Неблагоприятный инвестиционный климат в коммерческом строительстве в целом по России и в частности в Москве, не мешает некоторым российским и иностранным компаниям продолжать реализацию проектов на рынке недвижимости. Сейчас в Москве уже имеется два крупных офисных центра (Park Place на Ленинском проспекте и McDonald`s на Тверской), а в ближайшее время появятся еще несколько объектов. Среди них выделяется крупномасштабный гостинично-деловой комплекс "Зенит", строящийся на Юго-Западе. Собственником комплекса будет Академия народного хозяйства. Ввод "Зенита" в эксплуатацию намечен на осень 1994 г.
"Смелый эксперимент" на юго-западе Москвы
Проект возведения комплекса "Зенит" уникален как по архитектурно-градостроительному решению, так и по коммерческой схеме реализации.
Общая площадь комплекса — около 100 000 м2, что сопоставимо с самыми крупными московскими офисными центрами (например, площадь Park Place — 70 000 м2) После окончания строительства в комплексе разместится пятизвездочный отель на 300 номеров, офисный центр общей площадью 35 тыс. м2 и помещения Международной бизнес-школы площадью 15 тыс. м2. В здании также будут размещены все необходимые для комплекса высокого уровня атрибуты: подземная автостоянка на 400 автомобилей, конференц-зал, спортивно-оздоровительный комплекс, многочисленные бары, рестораны и магазины.
Участок, отведенный под строительство комплекса, относящийся к территории Академии народного хозяйства, находится на юго-западе Москвы. Архитектурный проект выполнен итальянским архитектором Лучано Перрини (Luciano Perrini) и московской мастерской Якова Белопольского. Комплекс будет представлять собой кристаллообразное сооружение с двадцатидвухэтажной башней. Почти все фасады комплекса "обшиты" стеклом изумрудного цвета, и только цокольный его этаж будет выполнен из камня (см. фото).
Реализация столь непривычного для московского градостроительства проекта, который московские архитекторы называют не иначе как "смелый эксперимент", стала возможна разве что только в таком урбанизированном районе, как юго-запад Москвы. Впрочем, это не единственная уникальная черта проекта.
$120 млн на строительство дали западные банки
Неординарна коммерческая схема реализации проекта. Существующая в России практика финансирования крупных градостроительных проектов основывается, как правило, на двух схемах. Это либо предарендные платежи, вносимые будущими арендаторами, либо привлечение инвестора на условиях раздела будущих прибылей.
В отличие от уже известных схем, строительство "Зенита" ведется исключительно за счет валютного кредита, предоставленного Академии народного хозяйства рядом западных банков. Эксперты отмечают, что это первый крупный западный кредит под строительство в России, который получен без каких-либо правительственных гарантий. По всей видимости, это стало возможным отчасти благодаря тому, что имя ректора Академии народного хозяйства академика Абела Аганбегяна хорошо известно в мире.
Как сообщил г-н Аганбегян в интервью корреспонденту Ъ, история проекта берет начало в 1989 году, одновременно с его приходом в академию. Идея создания комплекса возникла после настоятельных обращений ряда коммерческих структур, предлагавших застроить принадлежащий академии свободный земельный участок. Однако все их предложения имели в виду, что участие академии в прибылях будет ограничено 20-30%, что никак не могло устроить академика Аганбегяна, хорошо разбирающегося в тенденциях и конъюнктуре зарождающегося московского рынка недвижимости. Кроме этого, ученый был поглощен идеей строительства современного здания для обучения международному бизнесу слушателей академии. Толчком развитию проекта послужил случай: г-н Аганбегян познакомился с итальянским бизнесменом Валенцо Карибоне (Valenzo Caribone), возглавляющего семейную строительную фирму и владеющего контрольным пакетом акций компании Valany Intarnational, специализирующейся на застройке. Нелишне напомнить, что Запад в то время находился под впечатлением "перестройки Горбачева", и бизнесмены проявляли повышенный интерес к России. Г-н Карибоне не стал исключением.
Именно тогда и встал вопрос с получением кредита под проект. Для начала Valany Intarnational привлекла на свою сторону государственную страховую компанию Sacho, которая и застраховала кредит. Объяснить такое поведение крупной государственной структуры, являющейся практически единственным гарантом кредита в 102 млн ЭКЮ ($120 млн) с процентами по нему в 9,63% годовых можно несколькими факторами. Во-первых, кредитом нельзя распоряжаться свободно: все работы на объекте должны проводиться итальянскими подрядчиками, могут быть использованы только строительные материалы и оборудование из Италии. Такое условие для испытывающей кризис итальянской строительной индустрии было весьма приемлемым (из неофициальных источников известно, что московский контракт спас от банкротства не одно строительное предприятие, ныне целиком переориентированное на поставку стройматериалов для "Зенита"). Кстати, большинство российских риэлтеров, занятых поиском финансирования, данная схема должна заставить задуматься: ведь Sacho — не единственная компания, заботящаяся о благосостоянии национального стройкомплекса.
Вторым, не менее значимым фактором стало имя академика Аганбегяна, у которого в это же время в Италии вышли большим тиражом две книги. Доказательством серьезности намерений россиян был и обстоятельный бизнес-план, согласно которому базовая ставка арендной платы для офисных помещений была установлена на уровне $600 за 1 м2 в год, а стоимость гостиничных номеров — в пределах $150 в сутки. Даже при тогдашней конъюнктуре московского рынка недвижимости такие цифры выглядели вполне корректно. Затраты предполагалось окупить за 3,5-4 года. Что же касается условий кредита, то они также благоприятствуют успешной реализации проекта: возвращение денег по нему начнется через год после завершения строительства; кредит должен гасится долями в течение 8,5 лет, а банковский процент определяется по оставшейся сумме.
Страховка позволила без излишних проволочек получить кредит. Кредитную линию открыл консорциум, состоящий их семи европейских банков, лидером в котором выступило лондонское отделение итальянского банка Banca Popolare di Novara. Генеральным подрядчиком стала фирма Valany Intеrnational, а на общестроительных работах — консорциум итальянских строительных фирм — Bononiya Group. С генподрядчиком подписан довольно жесткий контракт, по которому строительство должно быть за 36 месяцев после окончания проектирования. Штраф за просрочку — $300 тыс. в неделю.
Для полного успеха необходим опытный оператор
Несмотря на благоприятную конъюнктуру, сложившуюся на рынке офисных помещений и гостиничных услуг в Москве (стоимость аренды офисных помещений европейского уровня составляет $600-800 м2 в год; ощущается острая нехватка помещений), перед руководством Академии уже встал вопрос о поиске высококлассного оператора на управление офисным комплексом. С момента составления бизнес-плана в Москве появились и другие бизнес-центры, что несколько ухудшило конъюнктуру.
Поэтому гарантировать высокий уровень заполняемости помещений и удерживать базовые ставки аренды в этом удаленном районе города может только высокопрофессиональная компания-оператор. Академия объявила тендер среди известных западных компаний, специализирующихся в управлении бизнес-комплексов. Вполне возможно, что таким оператором станет американская Hines Interests, довольно успешно управляющая комплексом Park Place. Другой интересной задачей станет управление пятизвездочным отелем. Управляющий гостиницей уже найден (этим займется итальянская Jolly Hotels), но фирме придется вести изощренную маркетинговую политику, чтобы привлечь к себе состоятельных клиентов.
ВИТАЛИЙ Ъ-СИТНИКОВ, ДМИТРИЙ Ъ-СКЛАДЧИКОВ