Загородный дом — это прежде всего большая степень свободы по сравнению с городской квартирой. Бассейн, крытый и открытый, зона барбекю, собственная обсерватория, парковая скульптура — фантазии загородного жителя ограничиваются только его финансовыми возможностями. В числе таких приятных "излишеств" и подвал. Не просто подвал, а — на выбор — бильярдная, домашний кинотеатр, тренажерный зал, аудиостудия. Как ни странно, с появлением коттеджных поселков мода на подвалы стала уходить. Корреспондент "Ъ-Дома" НАТАЛЬЯ ПАВЛОВА-КАТКОВА выяснила, что сами застройщики спровоцировали падение спроса на подвалы.
Подмоченная репутация
Еще пять-десять лет назад подвалы загородных коттеджей были на пике популярности. В них, превращенных в полногабаритные — от 140 до 500 кв. м — этажи с развлекательным уклоном (с саунами, бильярдными, тренажерными залами и т. п.), протекала самая динамичная часть жизни домовладельцев. Нынче в Подмосковье мода на подвалы прошла. Во всяком случае, так в один голос уверяют специалисты по загородной недвижимости, подтверждая это наглядными примерами. Полноценные помещения, расположенные ниже уровня поверхности земли, встречаются буквально в единичных случаях многочисленных новых коттеджных поселков с уже готовыми домами. "Одним из редких примеров организации подвального помещения в коттеджах охраняемых поселков является 'Пригород' в 18 км по Дмитровскому шоссе,— говорит генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев.— Часть домов в этом поселке имеют оборудованные подвалы под чистовую отделку".
Практически нет просторных подвалов и в подрядных проектах, предлагаемых вместе с выставленными на продажу участками земли. В лучшем случае имеется некий подземно-наземный компромисс — цокольные этажи. Расположены они вроде и не на поверхности, однако и окнами не обделены. Однако и такие варианты встречаются нечасто. Несколько нарушают общую картину лишь дома, спроектированные в индивидуальном порядке под конкретных клиентов. В таких объектах подвалы как раз не редкость, что ставит под сомнение всю идею с "прошедшей" модой. Кто же все-таки так невзлюбил подземные части домов? Ответ прост: в первую очередь сами застройщики.
"Не зря же иногда говорят так: 'Подвал — это риск девелопера',— напоминает расхожую в кругах строителей поговорку управляющий партнер компании Soho Realty Максим Сухарьков.— Такие помещения относятся к числу наиболее уязвимых, требующих серьезной проработки и на стадии проектирования, и в процессе строительства. Дело в том, что грунтовые воды практически везде в Подмосковье находятся достаточно близко к поверхности земли, потому вероятна угроза затопления подвала, появления высокой влажности, плесени и т. п. Чтобы избежать подобных неприятностей, требуются очень хорошая гидроизоляция, качественная дренажная система — желательно с принудительной откачкой воды".
Все эти насущно необходимые подвалу "удовольствия" отнюдь не дешевы, что для застройщиков, пытающихся оптимизировать свои затраты, совсем неинтересно: сделанное на совесть подземное помещение сильно удлиняет срок экспозиции объекта на рынке. "Себестоимость метра над землей (с учетом красивого фасада) и себестоимость метра под землей (с учетом гидроизоляции и утепления) практически одинакова,— поясняет руководитель проектов департамента девелопмента управляющей компании 'Масштаб' Дмитрий Краснов.— Однако какой бы интересный и продуманный дизайн-проект нижнего уровня застройщик ни предлагал, клиент не готов платить за него по полной стоимости. За подземное помещение покупатель хочет платить приблизительно в три раза меньше".
Относительная честность
Таким образом, у застройщика есть два пути разной степени честности. Первый — подвал в доме делать, но на его строительстве сильно сэкономить. Кое-кто так и поступает. "Нам не раз доводилось наблюдать якобы случайное исчезновение с рынка по весне некоторых домов и появление их ближе к лету, когда цоколи уже высыхают благодаря использованию тепловых пушек",— говорит консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty Феликс Лещенко.
До тех пор пока спрос на загородную недвижимость будет сохраняться высоким, желающие пойти по такому пути найдутся. Наслышанные о подобных явлениях покупатели, даже в целом благосклонно относящиеся к подвалам, любой воды в них боятся как огня. В результате, например, тенденция размещать в подвалах домов бассейны практически сошла на нет. "Бассейн в последнее время предпочитают планировать в отдельном крыле на первом этаже, организуя таким образом рекреационную зону дома,— рассказывает господин Лещенко.— Это гораздо практичнее с точки зрения обслуживания, позволяет избегать большой влажности, да и гораздо эстетичнее: представьте игру солнечного света на водной глади, вид из панорамных окон на приватную часть лесного участка, возможность сразу выйти на террасу... Согласитесь, это гораздо привлекательнее, нежели плавать в сумеречном бункере с окошками-бойницами".
Второй путь для застройщиков — отказаться от подземных помещений вообще, придумав "прошедшую" моду на подвалы. Ход крайне выгодный. Мало того что репутация застройщика оказывается неподмоченной и в прямом, и в переносном смысле, так он еще и дополнительные дивиденды сулит. Если владелец дома не захочет размещать на наземных этажах все то, что мог бы расположить в подвале (тот же бассейн, сауну, бильярд), то он будет активнее пользоваться поселковой инфраструктурой. А если захочет, то ему потребуется дополнительное сооружение: еще одна провозглашенная модной "фишка" — выносить все спортивно-развлекательные части загородного дома в отдельное строение. И тот и другой вариант девелоперов полностью устраивает.
Придумка оказалась настолько удачной, что абсолютно все участники рынка загородной недвижимости уже и сами поверили в нее. "В последнее время все чаще наши покупатели предпочитают бесцокольное строительство,— говорит управляющий директор компании 'Усадьба' Евгений Иванов.— Многие не желают совершать постоянные утомительные перемещения вверх-вниз по лестнице внутри своего дома, а потому ориентируются на одноуровневые, максимум — двухуровневые дома". "Принцип 'дом должен быть маленький снаружи и большой внутри' уже не так популярен,— уверен господин Краснов.— Сегодня оптимальный размер дома — не более 300 м, а такая площадь прекрасно размещается и на двух уровнях". "Цокольный этаж если и актуален, то исключительно как техническое помещение с отдельным входом с улицы для обслуживания бойлерной, чаши бассейна и прочее,— добавляют в компании Kirsanova Realty.— Люди, пожившие в доме с максимальной (бассейн, сауна, бильярдная, библиотека, винная комната и т. п.) начинкой подвала и игравшие в бильярд раз-другой в год, поняли свои ошибки в проектировании и теперь находятся в поиске или строительстве дома с сугубо техническим назначением подвала".
Назад, в подвалы
Между тем на пристрастия истинных почитателей домашних подземелий новая бесподвальная мода почти никак не повлияла. Разве что бассейны из-под земли все-таки начали исчезать. Зато появилось новшество. "Это профессиональная кухня в подвале, связанная лифтом с парадной,— рассказывает генеральный директор компании 'Терра-недвижимость' Тимур Сайфутдинов.— Такая тенденция прослеживается в домах площадью от 1000 кв. м". Вообще, на "минус первом" этаже можно обнаружить все что угодно, разве что жилые комнаты здесь большая редкость. "В крайнем случае, это гостевые помещения, называемые в народе 'комната тещи'",— говорит директор по маркетингу коттеджного поселка "Величъ" Петр Кирилловский.
В основном в подвалах в первую очередь стремятся установить аудио- и видеоаппаратуру. "На мой взгляд, домашним кинотеатрам в подвалах вообще самое место,— считает руководитель департамента загородной недвижимости компании 'Новое качество' Андрей Сармин и при этом отнюдь не ехидничает.— Практически полное отсутствие естественного освещения само подсказывает такое использование этого помещения. К тому же именно в подвалах проще всего добиться отменной акустики — и грамотное уплотнение в помещении сделать, чтобы звук никуда не 'уходил', и классное звуковое оборудование расставить".
Некоторые владельцы загородных коттеджей развивают эту идею еще дальше. Так, в компании Soho Realty вспомнили об одном симпатичном домике, окруженном гектаром рублевской земли. В его подвале нашлось место для множества помещений, включая огромную студию звукозаписи с подиумом (она же дискотечная комната), отделанную мягкими звукоизолирующими и шумопоглощающими покрытиями. Ее оборудовали специально для старшего ребенка, сильно увлекшегося музыкой. Вообще, Рублевка — самое подвальное направление. "Например, обширным подвальным помещением располагает коттедж в поселке 'Десна' (17 км по Рублево-Успенскому шоссе),— говорит господин Леонтьев.— В обустроенном подвале дома есть бассейн, две сауны, спортзал, прачечная, кладовка, бойлерная и кухня для прислуги. Также интересно оформлено подвальное помещение в частной резиденции на 20-м км этой же трассы. На нижнем уровне дома расположены бильярдный зал, кинотеатр, сауна, а также подсобные помещения и комната отдыха".
Можно сказать, что у каждого подмосковного направления есть свои подвальные особенности. "Когда дома строятся на склонах, появляются возможности реализовать эффектные архитектурные идеи, учитывающие рельеф местности,— рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании 'Миэль-недвижимость' Жанна Щербакова.— Например, с одной стороны дом будет иметь два или три уровня, а с другой — больше. И к ним добавляется шикарный остекленный цоколь. Я видела такие дома на Кипре, во Франции, в Италии. Нечто подобное доводилось встречать и у нас на Симферопольском шоссе". Меньше всего жилых подвалов на сравнительно молодой Новой Риге. Зато здесь есть "Мякинино" с винными погребами в его причудливых домах-замках.
Йетти подземелья
Если коттеджи с красивыми подземными пространствами выставляются на продажу, зачастую именно на подвалы делается главная ставка. Про один из таких подвалов, оформленный в средневековом стиле рыцарей Мальтийского ордена и находящийся в коттедже в "Сосновом бору" (21-й км Рублевского шоссе), рассказывает Мария Литинецкая, руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood: "Исторически сложилось так, что во многих странах в просторных дорогих особняках высшего света обязательно были комнаты, предназначенные для сугубо мужского отдыха и общения, будь то кальянные на Востоке или сигарные кабинеты на Западе. Собственник этого подмосковного дома решил возродить традицию, и в соответствии с замыслом подвал стал самым строгим, самым аскетичным, самым мужским помещением в доме. Центральное место по праву занимает бильярдный стол. Выполненный в брутальном стиле старинного замка из массива дуба, он, тем не менее, строго соответствует всем стандартам, принятым для 12-футовых столов для русского бильярда. В стиле имитации живого дерева сделаны набор для бильярда, экраны на радиаторы, стулья бара, столик для напитков и кресло к нему, двери, стойка под аппаратуру, а также уникальный пятиламповый светильник над столом.
Еще одна деталь, без которой невозможен полноценный мужской отдых,— стилизованная барная стойка ручной работы из дуба, на фронтальной части которой нанесены аутентичные узоры по технологии 'маркетри'. Позади стойки на толстых цепях установлены зеркала, зрительно увеличивающие и без того обширное — 65 кв. м — пространство подвала. Окна и бра представляют собой витражи (технология 'тиффани'), поэтому излучаемый ими свет — приглушенный, мягкий и чуть-чуть цветной. Панно над баром, выполненное по этой же технологии, абсолютно достоверно воспроизводит мальтийский крест. Интересный световой эффект дают искусственные факелы на постаментах, над которыми стараниями художников появился закопченный потолок. И наконец, в подсвеченных угловых нишах высотой в человеческий рост стоят охранники зала — мальтийские рыцари в латах, из глубины вечности наблюдая за игрой".
Подобные затейливо сплетенные из подвальных декораций истории есть у многих подмосковных коттеджей. В одном из них, говорят, соорудили пещеру Али-Бабы, в другом — логово Снежного человека. Впрочем, это лишь приемы оформления, а есть и самые настоящие тайны. "Могу поделиться интересным случаем из опыта компании. Один наш клиент продавал дом с настоящим бомбовым убежищем!" — говорит господин Сайфутдинов, правда так и не припомнив, откуда бомбоубежище там взялось изначально. "А я помню одного владельца, оборудовавшего в своем доме потайную комнату, которая не была указана в справке БТИ,— рассказывает Жанна Щербакова из 'Миэль-недвижимости'.— Вход в нее знал только он один. Думаю, что и других подземных тайн в Подмосковье хватает. Например, двух- или более этажные цокольные помещения. Хотя лично мне их и не доводилось видеть, но, зная яркие индивидуальности наших загородных жителей, можно уверенно предположить, что такое встречается".