Dogma в пределах МКАД

Региональные застройщики продолжают активно пополнять портфель проектами в Москве. Так, краснодарская Dogma выкупила у ГК ПИК (MOEX: PIKK) в столице две площадки, где суммарно можно построить более 200 тыс. кв. м жилья. На региональных игроков уже приходится почти 40% сделок в городе, что привлекло внимание Минстроя к экспансии в столицу.

Краснодарская Dogma приобрела две площадки в Москве под строительство жилых комплексов, рассказали “Ъ” в самой компании. Портфель девелопера пополнили 3,5 га в районе Гольяново на востоке города, где можно построить 110 тыс. кв. м жилья, и 2,8 га в Очаково-Матвеевском в западной части столицы с потенциалом строительства 94 тыс. кв. м. На эти проекты Альфа-банк открыл кредитные линии суммарно на 54,7 млрд руб., уточнили в кредитной организации. Продавцом площадок выступила ГК ПИК Сергея Гордеева, уточняет источник “Ъ” на рынке недвижимости. В компании отказались от комментариев.

Две новые площадки в Москве могли обойтись Dogma в 12–13 млрд руб. без учета платы за смену вида разрешенного использования земли, считает партнер Ricci | M&A Петр Виноградов. Выручка от продажи квартир в этих проектах, по оценке директора отдела рынков капитала и инвестиций CORE.XP Андрея Трубачева, достигнет 70 млрд руб.

В 2023 году Dogma вышла на рынок Подмосковья, выкупив площадки в Реутово и Пушкино, а этим летом — приобрела площадку с потенциалом строительства 300 тыс. кв. м жилья на юге Москвы у MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко. Этим летом также господин Морозов сообщал о планах провести IPO Dogma в ближайшие два–три года.

Последние годы региональные застройщики становятся все более активны на московском рынке. В первой половине 2024 года доля инвестиций таких девелоперов в покупку площадок под жилье в Москве достигла 39%, подсчитали в NF Group. Это самый высокий показатель за всю историю рынка. К примеру, по итогам прошлого года на региональных застройщиков приходилось 20% всех инвестиций в участки. Однако власти уже с опаской относятся к экспансии застройщиков из других субъектов в Москву. Об этом, в частности, говорит замминистра строительства РФ Никита Стасишин. На Восточном экономическом форуме, прошедшем в этом году, он отмечал, что в ближайшее время контроль за «региональными застройщиками, считающими, что они готовы покорять Москву, будет кратно увеличен и ужесточен».

Иногда региональные девелоперы не очень хорошо понимают московский рынок и выходят с невостребованным продуктом, отмечает основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. К примеру, Seven Suns Development из Санкт-Петербурга не смогла реализовать три проекта в Москве, неоднократно сорвав сроки завершения строительства, и их достройкой занялась Capital Group. Сейчас для региональных девелоперов не лучшее время для выхода на московский рынок: условия предоставления банками бридж-кредитов крайне непривлекательные, что связано с выросшими рисками и сложностью прогнозирования доходной части проектов, считают в департаменте консалтинга сервиса bnMAP.

В то же время, по подсчетам Dataflat.ru, падают продажи жилья в новостройках Москвы: в сентябре 2024 года в старых границах столицы — на 39% год к году, до 273,5 тыс. кв. м. На этом фоне выручка застройщиков сократилась на 30%, до 138,3 млрд руб.