Рынок недвижимости традиционно относится к числу самых закрытых в России. Не все сделки регистрируются, а потому точной статистики не существует. Например, рынок подмосковных коттеджей по итогам 2006 года эксперты оценивают в диапазоне от $5,5 млрд до $8,8 млрд. Из-за усложнения бюрократических процедур загородных домов строится все меньше. В том числе по этой причине цены на них растут на 30-40% в год.
О недостаточной изученности рынка подмосковной загородной недвижимости говорит хотя бы тот факт, что точное число купленных в 2006 году домов не смог назвать ни один из опрошенных экспертов. Это объясняется тем, что такие сделки не всегда регистрируются, а соответственно, часть из них не отражается в официальной статистике. Известно лишь, что на конец 2006 года в Московской области насчитывалось около 350 коттеджных поселков, из которых 245 — в стадии реализации. Экспертные оценки рынка в стоимостном выражении также достаточно сильно разнятся. Так, директор по развитию девелоперской компании Rodex Group Валерий Мищенко считает, что на конец 2005 года объем этого рынка составлял $6,5 млрд, а в конце 2006 года — $8,8 млрд (+35%), а руководитель проектов жилой недвижимости девелоперской компании RDI Group Ирина Мошева считает, что в 2006 году объем рынка не превысил $5,5 млрд.
Новые коттеджные поселки удаляются от Москвы
Тем не менее данные нашего рейтинга позволяют сделать выводы об основных тенденциях рынка подмосковной недвижимости. Во-первых, несмотря на увеличение спроса из-за растущих доходов, число новых проектов на рынке сокращается. По информации игроков рынка, в прошлом году была начата реализация 35 новых коттеджных поселков, что на 17% меньше, чем в 2005 году. Это объясняется усложнением согласования исходно-разрешительной документации. В неофициальных беседах девелоперы объясняют это тем, что увеличилось время рассмотрения заявок и согласований стало больше. Во-вторых, из-за усложнения строительства и роста спроса стоимость коттеджей не снижается, а продолжает расти. По оценке Валерия Мищенко, рост цен за 2006 год составил 42%, а в 2005 году он не превысил 28%. В-третьих, из-за нехватки свободных участков поселки постоянно отодвигаются от МКАД. По словам большинства экспертов, ежегодно загородное жилье отодвигается от Москвы на 5-7 км. В 2005 году эта граница была не далее 35 км от МКАД, в 2006 году — уже 40-45 км (см. график 1). Наконец, в-четвертых, с конца прошлого года начала сокращаться средняя площадь предлагаемых домов и участков. Если в 2005 году средняя площадь дома в новых коттеджных поселках составляла 300 кв. м, а площадь участка 25 соток, то в 2006 году в 40% новых коттеджных поселков средняя площадь дома составила 200 кв. м, а площадь участка 17 соток (см. график 2). Стоимость таких домовладений — от $250 тыс. до $350 тыс.
Рост по всем направлениям
С развитием рынка расширяется и география строительства. Если раньше девелоперы ограничивались Рублевкой, Новорижским, Киевским и Минским шоссе, то сейчас начали осваиваться все направления, в том числе и менее раскрученные Симферопольское и Ярославское шоссе. Из-за этого растет и стоимость земли. Так, на Ярославском шоссе в 2006 году рост стоимости земли составил 59%, а в 2007 году участники рынка ожидают еще не менее 40% прироста. "Максимальное удорожание произойдет на земли под индивидуальное жилищное строительство и земли сельхозназначения с разрешенным видом использования 'под дачное строительство'",— сказал старший партнер юридической фирмы "Мегаполис" Владимир Сметанин.
Одновременно усиливается конкуренция на традиционных направлениях. "На Рублево-Успенском шоссе в 2006 году максимальная стоимость сотки составила $100 тыс., в среднем земля подорожала на 22%. Вместе с тем серьезно увеличился и срок экспозиции некоторых земельных участков. По прогнозам экспертов, в 2007 году рост цен составит 25%",— отметил Валерий Мищенко. Генеральный директор "Терра-Недвижимости" Тимур Сайфутдинов отмечает, что серьезная динамика цен наблюдается только на самые ликвидные предложения.
На Новорижском шоссе некоторые девелоперы уже столкнулись с падением продаж и необходимостью снижать стоимость коттеджей и участков. Однако прогнозный рост цен на земельные участки по этому шоссе по-прежнему высок — около 40%. По мнению экспертов, рост продолжится по меньшей мере до 2008 года, когда будет закончено строительство Серебряноборского тоннеля, который соединит Новую Ригу с центром Москвы.
Наиболее активно в 2007 году будут развиваться менее престижные, чем Рублевка и Новая Рига, но достаточно раскрученные Киевское и Калужское шоссе. Так, рост стоимости земли на Киевском шоссе в 2006 году составил 64% из-за расширения трассы до пересечения с малым бетонным кольцом. На Калужском шоссе из-за развитой инфраструктуры эксперты ожидают роста цен в этом году на уровне около 30%.
Спрос уходит в экономкласс
В 2007 году эксперты ждут серьезных структурных изменений на рынке. Основная причина — замедление продаж дорогих подмосковных домов стоимостью от $1 млн из-за сокращения спроса. По данным директора управления загородной недвижимости "Миэль-Недвижимости" Савелия Орбанта, сейчас объем предложения домов в поселках стоимостью от $800 тыс.— около 45% от общего объема рынка, а покупать их готовы только 11% всех потенциальных покупателей (см. диаграммы 1 и 2). Примерно такие же данные приводят специалисты компании "Инком". "Элитный сегмент себя попросту исчерпал. Те, кто хотел купить дорогое жилье, уже это сделали — ведь далеко не каждый может себе позволить дом стоимостью $1 млн и выше. А тем, кто хочет заработать на этом сегменте, придется серьезно задуматься о концепции и стоит ли вообще реализовывать проект",— предостерегает управляющий директор компании Industrial Development Group Маргарита Дзюбан.
Альтернативой элитному загородному строительству может стать "экономсегмент" — так девелоперы называют коттеджи стоимостью $100-400 тыс. По данным "Миэль-Недвижимости", неудовлетворенный спрос в этом сегменте — около 40%. Как отмечает коммерческий директор Северной строительной компании Юлия Чернец, в 2006 году интерес застройщиков к коттеджным поселкам экономкласса значительно вырос: "Если по итогам 2005 года доля таких поселков составляла 11%, то в третьем квартале 2006 года эта цифра увеличилась до 15%. В то же время доля поселков премиум-класса сократилась на 5%, составив 17% от общего объема предложения". По данным девелоперской компании "Высота", наибольшим спросом в экономсегменте (около 60%) пользуются дома, не превышающие 200 кв. м, стоимостью $200 тыс. "Но до сих пор полноценный дом 'под ключ' с участком земли за такую сумму — невероятное предложение!" — восклицает директор по маркетингу компании "Высота" Екатерина Коробкова. В целом, по оценкам специалистов рынка, в ближайшие год-полтора спрос на загородное жилье в этом ценовом сегменте увеличится еще на 50%.
Дефицит поселков экономкласса не мог не повлиять на рынок. "Сейчас идет формирование проектов под поселки экономкласса, для этого ведется скупка земель в среднем Подмосковье",— сказал Валерий Мищенко. По словам Юлии Чернец, сейчас застройщики разрабатывают не менее десяти проектов с ценами на дома в диапазоне $200-250 тыс. "А к весне готовятся к продаже дома по $150-180 тыс. в среднем Подмосковье в нескольких поселках. За такую сумму можно будет получить небольшой дом с внутренней и внешней отделкой и полным набором коммуникаций",— говорит она. Кроме того, по словам господина Мищенко, сейчас активно развивается формат так называемых малоэтажных жилых комплексов, включающих в себя таунхаусы, дома средней этажности (до шести этажей) с отдельными квартирами площадью от 60 до 90 кв. м. Такое жилье из-за маленькой площади экономически выгодно возводить даже на очень дорогой земле в пределах малого бетонного кольца. Кроме того, появление недорогого загородного жилья возможно в рамках реализации крупных малоэтажных проектов, также включающих в себя таунхаусы. Такие проекты в этом году предполагают запустить УК "Масштаб" на Калужском шоссе, "Нафта-Москва" около поселка Рублево-Архангельское и Coalco в окрестностях аэропорта Домодедово.
Наконец, тенденцию смещения рынка в сторону экономкласса подтверждают и лидеры нашего рейтинга "30 крупнейших застройщиков Подмосковья". Лидер рейтинга — корпорация "Инком-недвижимость" — всегда отдавал предпочтение поселкам класса премиум. Но в этом году "Инком" собирается начать строительство поселка в недорогом ценовом сегменте, рассказывает основной совладелец компании Сергей Козловский. Подробности проекта пока не раскрываются. Rodex Group уже сейчас продает часть домов поселка Аистово в 120 км по Минскому шоссе на берегу Можайского водохранилища по $88 тыс. Mozaik Development, как утверждает генеральный директор компании Андрей Князев, в 2007-2008 годах готовит к выходу на рынок сразу несколько проектов экономкласса: на 500 коттеджей на стыке Клинского и Истринского районов и на 700 коттеджей в Истринском районе.