Град обновленный
Урбанист Юлия Зубарик — о том, что должно получиться из реновации Москвы
Идея расселить аварийные дома и построить взамен новые не нова. Текущей программе реновации предшествовала комплексная реконструкция районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения, которая началась в 1990-е годы. С 1999 по 2010 год планировалось расселить 1,8 тыс. пятиэтажных панельных домов серий К-7, II-32, II-35, 1МГ-300 и 1605-АМ общей площадью 6 млн кв. м. Однако программа имела ряд несовершенств с точки зрения как качества конечного продукта, так и юридических аспектов расселения.
Фото: Предоставлено пресс-службой Master’s Plan
Фото: Предоставлено пресс-службой Master’s Plan
В первую очередь качество возводимого жилья часто не соответствовало современным на тот момент стандартам строительства, что объяснялось слабым контролем за подрядчиками и отсутствием четких требований к уровню отделки и благоустройству. Программа также сталкивалась с юридическими трудностями при расселении: законодательная база не была достаточно проработана, что вызывало большое количество конфликтов и судебных споров. Кроме того, реновация тех лет была точечной, без учета социальной инфраструктуры и транспортной доступности, то есть не предусматривала комплексного подхода к развитию территорий.
Во многом из-за экономического кризиса 2008 года инициативу не удалось реализовать в полной мере: к 2017 году оставалось расселить 71 дом.
Вошедшие на тот момент в программу объекты были полностью снесены в ЦАО, ЮАО, ЮВАО и САО и Зеленограде.
В рамках текущей программы реновации, утвержденной в 2017 году, до 2032 года запланировано расселение 5,2 тыс. домов общей площадью 16,4 млн кв. м. На данный момент завершен первый этап: по состоянию на февраль 2025 года жители 1,2 тыс. старых домов приступили к переселению, из них 897 домов на 148,5 тыс. москвичей были полностью расселены. Второй этап предполагает переселение еще 330 тыс. человек в 1,6 тыс. новых домов в период с 2025 по 2028 год. На третьем этапе планируется переселение 380 тыс. москвичей в 1,8 тыс. домов с 2029 по 2032 год.
Расселение домов по программе реновации начинается после голосования: поддержать снос должны не менее двух третей жителей. Далее собственники в течение девяти месяцев переезжают в новые дома, расположенные в том же районе либо при желании в другой локации города. Участники получают квартиры с отделкой и числом комнат и жилой площадью не меньше, чем в старой квартире. За доплату можно получить и более просторную квартиру, есть также опция компенсации разницы в стоимости за жилье меньшей площади.
Почти половина домов, планируемых к расселению в рамках программы реновации, расположены в трех административных округах Москвы.
Наибольшее количество объектов находится в ВАО — 1,1 тыс. домов. В ЮВАО планируется расселить 818 домов, в ЗАО — 548. Такое распределение связано с исторической застройкой этих округов: в 1950–1970-х годах здесь массово возводились пятиэтажные панельные дома серий, которые позже будут признаны аварийными. В ВАО сохранились целые кварталы домов серии К-7, известные низкой тепло- и звукоизоляцией. Также эти округа долгое время оставались периферийными, но при стремительном расширении Москвы их инфраструктурная отсталость стала очевидной, что ускорило включение в программу. При этом к настоящему моменту реновация полностью завершена в семи районах Москвы: Раменках, Северном, Молжаниновском, Коммунарке, Старом Крюково, Южном Медведково и Ясенево.
Масштабы программы подтверждаются и тем, что в 2024 году Фонд реновации занял первое место по вводу жилой недвижимости в Москве.
За год компания ввела в эксплуатацию 1,12 млн кв. м жилья, что составляет 18% от общего объема рынка. Для сравнения: группа ПИК, продолжительное время лидировавшая по показателю ввода, сдала 1,07 млн кв. м жилья. Следует ожидать, что в ближайшие годы доля фонда только увеличится.
Реализация программы влияет не только на жителей, но и на городскую экономику. Так, помимо строительства жилья, планируется создание около 220 тыс. новых рабочих мест. Это, в свою очередь, отразится на поступлениях в городской бюджет. Доходы будут формироваться и за счет реализации коммерческих помещений и машино-мест.
На заседании Московской городской думы в конце 2024 года Сергей Собянин объявил, что программа реновации продолжится и после 2032 года: ее действие распространится на 9–12-этажные здания 1960–1970-х годов постройки. На данный момент в Москве насчитывается более 7 тыс. домов выше девяти этажей, которые подходят к критическому сроку эксплуатации.
Однако продолжение реновации может быть более затратным в реализации, так как возникнет необходимость строительства большего, чем на нынешнем этапе, объема жилья.
Также сложности могут возникнуть с согласием жителей домов на расселение. Сейчас для расселения необходимо получить одобрение двух третей жителей дома. Поскольку в 9–12 этажных объектах количество квартир в среднем больше, чем в 5-этажных домах, добиться консолидированной позиции будет сложнее.