Снос федерального масштаба
Почему регионы не спешат реновировать ветхое жилье
В июне Госдума приняла в третьем чтении закон, позволяющий городам федерального значения — Москве, Санкт-Петербургу и Севастополю — самостоятельно определять расположение новых домов для переселения жителей в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Однако пока темпы расселения ветхого жилья в регионах заметно отстают от московских. В основном на низкой активности сказываются отсутствие заинтересованных инвесторов и недостаточная рентабельность объектов. Как российские города справляются с проблемой ветхого жилья — разбирался «Ъ-Недвижимость».
Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ
Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ
Места хватит не всем
В Москве программа реновации в ее текущем формате была запущена в 2017 году. Она касается около миллиона москвичей и предполагает расселение 5,2 тыс. домов. Вместо квартир в устаревших пятиэтажных зданиях люди получают современное жилье с отделкой в новостройках в том же районе. Программу исполняют поэтапно, и первый фактически завершен. Второй этап пройдет в 2025–2028 годах, а третий — в 2029–2032 годах.
«На текущий момент по программе реновации уже построено 5,8 млн кв. м жилья, что позволит расселить более 1,2 тыс. домов. В 2025–2027 годах мы планируем построить и спроектировать 7 млн кв. м жилья по программе реновации. На ее реализацию в бюджете города на три года предусмотрено 1,2 трлн руб.»,— уточнили в пресс-службе Департамента градостроительной политики города Москвы.
При этом темпы выполнения программы растут. В 2024 году были расселены жители 307 старых домов. Для сравнения: за 2020 и 2021 годы суммарно удалось расселить 125 домов. В 2022 году в новые квартиры переехали жители 214 домов и почти столько же — в 2023 году, приводят данные в департаменте.
В других регионах реновации формально нет, поэтому ветхий фонд расселяется по другой программе — комплексного развития территорий, предполагающего реконструкцию или снос устаревших жилых домов. Программа КРТ на федеральном уровне действует с 2020 года, когда был принят соответствующий закон и изменения в Земельный, Градостроительный и Жилищный кодексы.
В Санкт-Петербурге в рамках программы КРТ предполагается обновление 22 территорий. Пока работа идет только по части из них: город заключил четыре контракта с инвестором ООО «СПб Реновация» (входит в группу «Самолет»), в рамках которых застраиваются кварталы 16 Малой Охты в Красногвардейском районе, 10 в Колпинском районе, 7–17 Сосновой Поляны в Красносельском районе, Усть-Славянка в Невском районе, а также территории Военно-морского городка в поселке Песочный в Курортном районе и Красный Кирпичник в Колпинском районе, перечисляют в городской администрации.
«Разработка документации, расселение домов, снос и строительство будут сделаны полностью за счет средств инвестора. Бюджетное финансирование применяется при выкупе в собственность города объектов недвижимости для размещения социальных учреждений (объекты образования, здравоохранения и прочие). По условиям договоров инвестор обязан передавать в государственную собственность Санкт-Петербурга жилые помещения, необходимые для расселения граждан—нанимателей жилищного фонда. К настоящему времени инвестором передано 366 квартир общей площадью 14,4 тыс. кв. м»,— уточнили в Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга.
В третьем городе федерального подчинения, Севастополе, старый фонд расселяется еще медленнее.
Более трех лет назад правительство города утвердило госпрограмму «Жилище». По ней к 2030 году планируют расселить 5,9 тыс. кв. м жилищного фонда и увеличить объемы строительства социального жилья до 26,4 тыс. кв. м ежегодно, улучшить жилищные условия не менее 1,5 тыс. человек, или примерно 600 семей. Однако массового обновления территорий пока не происходит. Например, в августе 2024 года, как сообщали местные СМИ, на заседании правительства рассматривалась документация по планировке и межеванию части территории кадастрового квартала в районе улицы Истомина. Спустя почти год работы на объектах не начались, убедился «Ъ-Недвижимость». Однако отказываться от планов власти Севастополя не собираются. «Программа, которая была принята, рассчитана до 2030 года, и полномасштабные работы будут проведены позднее»,— настаивают в пресс-службе правительства города.
И частного капитала мало
В каждом регионе есть своя специфика программы КРТ, но часть сложностей все же идентична. «Речь идет о дефиците свободных участков под застройку в удобных локациях, сложностях с изъятием земель, необходимости дополнительных затрат на инженерную подготовку или модернизацию сетей, недостаток социальных объектов»,— перечисляет партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP Юлия Токарева.
Чаще всего низкая активность развития территорий связана с невысокой рентабельностью объектов и, как следствие, отсутствием интереса со стороны застройщиков, говорят опрошенные «Ъ-Недвижимостью» эксперты.
В небольших городах строительство может не окупаться из-за низких цен на жилье, также есть дефицит подрядчиков с опытом комплексной застройки. Стимулировать инвесторов могут федеральные программы, а также диалог с застройщиками о работе с меньшей маржей, но, например, с большей загрузкой строительных мощностей. «Многие регионы не могут полностью финансировать реновацию без федеральной поддержки. В малых городах и депрессивных районах проекты менее привлекательны для инвесторов в условиях растущей себестоимости строительства»,— считает директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.
Регионы планируют сносы
Системно программы КРТ действуют лишь в единичных регионах, среди которых Тюмень, Ярославль, Нижний Новгород. Например, в Тюмени в прошлом году за счет застройщиков снесли 63 жилых дома, из которых 29 частных и 34 — многоквартирных. «В этом году власти сообщили, что рассматривают еще десять участков в Тюменской области для реализации КРТ. В декабре 2024 года была анонсирована программа реновации в Тобольске, где снесут более 90 домов»,— приводит данные Роман Родионцев. В Тюмени в 2025 году работы намечены сразу в нескольких районах, например на Лесобазе, где запланирован снос 30 многоквартирных домов, а также в районе Мыс на улицах Дальняя и Ушакова.
В Ярославле в ближайшее время ожидается реновация нескольких локаций. В частности, в Дзержинском районе города планируется расселение и снос ветхих домов и строительство новых жилых комплексов, в Красноперекопском районе также готовится масштабная реконструкция, включающая обновление инфраструктуры и жилого фонда.
Региональное правительство Нижегородской области заключило шесть договоров о комплексном развитии территории жилой застройки. В рамках контрактов планируется расселить 17 многоквартирных домов общей площадью 7 тыс. кв. м, что позволит улучшить жилищные условия свыше 350 человек. «На очереди у министерства градостроительного развития и агломерации Нижегородской области реализация еще 11 площадок КРТ с возможностью расселения жителей аварийных и ветхих домов за счет участия застройщиков. Это еще одна площадка в Автозаводском районе Нижнего Новгорода на улице Дьяконова, в Дзержинске, в Советском районе Нижнего Новгорода на улице Панина и Канавинском районе на улице Чкалова»,— говорит Роман Родионцев.
В Подмосковье с 2021 года реализуются 19 проектов КРТ в 13 округах, в том числе в Балашихе, Раменском, Мытищах, Королеве, Подольске, Химках, Дубне, Коломне и Серпухове. «Это позволит закрыть вопрос с жильем для 9,5 тыс. человек. В 2025–2026 годах планируем запустить еще 16 проектов, чтобы переселить около 3 тыс. человек»,— передал через своего представителя губернатор Подмосковья Андрей Воробьев.
Реновация в Мытищах ведется с учетом муниципальной адресной программы переселения граждан из ветхого и аварийного фонда, рассчитанной до 2026 года. Первый договор с подрядчиками был заключен четыре года назад и предполагал расселение жителей и последующий снос шести ветхих малоэтажных домов с деревянными перекрытиями. В результате 58 семей получили новые квартиры общей площадью около 3 тыс. кв. м, отмечает начальник управления инвестиционного строительства администрации городского округа Мытищи Елена Чуева. Кроме того, на территории округа заключено пять договоров КРТ с застройщиками на переселение около 3 тыс. человек и снос 71 многоквартирного жилого дома.
В девелоперской компании G3 Group рассказали, что расселяют жителей поселка Ильинский в Раменском городском округе из аварийных домов на Московской улице. В компании уточнили, что рентабельность проекта оценивается на уровне 15% и, чтобы улучшить финансовые показатели, девелопер старается искать компромиссы. «Мы стремимся находить баланс между финансовой эффективностью и качеством нового жилья. Кроме того, в Орехово-Зуево прорабатываем возможность участия в государственной программе “Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области”»,— говорит президент компании Олег Гулеватый.