Перспективы намыва: от комфорта к престижу
Стиль Новая территория
В начале освоения намывных территорий Васильевского острова данная локация развивалась в основном за счет массовой застройки жилья. Сегодня намыв преобразуется в более однородную среду бизнес- и премиум-классов за счет качества архитектурно-планировочных решений, улучшения девелоперского продукта и развития общественно-деловой инфраструктуры.
По данным Nikoliers на май 2025 года, пять из семи жилых комплексов в первичной продаже на намывных территориях относятся к бизнес-классу
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным Nikoliers на май 2025 года, пять из семи жилых комплексов в первичной продаже на намывных территориях относятся к бизнес-классу
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
С 2006 года намыв Васильевского острова является одним из главных градостроительных проектов города. Под намывом понимают территории, созданные с помощью насыпания песка, грунта и других материалов. Искусственные территории формируются при помощи сухого или мокрого песка. Сегодня чаще всего применяется второй способ — гидромеханизированный метод, так как в мокром песке гораздо меньше различных примесей, влияющих на качество дальнейшего строительства. Подобные территории создавались в Петербурге с момента его основания в связи с необходимостью осушения заболоченных участков земли и угрозой наводнений. В качестве примеров намывных территорий часто приводят береговую линию Петергофа, Кронштадт, Летний сад и остров Голодай (остров Декабристов). По современным оценкам, благодаря данной технологии площадь Петербурга в XVIII–XIX веках увеличилась на 40%. Общая площадь современного намыва Васильевского острова составляет 476 га.
Влияние прогресса
Со времен Петра I значительно улучшилось качество техники, используемой в технологии намыва. Выполняющий создание новой земли на намыве Васильевского девелопер ЛСР имеет даже собственный современный флот для перекачки и обработки песка.
Проект намыва стартовал с создания морского пассажирского порта в центральной части, жилая застройка началась позднее. За последнее десятилетие новая часть города стала одной из динамично развивающихся локаций Санкт-Петербурга, освоение которой велось преимущественно за счет строительства большого объема массового жилья. По оценке участников рынка недвижимости Петербурга, статус всей территории начал повышаться в 2021 году с приходом в локацию компании GloraX. А появление на намыве проектов девелоперов Element, Legenda и «Брусника» закрепило тренд на повышение статусности территории.
«По мере развития локации мы наблюдали рост ее престижа и, как следствие, повышение класса части реализуемых здесь жилых комплексов. Так, в конце 2024 года рынок намыва пополнили проекты Element и "Брусники", относимые, согласно классификации новостроек NF Group, к бизнес-классу»,— делится наблюдениями Ксения Федорова, аналитик-консультант NF Group в Санкт-Петербурге.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, также отмечает, что ЖК упомянутых девелоперов вместе с новым проектом Legenda и введенными в эксплуатацию комплексами GloraX способны качественно преобразить локацию, предлагая проработанные и интересные архитектурные и продуктовые решения.
На фоне первых масштабных жилых комплексов комфорт-класса проекты GloraX выделились архитектурными решениями. Постепенно в новом городском жилом массиве стали появляться проекты высокого класса, что обусловлено сокращением доступных земельных участков для жилого строительства в Петербурге и стремлением девелоперов увеличить доходность за счет реализации комплексов более высокого сегмента.
Статусный переход
Жилые проекты, выведенные на рынок на намывных территориях недавно, характеризуются яркой архитектурой, развитой внутренней инфраструктурой с эксклюзивными клубными пространствами для резидентов, концептуальным благоустройством и тщательно проработанными планировочными решениями. Такая комплексная работа над проектами способствует не только значительному повышению привлекательности объектов для покупателей, но и повышению престижности жилья на намывных территориях в целом, считает госпожа Конвей.
«Ранее воспринимавшийся в большей степени как локация жилья комфорт-сегмента, намыв Васильевского острова постепенно преобразуется в более однородную среду бизнес- и премиум-классов. Дополнительный импульс развитию территории придает запуск социальных объектов, таких как школа и детские сады, а также завершение строительства престижного образовательного объекта структур "Газпрома"»,— поясняет она.
По ее словам, на намывных территориях Васильевского острова сегодня наиболее востребован бизнес-класс: за первые четыре месяца 2025 года в сегменте зарегистрировано 227 договоров долевого участия (ДДУ). По данным Nikoliers на май 2025 года, пять из семи жилых комплексов в первичной продаже на намывных территориях относятся к бизнес-классу. Средневзвешенная цена предложения квартир от застройщиков в локации составляет 394 тыс. рублей за квадратный метр.
«Дефицит земельных участков в районах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью стимулирует девелоперов возводить объекты бизнес-класса в локациях, ранее в большей степени ориентированных на массовое жилье, что в долгосрочной перспективе приведет к репозиционированию ряда городских территорий»,— предупреждает эксперт Nikoliers.
Точки роста
Востребованность жилых комплексов на намыве во многом зависит от комплексности подхода, применяемого девелопером к освоению земель в локации, убеждена госпожа Федорова. Для покупателя важно не только возведение в срок жилых корпусов, но и своевременное их обеспечение социальной и коммерческой инфраструктурой. По мнению эксперта NF Group, в настоящее время на намыве Васильевского острова сохраняется нехватка социальной инфраструктуры, в первую очередь школ и детских садов: несмотря на то, что жилье в локации возводится с 2011 года, первая школа здесь была открыта только в 2024 году.
Управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева указывает, что за последние десять лет с открытием платной магистрали ЗСД и неразводного моста Бетанкура транспортная доступность Васильевского острова улучшилась в разы. «Последнее создало условия для возведения премиальной недвижимости на Васильевском острове, одно из преимуществ которого — красивый вид на Финский залив. Также девелоперы не загнаны здесь в рамки соблюдения исторического облика города и могут более свободно исполнять архитектурные замыслы и применять самые современные технологии, в том числе и для большей ветроустойчивости»,— уточняет эксперт.
Однако премиум-сегмент накладывает на застройщика определенные обязательства по облагораживанию и озеленению территории, продолжает госпожа Косарева. Она также обращает внимание на недостаток объектов социальной инфраструктуры на намыве. На территории намыва площадью 476 га сейчас уже проживает более 50 тыс. человек, а с введением в эксплуатацию новых объектов населения станет больше. «Это значительно увеличивает нагрузку на общественные учреждения (школы, поликлиники, больницы), и это требует немедленного решения до завершения проектов, которые уже в работе»,— подчеркивает госпожа Косарева.
Госпожа Конвей согласна, что сейчас на намывных территориях Васильевского острова наблюдается острый недостаток общественно-деловых объектов. Весь объем предложения по коммерческой недвижимости представлен строящимся бизнес-центром «Аквилон Inside» и небольшим офисным объектом, ранее использовавшимся структурами Seven Suns Development. Однако ситуация может измениться в ближайшей перспективе: Сбербанк планирует реализовать здесь масштабный проект по строительству штаб-квартиры между Морским пассажирским портом и ЗСД. «Появление столь значимого объекта станет катализатором для дальнейшего развития деловой инфраструктуры в районе и привлечет новых инвесторов и проекты, что, в свою очередь, повысит статус намывных территорий как перспективной деловой локации Санкт-Петербурга»,— заключает эксперт.
Общественно-деловая среда
Действительно, по прогнозным оценкам, к 2030 году в этой части острова численность населения составит больше 70 тыс. человек. Данный фактор привлекает в эту часть города крупные бизнес-компании не только регионального, но и федерального значения. Помимо упомянутого проекта нового Северо-Западного офиса Сбербанка, «Газпром» планирует построить рядом с пассажирским портом «Морской фасад» яхт-клуб «Смоленка».
В рамках построенных ЖК на намыве уже были сданы детский сад и школа. В 2025 году в южной части намыва город планирует построить при участии девелоперов еще три дошкольных и два общеобразовательных учебных заведения, а также поликлинику на 800 посещений в день. На намыве появляется все больше прогулочных зон, детских и спортивных площадок. Большое внимание городские власти уделяют благоустройству Линейного парка на берегу реки Смоленки. В планах города включить в границы зеленой зоны почти 7,5 га. На этот год запланировано благоустройство бульвара на Морской набережной: от площади Беллинсгаузена до реки Смоленки. Сегодня в парке организованы пешеходные дорожки, установлены скамейки с навесами, построено несколько игровых площадок, высажены деревья.