банковские услуги
Этим летом сразу два банка предложили ипотечное кредитование без первоначального взноса. Речь идет о кредите, выдаваемом на все 100% стоимости жилья. И никаких дополнительных обязательств со стороны заемщика, кроме залога приобретаемой квартиры, не требуется. У обеих программ есть серьезные ограничения, но не заметить их нельзя: подобный кредитный продукт пока в России никто не предлагал.
Новостройки не предлагать
Банки уже давно снижают порог так называемого первого взноса, который необходимо было накопить заемщику. Еще год назад клиенту нужно было оплатить 20-30% стоимости недвижимости самостоятельно, и только 70-80% выдавал банк в качестве кредита. В этом году эта планка практически у всех банков снизилась до 10%, а недавно "Внешторгбанк Розничные услуги" и Московский кредитный банк установили ее на уровне 5% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Однако этим летом Банк Москвы и Собинбанк решили вовсе убрать условия о первоначальном взносе, заявив, что они готовы выдавать своим клиентам 100% стоимости приобретаемой недвижимости. "Кредит без первого взноса" — распространенный рекламный трюк. Как правило, речь идет о том, что заемщику не нужно иметь первый взнос в наличных деньгах, он может оплатить его имеющимся жильем (подробно о ломбардных кредитах можно прочесть на этой странице). Но два вышеупомянутых банка не требуют от клиентов первого взноса вообще ни в какой форме. Банк интересует только покупаемая недвижимость.
Процентная ставка по кредиту без первоначального взноса такая же, как и по традиционному ипотечному кредиту. И условия досрочного погашения тоже не отличаются: после шести месяцев пользования кредитом без каких-либо штрафов и комиссий. По сути, ограничение на использование этого кредита только одно — его можно брать только на покупку квартиры на вторичном рынке. И вот это условие мгновенно отсекает львиную долю потенциальных заемщиков. Поясним почему. Сделки на вторичном рынке квартир ценой до $400 тыс. сейчас совершаются чрезвычайно быстро — квартира, выставленная на торг утром, к вечеру уже имеет нескольких претендентов. Разумеется, если за квартиру просят адекватную цену. Но на жилье по завышенной цене банк просто не даст кредит, ведь цена квартиры согласовывается с оценщиком. В условиях, где правила игры диктует продавец, ждать, пока покупатель оформит кредит, никто не будет — квартира достанется тому, кто быстрее принесет наличные.
По словам директора департамента розничного бизнеса Банка Москвы Романа Воробьева, заемщик может подстраховаться и получить в банке кредит не на конкретную квартиру, а просто максимально возможную сумму, исходя из своих доходов. "В дальнейшем, получив одобрение банка, можно обращаться в оценочную компанию, которая по результатам оценки квартиры огласит ее стоимость. Заемщик, имея уже выделенную конкретную сумму, не будет терять время, а может почти сразу купить недвижимость, но, конечно, после предоставления в банк всех необходимых документов по этой квартире",— рассказывает Роман Воробьев.
Однако не секрет, что реальная стоимость недвижимости часто занижается с целью снижения выплачиваемых продавцом налогов. С квартирами в недостроенных домах иная ситуация. Было бы логично использовать кредит без первоначального взноса на покупку именно такого жилья, но банк явно не собирается брать на себя все риски, связанные с недостроем. Таким образом, воспользоваться новым кредитом смогут те, кто покупает дорогие квартиры, которые могут подождать своего покупателя. А это не самая большая часть получателей ипотечных кредитов.
Как отмечает Роман Воробьев, "существенной проблемой, которая сдерживает развитие ипотечного кредитования в России, остается непомерный рост цен на недвижимость и несоответствующие ему темпы роста денежных накоплений населения. Даже для людей с доходом, достаточным для получения ипотечного кредита, камнем преткновения на пути к собственному жилью становится нехватка накоплений для первоначального взноса".
Цель — коттедж
Схожую стопроцентную программу предложил и Собинбанк. Однако в отличие от Банка Москвы кредит Собинбанка целевой — его можно потратить только на покупку загородного дома в поселке "Истра Кантри Клаб" (расположен недалеко от Новорижского шоссе, в 38 км от МКАД). Причем кредит можно получить как на покупку дома на вторичном рынке, так и на приобретение строящегося дома, дома в стадии "стены плюс крыша" и даже на покупку участка без подряда.
Например, стопроцентный кредит в Собинбанке можно взять на двухэтажный небольшой деревянный дом стоимостью $165 тыс. ($1104 за кв. м) на 10 лет. Процентная ставка в этом случае будет зависеть от степени завершения строительных работ на участке. Во время строительства эта ставка будет выше — 16% годовых в валюте, после его завершения — 14%. Таким образом, чтобы приобрести этот объект, нужно подтвердить ежемесячный доход в размере $4700, а после получения кредита ежемесячно выплачивать банку порядка $2500. Плюс дополнительные ежегодные страховые выплаты, которые начисляются от суммы остаточной задолженности по кредиту. Ориентировочно это 1-1,5% в год, что составляет $1600-2400 при условии ежегодного уменьшения размера этой суммы.