Как и предсказывала "Власть" (см. N22 за этот год), в начале августа в Москве появилась государственная корпорация для строительства по городскому заказу. По мнению обозревателя "Власти" Андрея Воскресенского, она возьмет на себя весь объем строительства жилья экономкласса, а на открытом рынке его не останется.
Возвращение Главмосстроя
До последнего времени финансирование бюджетного строительства проходило через 28 городских ведомств. Это прежде всего департамент жилищной политики, который был заказчиком всего жилья, строящегося по городскому заказу. Затем — градостроительный департамент, в ведении которого находились все инфраструктурные проекты, прежде всего дороги. И наконец, департамент экономической политики, через который проходила вся "социалка": школы, детские сады и прочее. Кроме того, были отраслевые заказчики помельче: скажем, за стадионы отвечал комитет по физкультуре и спорту, за кинотеатры — комитет по культуре и т. д.
С будущего года абсолютно все городское строительство будет осуществляться через новый департамент городского заказа капитального строительства (многие уже называют его Мосгорзаказ). Жилищное строительство будет финансироваться через Мосгорзаказ с октября этого года.
Непосредственно строительством Мосгорзаказ заниматься, естественно, не будет. Его задача — организовать процесс строительства на бюджетные деньги. Для начала ведомство на конкурсной основе определяет технического заказчика будущей стройки (то есть организацию, которая готовит всю техническую документацию). Кстати говоря, руководителем Мосгорзаказа назначен Леонид Моносов, гендиректор и совладелец ОАО "Москапстрой" — технического заказчика на большинстве объектов городской жилищной застройки. Теперь Леонид Моносов, конечно, снимет с себя гендиректорские полномочия.
Далее следуют конкурсы на исполнителя проектных работ, затем — на генподрядчика будущего строительства. После этого Мосгорзаказ ведет финансирование стройки, следит за расходованием средств и выполнением графика. В общем, получается в чистом виде Главмосстрой советского образца.
Отметим, что вновь созданный департамент не войдет ни в одно из существующих структурных подразделений правительства Москвы, а подчиняться будет непосредственно мэру.
Зачем это нужно
Понятно, что с бюрократической точки зрения контролировать деятельность одного заказчика проще, чем двадцати восьми (и даже трех, если говорить о самых крупных). Поскольку объемы муниципального строительства возрастают, такая централизация вполне логична. "Образование единого департамента городского заказа — следствие увеличения объемов строительства городских объектов, в том числе бесплатного жилья по горзаказу,— говорит Владимир Воронин, президент финансово-строительной корпорации "Лидер".— В целом в условиях стабильного наращивания объема бюджетных инвестиций в строительство создание единого департамента выглядит вполне целесообразно. Ранее деятельность различных ведомств пересекалась, создавая путаницу и дополнительную бюрократическую волокиту. Централизация всех функций по размещению городского заказа в едином ведомстве значительно удобнее с точки зрения управления и контроля. Для застройщиков создание единого ведомства повышает прозрачность административной системы".
"Уменьшение количества государственных структур, регулирующих ту или иную отрасль, само по себе позитивно, так как влечет уменьшение количества согласующих и контролирующих структур и снижение объема коррупции в отрасли",— соглашается заместитель гендиректора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова.
Впрочем, контролировать подразделения одной огромной структуры, работающей по разным направлениям, может оказаться еще более проблематично, чем контролировать разные ведомства.
Можно предположить, что есть еще один — не столь очевидный — резон для создания единой строительной структуры. Очень часто новое строительство вызывает конфликты с жителями, и наверняка они будут происходить и в будущем. Улаживанием проблем занимаются многие организации и ведомства: префектуры, сами застройщики, тот же "Москапстрой", руководители стройкомплекса, мэр... Гораздо удобнее иметь для этих целей одну внятную структуру, на которой лежит ответственность за завершение стройки в обозначенные сроки.
К чему это приведет
Пожалуй, не стоит говорить о том, что на рынке появился новый мощный монополист. В конце концов, инвестиционной деятельностью Мосгорзаказ заниматься не будет, а будет лишь распределять городской заказ между застройщиками. Но формирование круга "допущенных к телу" застройщиков теперь сосредоточится в одних руках, и, безусловно, это создаст условия для еще более жесткой монополизации отрасли.
"Если весь столичный бюджет, выделенный на строительство, будет сосредоточен в одних руках, это приведет к тому, что субъективное мнение при выборе компаний, получающих строительный заказ, будет преобладать. Безусловно, в первую очередь это повлияет на рост коррупции, коррумпированность этого сегмента рынка недвижимости достигнет своей кульминации",— пессимистично заявляет директор департамента маркетингового анализа компании "Масштаб" Наталья Чукаева.
Правда, стоит заметить, что основная доля строительства по городскому заказу и сейчас распределена между несколькими крупнейшими компаниями, которые можно пересчитать по пальцам. Наоборот, с увеличением объемов строительства социального жилья возможно некоторое расширение этого тесного круга. Особенно учитывая, что мощности домостроительных комбинатов загружены полностью и к строительству по горзаказу будут привлекаться и менее крупные компании. "Сложно прогнозировать, каким образом скажется формирование Мосгорзаказа на отношениях с застройщиками: возможно, к строительству по горзаказу будут допущены новые компании, ранее в нем не участвовавшие",— говорит Владимир Воронин.
А вот увеличение объемов строительства социального жилья (для чего, собственно, и создается Мосгорзаказ) приведет к вполне очевидным последствиям на рынке. Жилье экономкласса, которое и сейчас в огромном дефиците, продавать почти не будут. "С рынка исчезнет востребованное недорогое панельное жилье, преобладающее в структуре жилья под социальные нужды. Следствием такого дефицита неизбежно становится повышение цен. Возрастет не только цена квадратного метра, но и средняя стоимость покупки за счет того, что квартиры в монолитных домах, как правило, имеют на 10-20% большую площадь, чем равнозначные квартиры в панельных сериях",— прогнозирует Татьяна Пальчикова. "Я считаю, что создание такого органа еще больше отодвинет наш рынок во внерыночные отношения и количество доступного и дешевого жилья будет сокращаться",— говорит Наталья Чукаева.
В начале этого года московские власти выступили с инициативой установить льготы по приобретению жилья для коренных москвичей. Была даже разработана хитроумная схема, чтобы заинтересовать застройщиков в продажах квартир именно коренным москвичам. Но дальше разговоров дело не пошло — отчасти потому, что правозащитники тут же заговорили о неконституционности такой меры, отчасти потому, что схемы были хоть и хитроумными, но неработающими. Зато теперь все встало на свои места: никакой дискриминации нельзя усмотреть в том, что льготы предоставляются очередникам, малоимущим или молодым семьям. То, что все льготники по определению являются коренными москвичами,— только сопутствующее обстоятельство.
Таким образом, московский рынок жилой недвижимости разойдется по полюсам. Первый — жилье "для бедных", то есть для льготников, которое будет строить Мосгорзаказ. Второй — жилье "для богатых", то есть бизнес-класс и выше. Середины, на которую мог бы рассчитывать средний класс, не имеющий права на льготы, в городе просто не останется.
"Мэром было принято решение о создании единой структуры"
О том, как был организован Мосгорзаказ и что изменится с его появлением, рассказывает руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк.
— Почему все-таки было принято решение сформировать совершенно новую структуру, которая будет распоряжаться гигантскими средствами?
— Конечно, это результат нашего переосмысления функций государственного заказчика, но в первую очередь мы следуем Бюджетному кодексу, который ужесточает требования к расходованию бюджетных средств. У Москвы становится все больше денег. Предполагается, что в следующем году доходная часть московского бюджета — эта цифра пока еще нигде не озвучивалась — превысит триллион рублей. Соответственно, контроль над расходами и повышение финансовой дисциплины становятся одними из главных задач. Прежде в роли заказчика строительства выступали 28 различных ведомств. Перед нами был выбор: или создавать столько же контролирующих организаций, или передать функции заказчика одному департаменту. После обсуждения и тщательного анализа как с аппаратной точки зрения, так и с точки зрения выстраивания системы контроля, повышения ответственности исполнителей мэром было принято решение о создании единой структуры. Уже в будущем году департаменту городского заказа предстоит освоить 400 млрд рублей.
— Строительство жилья по городским программам — это не только расходная, но и доходная статья бюджета. Та же социальная ипотека и программа "Молодая семья" предусматривают возврат средств. Таким образом, вы фактически создали инвестиционную компанию, равную по объемам всем остальным городским застройщикам...
— Нет, департамент городского заказа не является инвестором. Его задача — только максимально рационально освоить средства, организовать конкурсы и построить столько жилья, сколько предусмотрено планом, желательно даже больше — за счет экономии средств. В будущем году на жилищное строительство за счет бюджета будет выделено порядка 78 млрд рублей, и на эти деньги надо построить 2,146 млн квадратных метров. За счет тендерного снижения стоимости, оптимизации проектных решений, возможно, будет построено даже больше. И это — все. Возврат средств новый департамент вообще не интересует и не должен интересовать — это дело департамента финансов. К продаже квартир по городским программам Мосгорзаказ никакого отношения иметь не будет.
— Мосгорзаказ получает часть функций и кадров от других городских департаментов. Они не обиделись?
— "Профильные" департаменты не будут заниматься текущей работой по исполнению городских программ, связанных со строительством. Но долгосрочная разработка, идеология этих программ по-прежнему останется в их ведении. Например, департамент жилищной политики отдает функцию финансирования строительства жилья, но сколько надо построить квартир и какой площади — по-прежнему решает он. Точно так же, как и обеспечение людей жильем — его ответственность, а не Мосгорзаказа. Последний — исполнитель в чистом виде, работающий на городские деньги и по заданию города.
— Вы планируете год от года увеличивать долю городского заказа в жилищном строительстве. Между тем в Москве остается все меньше места для застройки. Получается так, что городской заказ "съест" прежде всего те площадки, на которых могло бы строиться более или менее доступное жилье экономкласса.
— А городской заказ — это и есть прежде всего обеспечение москвичей доступным жильем. Я имею в виду программы социальной ипотеки и "Молодая семья". Но, кроме того, в Москве не так уж мало места. Возьмите только пятиэтажный фонд. 6,3 млн квадратных метров существующих сейчас пятиэтажек будут снесены. А еще 36 млн так называемых "несносимых" ждут своей очереди. Это может быть реконструкция с надстройкой этажей или опять же снос — но в любом случае это огромные площади. Реконструкция коммунальных и промышленных зон тоже огромный резерв.
