Бетон оправдывает средства
Почему в новостройках Москвы снижается предложение квартир с отделкой
Число квартир с готовым ремонтом в новостройках Москвы за последний год сократилось почти вдвое, как и их доля в общем объеме предложения. Покупатели, стремясь к экономии, все чаще выбирают лоты с черновым ремонтом. Самим девелоперам тоже стало невыгодно реализовывать недвижимость под ключ из-за роста себестоимости отделки, дефицита специализированных бригад, дорогого заемного финансирования и массовых исков от покупателей, стремящихся получить компенсацию за недостатки строительства.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Голые стены
В мае 2025 года в новостройках Москвы число квартир и апартаментов с чистовой отделкой сократилось практически в два раза год к году, до 8,7 тыс., подсчитали в «Метриуме» по запросу «Ъ-Review». Аналогичные показатели приводят в bnMAP.pro, по чьим данным сейчас на рынке представлено 8,7 тыс. лотов с отделкой, что на 80% меньше год к году. В результате доля лотов с чистовой отделкой в общем объеме предложения снизилась на 18 процентных пунктов (п. п.) год к году, до 21%, оценивают в Est-а-Tet. В то же время количество лотов без отделки выросло на 21,6%, до 27,4 тыс., с ремонтом White Box (предчистовая отделка) — на 10%, до 10,9 тыс., уточнили в «Метриуме». А доля таких лотов выросла на 10 п. п., до 59%, и на 8 п. п., до 20%, добавляют в Est-а-Tet.
Причин снижения объемов предложения квартир с отделкой в новостройках Москвы может быть несколько. Одна из них — потенциальное удорожание себестоимости для девелопера, который берет на себя обязательство сдать объект с отделкой, поясняет основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Отделка все чаще становится невыгодной для застройщиков, подтверждают в консалтинговой компании Ricci.
Средние затраты на материалы для отделки квартир по итогам 2024 года в целом по России выросли на 12,8% год к году, до 10 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали аналитики Infoline. В Санкт-Петербурге рост составил 11,1%, до 10,3 тыс. руб. за 1 кв. м, в Москве — 14,8%, до 9,7 тыс. руб. за 1 кв. м. За 2023 год рост оценивался в 13,3% и 12,4% соответственно.
Кроме того, сейчас на рынке наблюдается дефицит отделочных квалифицированных бригад, продолжает Ирина Доброхотова. Чистовая отделка требует больше ресурсов, контроля и ответственности, говорит гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Василий Булгаков. Для премиального сегмента также актуальна проблема с поставками импортных материалов: нередко застройщики проектов премиум-класса, не находя подходящей альтернативы, в принципе отказываются от отделки, отмечает гендиректор Key Capital Ольга Гусева.
Продажа квартир с чистовой отделкой увеличивает срок сдачи проекта, отмечает руководитель направления «Аналитика» компании Est-а-Tet Светлана Комиссарова. Это стало особенно критично для отрасли на фоне общего увеличения сроков строительства. В январе—марте 2025 года средний срок строительства многоквартирных домов (от получения разрешения на строительство до получения разрешения на ввод в эксплуатацию) достиг 47,3 месяца, что на 7% больше, чем в среднем за 2024 год, и на 44,6% больше, чем в 2017 году. Реализация лотов без отделки позволяет быстрее выводить корпуса на рынок, что важно для девелоперов с точки зрения темпов реализации, подтверждает гендиректор Tashir Estate Максим Самсонов.
Наличие отделки — во всем корпусе или в отдельных секциях — может увеличить итоговую стоимость реализации проекта, отмечает Максим Самсонов. При реализации лотов без отделки девелоперу понадобится меньше заемных средств, добавляет Светлана Комиссарова. Это важный фактор в связи с удорожанием кредитов. Средняя ставка по проектному финансированию для застройщиков жилья составляет 11%, хотя ранее была на уровне 3–4%, говорил в апреле 2025 года на конференции «Сбера» вице-президент банка Сергей Бессонов.
Еще одной причиной сокращения количества лотов с отделкой стало уменьшение предложения в комфорт-классе, в котором доля с чистовой отделкой всегда была наиболее высокой.
За последний год доля проектов комфорт-класса в общем объеме предложения уменьшилась с 41,5% до 32,1%, приводит данные Светлана Комиссарова. Чем выше класс комплекса, тем чаще покупатель предпочитает кастомизацию жилья и ремонт собственными силами, отмечает Ирина Доброхотова. Многие девелоперы стали предлагать отделку как дополнительную опцию, которую покупатели могут дозаказать, но в статистике все эти помещения учитываются как квартиры без отделки, добавляет Ольга Гусева.
Экономия на всем
Многие покупатели жилья сегодня настолько ограничены в средствах, что не готовы при покупке жилья, особенно строящегося, переплачивать за будущий ремонт, даже несмотря на потенциальную выгоду при заказе отделки от застройщика, отмечает Ольга Гусева. В условиях высокой ключевой ставки и дорогих ипотечных кредитов снижается количество покупателей, которые могут позволить себе варианты с отделкой, в этом случае ежемесячный платеж по ипотеке становится для части заемщиков неподъемным, подтверждает директор по продажам ГК «Гранель» Лариса Маслюкова.
Квартиры без отделки реализуются быстрее благодаря более конкурентоспособным ценам, соглашаются в Ricci.
В мае 2025 года доля сделок в сегменте квартир с отделкой составила 47% от общего объема продаж на первичном рынке жилья Москвы, годом ранее показатель был 59%, а в мае 2023 года — 64%, подсчитали в Ricci. Покупатели в нынешних условиях зачастую ждут дисконта в лотах с отделкой, поясняет Лариса Маслюкова.
Обычному человеку, не имеющему опыта в ремонтных работах, выгоднее покупать квартиру с отделкой от застройщика, утверждает Светлана Комиссарова. В проектах комфорт-класса в Москве средняя цена на квартиры с отделкой всего на 8% выше, чем в черновом варианте: 398 тыс. руб. за 1 кв. м против 370 тыс. руб., подсчитали в Ricci. В то же время самостоятельный ремонт обойдется в среднем в 30 тыс. руб. за 1 кв. м, говорит госпожа Комиссарова, то есть примерно в ту же сумму, но потребует больше времени и самостоятельного участия в процессе.
Ремонт своими силами выгодно делать в проектах более высоких классов. Средняя цена квартир без отделки в сегменте бизнес-класса составляет 484 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 21% меньше, чем цена на квартиры с отделкой — 586 тыс. руб., подсчитали в Ricci. В премиальных проектах без отделки средняя цена составит 1,1 млн руб. за 1 кв. м, а с отделкой — на 24% больше, 1,36 млн руб., уточняют эксперты. В то же время при самостоятельном ремонте квартиры в премиальном объекте базовый дизайн-проект обойдется в сумму от 3,5 тыс. руб. за 1 кв. м, строительные работы — в диапазоне от 17 тыс. до 30 тыс. руб., стоимость материалов — от 35 тыс. до 50 тыс. руб., уточняет Максим Самсонов.
Но, оговаривается Василий Булгаков, при выборе квартиры без отделки стоит закладывать гораздо больше времени на заселение из-за риска нарваться на недобросовестных подрядчиков, переделки, увеличения бюджета в процессе стройки. Застройщик, обладая необходимым опытом и ресурсами, может быть эффективнее, добавляет он. Девелоперы благодаря оптовым соглашениям с поставщиками покупают материалы по ценам ниже рыночных, отмечает гендиректор Optima Development Давид Худоян. Цены на отделку фиксируются в момент покупки квартиры, следовательно, клиенты защищены от практически неминуемой инфляции, говорит эксперт.
Плохая отделка или плохие покупатели
Немаловажной причиной отказа многих застройщиков от ремонтов в новостройках стал «потребительский терроризм», считает Ольга Гусева. Этим термином участники рынка девелопмента жилья называют случаи, когда дольщик сразу обращается в суд, не пытаясь добиться от застройщика устранения недочетов строительства по соглашению сторон, либо препятствует доступу в квартиру для их устранения. В акте обследования квартиры такой дольщик может насчитать более 50 замечаний, а сумма требований составляет более 10% от стоимости объекта недвижимости (см. «Ъ-Дом» от 23 ноября 2023 года).
Некоторые юридические конторы начали специализироваться на подписании коллективных обращений с претензиями к девелоперам с целью получения от них серьезных компенсаций даже за незначительные изъяны, поясняет Ольга Гусева. «Люди стали брать с собой на приемку специалистов, которые помогают зафиксировать недостатки, и цепляться к каждой царапинке и вмятинке, которые являются нормальными при любом ремонте и возникли бы, даже если ремонт был сделан покупателем самостоятельно»,— говорит руководитель Единого ресурса застройщиков Кирилл Холопик. Эти штрафы съедают всю выгоду, которую девелоперы имеют от продаж квартир с отделкой, отмечает он. Но, признает Лариса Маслюкова, фактор «потребительского терроризма» может быть применим и к квартирам «в бетоне».
Однако представители дольщиков совсем иного мнения: застройщики тоже нередко идут на ухищрения и вынуждают покупателей новостроек обращаться в суд, рассказывали ранее юристы. По их словам, застройщики очень редко удовлетворяют претензии дольщиков по неустойке до суда и дольщику придется нести судебные расходы — госпошлину, расходы на юриста, чтобы взыскать неустойку. Несмотря на это, строительное лобби оказалось сильнее защиты потребительских прав, и в прошлом году в силу вступил закон, который ограничивает максимальный размер штрафных санкций за некачественную отделку 3% от суммы, прописанной в договоре долевого участия.
Тем не менее, несмотря на риски нарваться на так называемый потребительский терроризм, застройщики не могут совсем отказаться от реализации лотов с готовым ремонтом.
Им выгодно иметь широкий ассортимент предложений — без отделки, с отделкой White Box, с чистовой отделкой, так как у каждого продукта есть своя аудитория, отмечает Лариса Маслюкова. Продавать лоты без отделки для застройщика проще из-за сокращения сроков и себестоимости, но в силу высокой конкуренции наличие квартир с отделкой может быть преимуществом, соглашается Светлана Комиссарова.
В среднесрочной перспективе доля проектов без отделки будет расти, что связано с ростом себестоимости материалов и рабочей силы, сложностью прогнозирования расходов и сроков выполнения отделки в ходе реализации проекта, ожидает Василий Булгаков. Светлана Комиссарова поддерживает прогноз, но приводит другие причины. Рынок новостроек Москвы в старых границах постепенно трансформируется в рынок жилья класса бизнес и выше, где более требовательные покупатели предпочитают жилье без отделки для реализации своих индивидуальных предпочтений, поясняет она. В массовом сегменте будет практиковаться более гибкий подход, сочетающий и возможность опционально заказать отделку, в том числе с меблировкой, и возможность полностью отказаться от отделки, резюмирует эксперт.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.