Складные инвестиции
Вложения в логопарки могут достичь рекордного показателя
Рынок логистических парков продолжает ставить рекорды по привлечению инвестиций. По итогам 2024 года, по прогнозам, они составят 150–160 млрд руб., на 30% больше, чем в 2023-м. Инвесторы, выкупающие такие активы — а это в основном компании, управляющие закрытыми паевыми инвестфондами,— из-за дефицита логопарков и роста арендных ставок также значительно увеличили вложения в эти финансовые инструменты: до 222,9 млрд руб. за первое полугодие.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Инвестиции в складскую недвижимость по итогам 2024 года вырастут на 30% год к году, до 150–160 млрд руб., прогнозируют в консалтинговой компании NF Group. По темпам роста инвестиций складская недвижимость стала самым быстрорастущим сегментом рынка коммерческой недвижимости. В целом инвестиции в этот рынок, как ожидают в NF Group, по итогам года сократятся на треть, до 400–500 млрд руб.
Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании IBC Real Estate Микаэл Казарян называет одной из основных причин интереса инвесторов к складской недвижимости увеличение ставок аренды в этом сегменте более чем вдвое за последние три года.
Это вызвано высоким спросом на складские площади из-за их дефицита. Для сравнения: в первой половине 2024 года доля вакантных складов в Москве и Подмосковье, по данным старшего директора консалтинговой компании CORE.XP Ирины Ушаковой, составила 0,8%.
Такая ситуация позволяет инвесторам, вложившим средства в покупку логопарков, получать повышенную доходность, отмечает руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики управляющей компании Parus Asset Management Елена Михайлова.
Сейчас основными покупателями логистической недвижимости в инвестиционных целях из-за ее высокой доходности выступают закрытые паевые инвестфонды (ЗПИФы), отмечает директор «Ricci | Склады» Дмитрий Герастовский. По оценке Parus Asset Management, активы только рыночных фондов недвижимости выросли за первое полугодие текущего года на 22,6%, до 396,7 млрд руб. Темпы роста оказались почти вдвое выше, чем в аналогичный период 2023 года.
Основной прирост активов обеспечили сделки на рынке складской недвижимости, вложения в которую выросли за полугодие на 26%, до 222,9 млрд руб., подтверждают в компании.
В итоге доля таких объектов в рыночных ЗПИФах недвижимости выросла с начала года на 1,6 процентного пункта, до 56,2%. По данным Елены Михайловой, две трети роста пришлось на новые сделки, треть — на переоценку текущих активов.
По мнению эксперта, интерес к складам со стороны управляющих активами ЗПИФов сохранится на горизонте ближайших двух-трех лет, так как рынок еще далек от насыщения. Тем не менее, предупреждает инвестиционный директор ГК «Ориентир» (девелопер складской недвижимости) Ольга Кашкарова, стоит учесть возможные риски, «связанные с ухудшением геополитической обстановки и усилением макроэкономической нестабильности».
Что же касается снижения инвестиций в другие сегменты коммерческой недвижимости, например, в торговые центры, то оно вызвано эффектом высокой базы 2023 года, когда были заключены крупные сделки, отмечает руководитель департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. По его словам, они снизились на 15% год к году и в гостиничном секторе. Однако, настаивает Микаэл Казарян, это не говорит о потере интереса или замедлении развития этих двух сегментов. Партнер NF Group Константин Фомиченко отмечает, что объем инвестиций в офисы по итогам этого года может продемонстрировать рост, как это было в прошлом году.