Не дом и не улица
Олег Сапожков об адресатах «безадресной» льготной ипотеки
Для больших процессов перспектива важнее деталей, в очередной раз подтверждает квартальный доклад Банка международных расчетов (BIS), посвященный мировым ценам на недвижимость. Россия в нем оказалась одновременно и абсолютным чемпионом среди стран G20 по падению реальных (с учетом инфляции) цен на жилые квадратные метры, и одним из мировых лидеров их роста — все зависит от точки отсчета.
Олег Сапожков
Фото: Алексей Назаров, Коммерсантъ
Олег Сапожков
Фото: Алексей Назаров, Коммерсантъ
Первый взгляд — долгосрочный: в качестве базы BIS берет посткризисные цены 2010 года, и в сравнении с ними к середине 2024 года накопленное снижение реальной цены квадратного метра в РФ составило 26% (рекорд для G20, где цены снизились на 25% в Италии, на 10% в Южной Африке, на 7% в Бразилии и выросли на 50% в США и в 2,3 раза в Турции). Второе сопоставление описывает относительно короткую динамику: BIS сравнивает нынешние цены с доковидными (2019 года, также с поправкой на инфляцию), и в этом сопоставлении Россия оказывается на втором месте среди стран «двадцатки» уже по темпам подорожания «квадрата» с показателем 32% (после Турции с ее землетрясениями, где цены выросли на 118%).
В совокупности эта картина объясняет причину жарких дискуссий второй половины 2024 года о последствиях программы «безадресной» льготной ипотеки. Почтенная публика разделилась на два лагеря, непримиримо споривших о доступности жилья в РФ: выросла она или упала? Оба лагеря оказались, как это водится, и правы, и неправы одновременно.
Массированное строительство жилья, не прекращавшееся со времен одноименного нацпроекта 2008 года темпами около 100 млн кв. м в год, рынок, несомненно, насытило — к 2020 году оценки доли «инвестиционного» жилья достигали 40%, и в кризисные годы некоторое давление на цены она обеспечивала, как и повсеместная модернизация строительства. Массированная же господдержка рынка в последние годы цены на нем действительно разогнала.
Картина эта довольно наглядна: долгосрочная институциональная государственная поддержка рыночных процессов (а на 2010-е, напомним, пришлись развертывание строительного саморегулирования и несколько кампаний по улучшению делового климата в отрасли, борьба за сокращение списков согласований и обязательных документов, сроков получения разрешений, а также расчистка рынка от недобросовестных застройщиков, закончившаяся введением эскроу-счетов) в итоге ведет к росту предложения и снижению цен. Попытки же «социально мотивированных» искажений рынка субсидиями мало того что дороги и деньги на них рано или поздно заканчиваются (что и привело к сворачиванию льготной ипотеки), так и в итоге оборачиваются поддержкой вовсе не населения, а тех, кто продает ему подорожавшие метры. Впрочем, застройщики и банкиры тоже люди, конечно.