По количеству заявленных к реализации дорожно-строительных и иных транспортно-ориентированных проектов Подмосковье давно переплюнуло столицу, обещая в перспективе высокую транспортную доступность любых уголков области. Правда, большинство из этих проектов (в частности, многополосные по всей длине вылетные магистрали, простирающиеся на 100-150 км за пределы Москвы; линии подмосковного легкого метро общей протяженностью 270 км и т. п.) пока лишь обсуждаются. Ближе всего к реализации 450-километровая ЦКАД, но и к ее строительству планируется приступить лишь через год. А рынок недвижимости в зоне, удаленной от Москвы больше чем на 30-40 км, активно развивается уже сейчас.
Издалека — долго
Все находящееся дальше 30-50 км от МКАД москвичи, накрепко привязанные работой к городу, в качестве мест, подходящих для постоянного проживания, не рассматривают. Не потому, что далеко, а потому, что долго. "Временные затраты на дорогу до дома не должны превышать полутора часов",— замечает руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая. С учетом движения по самой Москве за это время дальше уехать сложно.
"В силу специфики подмосковных трасс — качества покрытия, количества полос, наличия светофоров, проезда через населенные пункты — расстояние от МКАД, в пределах которого будет актуально расположение домов для постоянного проживания, по различным направлениям будет разным,— говорит руководитель отдела инвестиционного консалтинга и аналитики компании 'Усадьба' Иван Шульков.— Например, для Новой Риги вполне нормально расстояние до 40-45 км от МКАД, его можно преодолеть за 15-20 минут. На Рублевке, протяженность которой не превышает 30 км, возводятся дома только для постоянного проживания, однако в последнее время из-за усложняющейся транспортной ситуации покупатели не хотят ехать дальше Горок-2 (17 км). Обновленная Киевская трасса пригодна для постоянного проживания до бетонки (30 км). Это, пожалуй, самая современная магистраль в Московском регионе — освещаемая, пять полос, почти нет светофоров. На Калуге крайней точкой служит Троицк. Минское же, Волоколамское, Ленинградское и Дмитровское шоссе по причине транспортной загруженности и вечных пробок мало у кого ассоциируются с теми направлениями, где можно проживать постоянно".
Будущая ЦКАД, которая пройдет вблизи Ногинска, Голицына, Клина, Солнечногорска, Рузы и других городов, если и позволит двигаться чуть быстрее и уехать за то же время чуть дальше, то ненамного. Действительно, в лучшем случае она уменьшит процентов на 15 поток большегрузного транспорта (да и то еще не скоро), но мало повлияет на движение легковых автомобилей, количество которых только в Москве (без учета областного прироста) ежегодно увеличивается на 250 тыс. Собственно, по мнению создателей проекта ЦКАД, разгрузка столичных и областных трасс далеко не главная задача этой дороги. Поэтому дальнее Подмосковье ближе пока не станет. Что отнюдь не мешает ему развиваться и строиться все активнее и в зоне 30-го, и в зоне 40-го, и в зоне 50-го км, и даже дальше абсолютно по всем направлениям. "Дальние направления развиваются по иным законам, нежели земли вблизи Москвы,— поясняет директор департамента маркетингового анализа УК 'Масштаб' Наталья Чукаева.— Здесь не важен престиж, не важна историческая принадлежность к развивающемуся району, включаются иные механизмы". И включаются они в равной степени и для городского жилья, и для коттеджных поселков, которые здесь строятся довольно активно. Вопрос, почему и для кого.
Между городом и наковальней
Городское жилье в неближнем Подмосковье сейчас активнее всего возводится поблизости от некоторых участков будущей ЦКАД, а вернее, в городах, расположенных рядом с третьим бетонным кольцом или сразу за ним (то есть важно само наличие трассы, а не скорость движения). Настолько активно, что на первый взгляд это даже привело к явному парадоксу.
"Вообще-то по мере удаления от Москвы цены в среднем снижаются, однако пояс 41-60 км от МКАД составил исключение,— рассказывает старший аналитик аналитического консалтингового центра 'Миэль-недвижимость' Елена Логвина.— Здесь средневзвешенная цена предложения за прошедший год ($1063 за кв. м) превысила среднее значение в поясе 26-40 км ($1038 за кв. м). Причиной послужило появление на рынке новостроек дорогих предложений в жилых комплексах повышенной комфортности 'Сенеж' (Солнечногорск), 'Жемчужина' (близ Звенигорода) и в строящемся монолитном доме в Электростали".
Впрочем, и без учета самых дорогих объектов новостроек дальше 30-40 км от МКАД не так уж мало. Например, в Ногинске компанией "Главмосстрой" начато строительство двух панельных домов на 22,5 тыс. кв. м, в поселке Зеленый компания "Сова-холдинг" строит первый монолитно-кирпичный корпус на 388 квартир. В Дмитрове компания "ПИК-Регион" ведет массовое строительство (восемь из 12 городских новостроек).
Проще всего причину интереса застройщиков к этим городам объяснить на примере Серпухова и Ступина, в которых строительство идет наиболее активно.
"В них имеются и строятся крупные производственные комплексы,— рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.— В Ступинском районе есть два завода 'Марс' (кондитерские изделия и корма для животных), завод компании 'Изомин' (производство теплоизоляционных изделий), завод по производству керамической плитки. В Серпухове функционирует больше десяти крупных предприятий, в том числе иностранные, в том числе Rockland (Турция), 'Fliederer-Чудово' (Германия). Благодаря появлению новых производственных комплексов создаются новые рабочие места. В частности, завод 'Марс' создал рабочие места для 1500 человек, здесь работают не только ступинцы, но и жители соседней Каширы. Из-за притока инвестиций в этих городах активно развивается инфраструктура — социальная, развлекательная, торговая, транспортная — и бизнес. В связи с этим сюда приходят все новые застройщики".
Таким образом, ответ на вопрос, для кого строится это жилье, очевиден. "Основные покупатели квартир в городах дальнего Подмосковья — местные жители и жители соседних районов, привлеченные новыми рабочими местами,— отмечает Елена Логвина.— Доля приезжих составляет около 20-30% , но к моменту приобретения жилья большинство из них уже длительное время проживает в данной местности. Реальная доля покупателей, недавно появившихся в регионе, составляет около 7%". "Доля же москвичей, приобретающих здесь жилье, минимальна,— уточняет PR-директор департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Гурьянов.— Возможно, поэтому объем предложения новостроек в дальнем Подмосковье за полгода хоть и увеличился, но довольно плавно — с 15 до 17%". Хотя в перспективе ситуация может измениться. "Например, в Дмитрове, который находится в окружении многих горнолыжных курортов и парков развлечений, возможно, рынок переориентируется не только на внутреннего покупателя, но и на внешнего",— говорит генеральный директор ЗАО "ПИК-Регион" Сергей Канаев. Пока же вместе с отсутствием московских покупателей в городах дальнего Подмосковья практически отсутствуют и инвестиционные покупки. "Тем не менее если инвестор решил вложить средства в дальнее Подмосковье, ему лучше ориентироваться на восточное направление. Рост цен в данном направлении в течение последнего года был максимальным — около 190% к уровню августа 2005 года; за последние полгода рост цен на данном направлении составил около 175%,— советует Константин Ковалев.— Другим критерием выбора может служить перспективность развития города. В активно развивающихся городах (здесь снова можно упомянуть Серпухов и Ступино) цены на жилье будут продолжать расти".
Чистое небо над головой
Главные стимуляторы развития рынка коттеджных поселков дальнего Подмосковья (за последние год-два их доля увеличилась почти на треть, а количество москвичей, приобретающих в них недвижимость,— значительно) — сокращение ассортимента предлагаемых ближе к Москве продуктов и цены. "Рост интереса застройщиков к зоне дальнего Подмосковья прежде всего связан с постоянным ростом стоимости земли в пределах 30 км от МКАД,— рассказывает Мария Литинецкая из компании Blackwood.— Поселки, расположенные далее 40 км, пользуются достаточно высоким спросом за счет более низких цен на коттеджи и землю. Но, конечно, они в основном не подходят для постоянного проживания из-за своей удаленности и загруженности трасс".
И вот тут появляется еще один парадокс: застройщики решительно не соглашаются с тем, что поселки, удаленные от МКАД больше чем на 30-40 км, для постоянного проживания не слишком удобны.
"Если говорить об организованном строительстве, то сейчас все поселки независимо от удаленности от Москвы строятся в расчете на постоянное проживание,— говорит генеральный директор компании Farm House Тарас Нечипоренко.— То есть они имеют все необходимые коммуникации, дома в поселках рассчитаны и на зимний период, который жители поселка вполне могут провести за городом. Даже дальние дачи, которые находятся в 90-100 км от Москвы, приспособлены для постоянного проживания".
А приспособленность не может не отразиться на цене. Нужно лишь грамотно объяснить это покупателю, и аргумент находится легко. "Ведь, исключая некоторые направления (запад, северо-запад), экология вблизи Москвы оставляет желать лучшего",— говорит аналитик компании "Северо-Запад" Мария Разоренова. "И даже если человеку необходимо каждый день ездить на работу, у него появилась реальная возможность выбрать комфортное жилье для постоянного проживания в более благоприятных экологических условиях, нежели окраины нашего мегаполиса",— добавляет управляющий проектом "Грин Хилл".
Это весомый аргумент: уже сегодня в Подмосковье продается 59 поселков дальше чем за 40 км от МКАД. А транспортная доступность, если она есть, и прочее преподносится в качестве лакомой добавки к экологии.
"Первое место занимает Новорижское направление, здесь расположено 22 поселка,— рассказывает Наталья Чукаева.— Стимулом для развития дальних земель Новой Риги стала скоростная трасса. Это же направление является лидером и по удаленности поселков от МКАД. Именно здесь находится самый дальний поселок — 'Красный ручей', расположенный в 125 км от Москвы. Вторая причина развития дальних земель Новой Риги в том, что интересный ландшафт, уникальные природные объекты (озера, леса, водохранилища) здесь начинаются дальше от Москвы — уже за 40-м км, в Истринском, Рузском районах. Дмитровское шоссе занимает вторую позицию по количеству поселков на расстоянии 40 км и далее. Это направление развивается в зоне горнолыжных склонов, спортивных парков. Недалеко от них строятся коттеджные поселки, жителям которых доступна развитая спортивная инфраструктура. От 40 км начинается выход к большой воде, к большим водохранилищам. То, что строится с 40-го по 56-й км, обычно привязано именно к спортивной инфраструктуре".
Третье место в рейтинге занимает Симферопольское направление, тоже скоростное. Незагруженная трасса, хвойные леса и отсутствие съездов с шоссе в ближних землях стали стимулами для развития именно дальних земель на этом направлении. На Ленинградском направлении появляются удаленные от МКАД поселки — на 105-115-м км, так как это близко к Завидову. Здесь главный стимул — уникальные природные условия. Развитие 110-го км Минского шоссе предопределило водохранилище. По Ярославскому шоссе тоже можно попасть на водохранилище, однако трасса очень неудобная — много городов, населенных пунктов, светофоров, которые очень осложняют движение транспорта, шоссе узкое, пробки там постоянные.
"Что касается перспектив развития дальних земель, то здесь можно выделить несколько направлений. Безусловно, будет развиваться Калужско-Киевское шоссе,— отмечает госпожа Чукаева.— На Киевском шоссе сейчас в продаже всего один поселок, три уже реализовано. Именно на этом направлении большая часть поселков начинается от 25-го км и сосредотачивается в районе 40-го км, недалеко от ЦКАД. Здесь прекрасные природные условия в районе Наро-Фоминска. Близко к Москве Киевское шоссе вряд ли будет развиваться: мешает расположенный недалеко от Москвы аэропорт Внуково. К тому же на дальние земли Киевского шоссе можно добраться через Калужскую трассу, где нет городов или аэропортов, которые бы затрудняли подъезды к Москве. Поэтому Киевское направление имеет серьезные шансы стать одним из лидеров в рейтинге дальних поселков".
Еще одно перспективное направление выделяет директор по маркетингу поселка "Княжье озеро" Ирина Мошева. "Насколько мне известно, есть определенные планы строительства коммерческой трассы между Москвой и Санкт-Петербургом,— говорит она.— Соответственно, можно предположить, что застройка между Новой Ригой и Ленинградским шоссе уплотнится. И, возможно, здесь появится высотная застройка". "Вообще, сейчас идет активная скупка земель в дальнем Подмосковье, но в связи с ограниченным спросом застройщики не торопятся с их освоением",— обобщает перспективы развития госпожа Литинецкая. И ждут все-таки именно дорог.
Рейтинг направлений по количеству поселков на удалении от Москвы
|
Источник: данные управляющей компании "Масштаб".
подпись
В Дмитрове (65 км от Москвы) ведется массовое строительство благодаря развитой спортивно-развлекательной инфраструктуре