В последние годы на рынке загородной недвижимости растет количество проектов, сочетающих близость к городу и преимущества проживания на природе в собственном доме. Один из таких примеров — поселок "Антоновка" на Калужско-Киевском направлении. По Киевскому шоссе до поворота к поселку 7,5 км, по Калужскому — около 10 км (и еще около 6 км подъездной дороги). Вся дорога — от выезда из города до ворот поселка — занимает 10-15 минут. Сожалеть стоит, пожалуй, лишь о том, что и до аэропорта Внуково примерно такое же расстояние.
Реализует проект компания "Северо-Запад", известная такими проектами коттеджных поселков в окрестностях Новорижского шоссе, как "Никольская слобода" и "Нахабино Кантри Клаб". Заняться землями Калужско-Киевского направления компанию побудил, видимо, наблюдаемый здесь рост спроса на загородную недвижимость ценой от $1,5 млн.
Территория "Антоновки" представляет собой поле сложной конфигурации (состоит из трех разных частей), окруженное лесом и отчасти соседними поселениями. Лес преимущественно березовый с вкраплениями хвойных пород и несколькими вековыми дубами. Соседи разные. Это и деревни Зименки и Летово, где нерегулярная коттеджная застройка перемежается дачными домами советского времени, и дачное поселение формата "шесть соток", выходящее прямо на окраину "Антоновки". Неподалеку есть и объект, которого не видно, зато неплохо слышно, причем тогда, когда этого меньше всего хочется,— аэропорт Внуково. Отдаленный гул не раздражает, но время от времени звук приземляющихся самолетов становится весьма громким.
Преобладающая часть земли в поселке продается без подряда. Впрочем, участки ближе к въезду в поселок будут продаваться с контрактом на строительство. Дома предполагается возводить по трем проектам, площадью от 356,9 до 446,15 кв. м. Материалы — монолит, кирпич, пенобетонные блоки. Дома будут похожи на строения в поселках, построенных в последние годы близ Можайского и Рублевского шоссе.
Все участки прошли межевание и находятся в частной собственности двух юридических лиц (статус земли — под индивидуальное жилищное строительство). В поселке 180 участков, свободных осталось 50. Цена сотки — от $19 тыс. до $27 тыс., участки, примыкающие к лесу, самые дорогие. Непроданными остаются участки с переменным рельефом местности на одной из оконечностей "Антоновки", где она выходит к речке Сосенке. Из-за близости к водному источнику и уклона возведение домов в этом месте обойдется дороже, чем на ровных участках.
В настоящее время в продаже имеются участки площадью от 20 до 53 соток. Правда, участки можно объединять. Например, один из покупателей приобрел сразу девять участков. Сейчас можно объединить, к примеру, соседние участки площадью 27 и 29 соток (цена — $24 тыс. за сотку). В итоге участок будет стоить больше $1 млн.
Практика продажи земли как есть имеет и достоинства, и потенциальные недостатки. К достоинствам относится прежде всего возможность сэкономить на строительстве дома, не отдавая прибыль строительной части девелоперу. Среди недостатков потенциальные покупатели загородной недвижимости, как правило, отмечают возможность появления на соседних участках домов совершенно разного стиля. Однако стоит заметить, что землевладельцы обычно заказывают проекты в солидных проектировочных мастерских, а безвкусные строения стали появляться все реже.
Хорошо и то, что при продаже земли в "Антоновке" не оговаривается привязка будущих домов к определенному месту. Землевладелец сможет построить дом в любой точке участка и, что не менее важно, расположить его относительно сторон света так, как ему будет удобно. Стоит заметить, что даже в известных поселках с жестким расположением строения на участках дома с террасами, выходящими на северную сторону, дожидаются покупателей по несколько лет. Впрочем, строиться люди, купившие землю, не спешат. Работы идут на нескольких площадках, на пару участков завезли стройматериалы.
Главный недостаток поселка — это характер самого места. В отличие от дорогих стародачных направлений строительство намечается пусть и на граничащем с лесом, но все же открытом поле. Возведение домов, прокладка коммуникаций, заселение и обустройство поселка — дело одного-трех лет, но ждать, когда на участках вырастут деревья, придется гораздо дольше.
Коммуникации пока не проложены, это планируется сделать в следующем году (есть только летний водопровод). Вода в поселок будет поступать из двух артезианских скважин. На участок отводится по 20 кВт электроэнергии. Будут проложены центральная и ливневая системы канализации и проведен магистральный газ.
Инфраструктура "Антоновки" будет создаваться с учетом того, что поселок расположен недалеко от города, поэтому ее объекты будут немногочисленны. Это торгово-бытовой центр, спортивный центр с теннисными кортами и сервисные службы. Строительство пока только планируется.
Как и у любого места ближнего Подмосковья, у "Антоновки" есть конкуренты — проекты, реализуемые недалеко от Москвы на Калужском и иных привлекательных направлениях. Однако "Антоновку" отличает от них грамотная ценовая политика.
В качестве примера можно привести расположенный поблизости поселок "Бельгийская деревня" — проект, стартовавший несколько лет назад. Здесь предлагаются участки площадью 20-35 соток с подрядом по цене $1,84-3,7 млн. При сопоставимых рыночных качествах земли "Бельгийской деревни" и "Антоновки" ценовая позиция последней представляется более приемлемой.
В ближней части Калужского шоссе (5 км от МКАД) расположен коттеджный поселок "Дубровка". При умеренных ценах (до $1 млн) он имеет довольно интересное устройство — в нем присутствует недвижимость разных категорий. Первую линию территории занимают торговые объекты, за ними расположена зона таунхаусов, а дальше в глубине поселка находятся коттеджи. Но поселок расположен на открытом месте, хорошо видно шоссе, и впечатления уединенности, которое есть в "Антоновке", в "Бельгийской деревне" не возникает.
Есть поселки, заведомо превосходящие "Антоновку" по основным характеристикам. Пример — "Довиль", расположенный в лесном массиве в 10 км от МКАД по Минскому шоссе. Посередине поселка — большое озеро, есть своя набережная. Однако цена земли в этом зеленом месте — $40-80 тыс. за сотку.
Реализация земли в "Антоновке" идет довольно быстро. Перевод земель бывшего совхоза "Коммунарка" из сельскохозяйственного назначения был осуществлен два года назад, и больше двух третей участков уже продано, причем предложения по вторичным сделкам отсутствуют: люди покупали землю для себя. По разным оценкам, продажи земель в "Антоновке" могут завершиться до лета 2007 года.
Коттеджный поселок "Антоновка"
|
Характеристики проекта
Положительные характеристики:
близость к Москве, лесное окружение, возможность самостоятельно выбрать место для дома и проект, хорошее соотношение цены и качества.
Отрицательные характеристики:
место строительства — поле без деревьев, по-соседству имеются шестисоточные дачи советского времени, слышен шум аэропорта Внуково.
Мнения конкурентов
Андрей Сармин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество":
— Земля в "Антоновке" дорогая. Хотя земли без подряда на рынке и так мало, здесь все же участки предлагаются фактически в верхнем ценовом уровне. Это неинвестиционное приобретение, имеет смысл покупать землю для себя. Недвижимость в "Антоновке" — на Калужском шоссе, в 10-километровой зоне — будет всегда ликвидной.
Игорь Чунаев, менеджер отдела загородной недвижимости компании "Центр недвижимости Московского региона 'XXII век'":
— Если вы найдете своих строителей, покупать землю без подряда вполне целесообразно. Многие ищут как раз такие варианты, как "Антоновка". У покупателя в данном случае нет никаких обязательств перед компанией-застройщиком, которая будет штамповать дома одинаковых проектов. Не исключено, что покупка земли без подряда — это еще и экономнее.
Елена Ходасевич, менеджер по загородной недвижимости компании "Инком" (отделение "Вернадское"):
— Этим проектом занимается корпорация "Северо-Запад", с которой я работаю не первый год. Если она за что-то берется, значит, будет действительно хороший проект. Что касается места, где реализуется "Антоновка", посмотрите, какие кругом стоят поселки и дома — "Бельгийская деревня", "Времена года", коттеджная застройка в Летове. Правда, там, к сожалению, мало земли. В "Антоновке" земли достаточно, да и цены на участки без подряда подходящие. Сейчас есть много предложений от застройщиков, которые хотят продать то, что они строят. Но это не всем подходит. У меня есть клиенты, которые посмотрели все, что есть на рынке: "вторичку", поселки. И ничего не понравилось. Сегодня они склоняются к покупке земли в "Антоновке", где можно построить дом по своему проекту.
Алексей Сабанцев, руководитель отдела загородной недвижимости компании "Сити Холдинг":
— "Антоновка" — интересное предложение в своем сегменте. Я не считаю, что это чересчур дорогая земля, скорее наоборот, поселок рассчитан на покупателя средней руки. Для бизнес-класса это оптимально и по месту, и по цене, и по условиям приобретения.
подпись
Земля в Антоновке должна быть распродана меньше чем за год