство, а для застройщика — оплатить выкупную стоимость изъятых администрацией жилых помещений и, по сути, само строительство». «Башстройнур», пояснили в компании, выплатил 22 млн руб., но, учитывая, что до сих пор не получил землю под застройку, вносить еще около 16 млн руб. не намерен. Мэрия, доказывал застройщик, до сих пор не сняла с кадастрового учета участки, находящиеся в ее собственности. Кроме того, уверяли в «Башстройнур», в 2011 году у объектов культурного наследия в квартале не было установлено охранных зон.

Суд пришел к выводу, что со стороны мэрии имело место неисполнение условий договора, «однако оно либо обусловлено бездействием застройщика, либо не приводит к необходимости увеличения сроков исполнения обязательств застройщиком». Истец, отметил суд, не выплатил администрации выкупную стоимость за изымаемые жилые помещения в домах, подлежащих сносу, а также им «не исполнено обязательство по приобретению прав на земельные участки и объекты капитального строительства», из-за чего «большая часть существующих земельных участков не может быть снята с государственного кадастрового учета».

Адвокат юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле полагает, что «концептуально выводы суда соответствуют действующему законодательству». «Ключевым положением для разрешения спора стала норма о встречном исполнении обязательств. При этом, как установили суды, истец не выполнил обязательство по оплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения,— отметил адвокат. — Учитывая, что кассация проверяет законность судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, то, исходя из выводов суда, вероятность отмены данного постановления выглядит минимальной».