Курортный актив оценили ниже рынка
Санаторий «Лазаревское» в Сочи выставлен на торги за 365 млн рублей
Имущество сочинского АО «Санаторий "Лазаревское"», признанного два года назад банкротом, выставлено на повторные торги по сниженной на 10% цене — 365,6 млн руб. На предыдущий аукцион были поданы четыре заявки, однако его признали несостоявшимся из-за несоответствия заявок условиям конкурса. В состав лота входят административный и спальные корпуса, здание контрастных ванн, лодочная станция и другие объекты. Имущество обременено обязательствами по сохранению исторического облика, что, по мнению экспертов, значительно сужает круг потенциальных инвесторов.
Фото: opendata.mkrf.ru
Организатор торгов ООО «Меридиан» объявил о начале повторных электронных торгов по продаже имущественного комплекса АО «Санаторий "Лазаревское"». Начальная цена лота — 365,6 млн руб. В апреле 2025 года актив пытались реализовать за 406 млн руб., однако торги были признаны несостоявшимися — ни одна из четырех заявок не была допущена до участия из-за невнесения задатка и несоответствия требованиям, установленным порядком проведения аукциона. Участниками выступали аукционные брокеры.
АО «Санаторий "Лазаревское"» учреждено в 1994 году. Основной профиль — санаторно-курортное лечение. По данным «СПАРК-Интерфакс», в 2022 году выручка составила 67,9 млн руб., при этом компания отчиталась об убытке в 9,7 млн руб. В октябре 2023 года предприятие признано банкротом по иску ПАО «Юг-Инвестбанк» (долг — 259,6 млн руб.). Конкурсным управляющим назначен Алексей Мерзляков.
Согласно материалам дела о банкротстве, размещенным в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, на продажу выставляется как залоговое, так и незалоговое имущество санатория. Торги пройдут в форме открытого конкурса с открытой подачей предложений о цене. Прием заявок открыт с 23 июня по 28 июля, сами торги состоятся 28 июля.
Объект обременен рядом обязательств: будущий собственник обязан обеспечить надлежащее содержание спального корпуса «Морской», а также объектов инженерной инфраструктуры. Использование должно соответствовать их целевому назначению и режимам охраны, установленным нормативными актами администрации Краснодарского края. Часть имущества относится к объектам культурного наследия.
Как ранее сообщал «Ъ-Кубань», в феврале 2025 года арбитражный суд обязал санаторий организовать разработку научно-проектной документации по сохранению здания — объекта культурного наследия, в котором во время Великой Отечественной войны размещался госпиталь. Однако реализация этого решения в условиях конкурсного производства, по мнению юристов, оказалась невозможной.
Ранее независимая оценка определила рыночную стоимость имущества санатория на уровне 406,3 млн руб. При этом в залоге у ООО «Дориндустрия» находится имущество на сумму 324,7 млн руб., 72,7 млн руб. приходится на недвижимость, 8,8 млн — на движимое имущество. Балансовая стоимость активов составляет 63,9 млн руб., что делает текущую стартовую цену на 40 млн руб. ниже рыночной оценки.
По словам директора по стратегии ИК «Финам» Ярослава Кабакова, дополнительные сложности создает статус объекта как регионального памятника культурного наследия: «Санаторий включен в реестр как бывший госпиталь времен Великой Отечественной войны, что автоматически накладывает обязательства по сохранению исторического облика. Согласно действующему законодательству, покупатель обязан будет разработать и реализовать научно-проектную документацию по реставрации, а также поддерживать в рабочем состоянии инженерные коммуникации, что требует значительных затрат».
По его словам, такие условия «значительно сужают круг потенциальных инвесторов: участие требует не только наличия финансовых ресурсов, но и готовности работать в рамках охранного законодательства». Господин Кабаков также подчеркивает, что в случае отсутствия корректировки цены или дополнительных стимулов «риски повторной неудачи торгов сохраняются». Он обращает внимание на проблемы с правовым статусом отдельных объектов, необходимостью вложений в инфраструктуру и наличие долгов по налогам и коммунальным платежам.
«В целом санаторный бизнес инвесторам интересен. Только за последний год ко мне обратились три инвестора с запросами по участию в санаторных проектах на юге России. Причем в этот сегмент заходят даже девелоперы, которые ранее не имели отношения ни к гостиничной, ни к медицинской недвижимости»,— рассказал «Ъ-Кубань» эксперт по стратегическому развитию курортов и санаториев Владислав Буря.
По его словам, интерес к отрасли во многом подогревается устойчивым спросом на оздоровительный туризм, но ликвидность конкретных объектов зависит от совокупности факторов: локации, объемов вложений в модернизацию, концепции и даже военно-политической ситуации. «Даже такие ограничители, как сложности с получением медицинских лицензий или содержанием инженерной инфраструктуры, не снижают общего интереса инвесторов к рынку. Наоборот — качественные или реновированные объекты пользуются высоким спросом, особенно на фоне массового устаревания действующих здравниц»,— отметил эксперт.