Центробежная торговля
Коммерческая недвижимость растет за счет окраин и малого формата
Активная застройка спальных районов и переориентация потребителей на посещение магазинов у дома и онлайн-покупки сделала малоформатные торговые объекты драйвером роста этого сегмента коммерческой недвижимости. В Москве с начала 2024 года им удалось зафиксировать пятипроцентное увеличение посещаемости. Крупные торгцентры, напротив, продолжают терять посетителей, которые все чаще посещают в них лишь фуд-корты и зоны развлечений.
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ
Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м) в торговых центрах Москвы с 1 января по 13 октября увеличился на 2% год к году, следует из данных, предоставленных «Ъ» Focus Technologies. Рост наблюдается на фоне снижения этого показателя на 1% в целом по России. Позитивный тренд в Москве прослеживается за счет малоформатных объектов (площадь 5–20 тыс. кв. м), где трафик, по подсчетам Focus Technologies, год к году увеличился на 5%, среднеформатные (20–40 тыс. кв. м) прибавили 1%. В крупных объектах (40–80 тыс. кв. м) и очень крупных торгцентрах (более 80 тыс. кв. м) число посетителей за этот период, напротив, снизилось на 1–2% год к году.
Старший директор консалтинговой компании CORE.XP Марина Малахатько относит к малоформатным 83% существующих в Москве торгцентров — они формируют 47% всех арендопригодных площадей.
«Все введенные за два с половиной года объекты — небольшие, со средней площадью 12 тыс. кв. м»,— говорит эксперт. Руководитель направления исследований и консалтинга консалтинговой компании «Магазин магазинов» Андрей Сурков относит к малоформатным объектам 81% строящихся сейчас торгцентров.
Заместитель гендиректора УК «Аструм Недвижимость» Гузель Гумерова поясняет, что строительство малоформатных торгцентров стимулирует появление новых жилых районов, где застройщики располагают подобные проекты в рамках создания инфраструктуры. Потребительское поведение, по мнению господина Суркова, меняется: люди чаще делают покупки возле дома либо онлайн.
Конкуренция с интернет-торговлей затрагивает малоформатные торгцентры в меньшей степени, настаивает Марина Малахатько. По ее словам, в таких комплексах потребители удовлетворяют повседневный спрос, совершая в том числе импульсные покупки. Гузель Гумерова обращает внимание на то, что пункты выдачи онлайн-заказов нередко располагаются как раз в малоформатных торгцентрах, обеспечивая дополнительный поток.
Госпожа Малахатько замечает, что потребность в трафике небольших торгцентров в целом ниже.
«Если вдруг в крупном торгцентре "Авиапарк" посещаемость упадает до 10 тыс. человек в день, объект обанкротится, но эти же 10 тыс. в день будут прекрасно загружать районный комплекс»,— поясняет она.
Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев обращает внимание на то, что крупноформатные торгцентры столкнулись с эффектом высокой базы прошлого года. Открытие год назад новых магазинов на месте ушедших западных игроков привело к реализации отложенного спроса в моменте, поясняет он. Теперь эффект исчез. Сам по себе рост числа небольших объектов, куда мигрирует потребительская активность, по мнению эксперта, создает для них дополнительную конкуренцию. В Москве из-за масштабов города это проявляется сильно, в регионах эффект неочевиден, объясняет господин Васильев.
Марина Малахатько замечает, что для крупноформатных торгцентров сейчас драйверами посещаемости остаются рестораны, зоны развлечений и парфюмерия. «В начале 2000-х годов покупатели хотели, чтобы в моллах обязательно был "Ашан", позже требовали Zara, а теперь главный вопрос — будут ли в торгцентре магазин парфюмерной сети "Золотое яблоко" и рестораны»,— говорит она. Но не так просто заставить тех, кто приходит в развлекательные зоны торгцентров, совершать покупки в магазинах, обеспечивающих арендные доходы владельцам объектов, предупреждает вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин.