Логопарки уходят за МКАД
Строители складов потянулись за ритейлерами
По итогам трех кварталов 2024 года объем ввода логопарков в России увеличился на 29% год к году. Большая часть новых объектов — а именно 70% от общего объема — построены в регионах и в Санкт-Петербурге. В свою очередь, в Москве, где традиционно этот показатель рос, напротив, наблюдается снижение почти на треть. Причина — в нехватке свободных земель под застройку и миграция в регионы крупных арендаторов складских площадей из числа ритейлеров.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
В январе—сентябре 2024 года по всей России введено 2,7 млн кв. м складской недвижимости, что на 29% больше год к году, следует из исследования консалтинговой компании IBC Real Estate. При этом в Москве объем ввода складов по итогам трех кварталов текущего года сократился на 30% год к году, до 703 тыс. кв. м, подсчитали в консалтинговой компании Nikoliers. Такая динамика обусловлена смещением активности профильных девелоперов в регионы и Санкт-Петербург, на которые сейчас приходится 70% объектов, запускаемых в эксплуатацию, говорит руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.
По его словам, снижение объемов ввода в Москве обусловлено замедлением темпов реализации проектов и отложенным вводом на фоне роста стоимости строительства объектов.
Еще одним сдерживающим фактором является ограниченное предложение участков под застройку, добавляет эксперт. Тем не менее в Москве сейчас значительный объем строящихся проектов находится на высокой стадии готовности и их вывод на рынок придется на конец 2024 года, подчеркивает партнер NF Group Константин Фомиченко.
Из-за повышенного спроса на складские объекты и низкой вакансии по итогам третьего квартала 2024 года средняя ставка аренды выросла на 67% год к году, до 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м без НДС и эксплуатационных расходов, подсчитали в Ricci. Однако даже дорожающая аренда не способна компенсировать удорожание строительства и обслуживания долговой нагрузки — это тоже влияет на снижение объемов ввода, говорит инвестиционный директор ГК «Ориентир» (девелопер логопарков) Ольга Кашкарова.
Реализацию новых складских объектов в Москве также заметно ограничивает высокая ключевая ставка, говорит управляющий партнер Parametr (также строит склады) Александр Манунин. Девелоперы не готовы брать заемное финансирование под строительство объектов, по которым не подписаны контракты с будущими арендаторами, добавляет руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
Смещение девелоперской активности в регионы и Санкт-Петербург связано с высокой активностью онлайн-операторов, налаживающих свои складские мощности по всей стране, отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Марина Волкова.
В этом году ритейлеры составляют 90% регионального спроса, подсчитал Евгений Бумагин. К примеру, только маркетплейс Ozon в этом году заключил в регионах 21 сделку общей площадью 1,4 млн кв. м.
Кроме того, повышенную активность складских девелоперов в регионах, по мнению Полины Афанасьевой, можно объяснить активной политикой импортозамещения. Локальные компании из-за увеличения производства все больше нуждаются в складских площадях, поясняет эксперт. Также в регионах более низкая конкуренция на подходящие под склады участки и меньшие затраты на строительство, добавляет Ольга Кашкарова.
По итогам 2024 года объем ввода новых логопарков в целом по России достигнет 3,9 млн кв. м, что на 3% больше год к году, подсчитали в IBC Real Estate.
Тем не менее снижение объемов ввода в Москве и Подмосковье может сохраниться, прогнозирует Ольга Кашкарова: «Высокая стоимость финансирования продолжит сдерживать инвестиции». Несмотря на текущее снижение в Москве и области объемов ввода, Евгений Бумагин ожидает увеличения этого показателя уже в начале 2025 года.