загородное жилье
В июне начнет работу информационный центр самого амбициозного проекта на рынке подмосковной недвижимости — комплекса "Рублево-Архангельское". Будущее поселение в пойме Москвы-реки успели окрестить "городом миллионеров". Пока, правда, на его месте заброшенное колхозное поле, а документы на строительство только оформляются. Но девелопер проекта уверяет, что миллионеры уже всерьез заинтересовались предложенным жильем.
Лучший город дорогой земли
Стоит ли удивляться, что проект строительства "города миллионеров" появился в стране, граждане которой не так давно собирались засадить яблоневыми садами Марс и повернуть вспять сибирские реки? Наверное, не стоит. Проект — не более чем материализация идей, витающих в головах потенциальных покупателей. Успешное поколение пребывает в уверенности: ничего невозможного не существует, были бы деньги. Раз они имеются, почему бы не построить около Москвы псевдоевропейский город. С брусчаткой и ратушной площадью, парками, частными школами и каналами. Чтобы дорога от дома до офиса занимала не больше 10-15 минут и тянулась вдоль малоэтажных домов с небольшими магазинчиками и кондитерскими на первых этажах. Чтобы воздух был не по-городскому свеж.
На наш взгляд, выглядит утопией. Но так считают не все.
Полтора года назад компания "Нафта-Москва" выкупила в пойме Москвы-реки, по соседству с Красногорском, огромный кусок земли — 430 га. Приглашенные консультанты — британские архитекторы компании John Thompson and Partners, объехав пол-Подмосковья, категорически отсоветовали "Нафта-Москве" строить коттеджный поселок тысяч на пять домовладений. Британцы рекомендовали отойти от повторения американского неудачного опыта.
В США в 1960-е годы, как и в последние годы в Подмосковье, активно строили множество закрытых коттеджных поселков, оторванных от окружающей инфраструктуры. В результате жителям таких поселений приходилось тратить много времени на дорогу к офису, магазинам и детским учреждениям или же дорого платить за богатую инфраструктуру поселка за забором. Аналогичная ситуация наблюдается в одноэтажном Подмосковье. В итоге после длительных размышлений руководство "Нафта-Москвы" склонилось к идеи строительства на берегу Москвы-реки "кусочка Европы".
Будущий город (мы так называем этот комплекс, поскольку в "Нафта-Москве" говорят, что уже занимаются оформлением его административного статуса) под названием Рублево-Архангельское займет территорию площадью 430 га, что в два раза превышает территорию Монако, к примеру. Жить в нем смогут 30 тыс. человек. Примерно на такое же число жильцов рассчитан микрорайон Куркино. Но в отличие от Куркина жилые дома Рублево-Архангельского не будут превышать пяти-семи этажей. Стоимость проекта оценивается в $3 млрд.
Новое поселение имеет неплохую транспортную доступность — 4 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Далее удобная развязка и выезд на Ильинское шоссе. По нему еще 4 км — и дорога сворачивает к усадьбе Архангельское. Миновав въезд в усадьбу, узкая дорога тянется через поселок Архангельское. Унылые пятиэтажки и школа имени Косыгина, одна из лучших государственных школ Красногорского района. В ней учатся и дети из ближайших коттеджных поселков. Администрация Рублево-Архангельского уже числится среди спонсоров школы.
Пятиэтажки сменяются бывшим колхозным полем. За ним деревня Захарково. Слева — коттеджи, справа — ветхие частные дома колхозников. В лесу на границе с полем — престижный стародачный поселок — "косыгинские дачи", где летние домики давно перестроили в коттеджи для круглогодичного проживания.
Последний ряд домиков деревни Захарково упирается во временный бетонный забор. После завершения работ забор снесут (охраняемых границ в "городе миллионеров" не будет). За забором — бывшее колхозное поле, редкие деревца, берег Москвы-реки. Единственный пока въезд на территорию, согласно генплану Рублево-Архангельского, не будет основным. Сейчас согласовываются документы для строительства двух новых мостов через Москву-реку: один свяжет город с Новорижским шоссе, второй — с Рублевским.
На месте будущего поселения располагается офис девелоперов проекта компании "Терра-девелопмент", дочерней структуры российского холдинга CMI-Development, созданной специально для реализации проекта "Рублево-Архангельское".
Здесь всегда ветрено. Нужно иметь огромное воображение, чтобы представить, что на этом огороженном пустыре вырастет европейский город, а забор снесут за ненадобностью. Пусть даже через десять лет.
Цитадель для миллионера
По замыслу инвесторов в Рублево-Архангельском должны построить 2,7 млн кв. м жилья. Проект предусматривает разноплановую элитную застройку: квартиры в малоэтажных и клубных домах, таунхаусы, частные дома, виллы с обширными прилегающими территориями.
Согласно концепции проектировщиков, Рублево-Архангельское должно представлять собой псевдоевропейский город, который как бы развивался во времени и обрастал не только новыми кварталами, но и историей. Центр поселения должен напоминать дореволюционную Москву с узкими улицами и каналами.
Центральная часть Рублево-Архангельского — цитадель — будет представлять собой "старинную" крепость. Цитадель якобы превратилась со временем из оборонительного сооружения в центр городских развлечений с галереями бутиков, ресторанами, кинотеатрами, гостиницей и мюзик-холлом.
К цитадели с двух сторон будет примыкать "старый" город: малоэтажные дома, узкие улочки, мощенные брусчаткой, набережная гранд-канала, который еще предстоит вырыть.
С третьей стороны к цитадели примыкает бизнес-парк: офисы, банки, конференц-центры, интернет-кафе. Застройщики надеются, что большинство будущих жителей перенесут свои офисы в Рублево-Архангельское, что позволит им работать, не покидая резервацию.
Второе полукольцо вокруг центра вслед за "старым" городом создает "новый" город. Здесь построят три школы, детские сады, спортивные клубы, разобьют парки. В "новом" городе будут построены таунхаусы и малоэтажные жилые дома.
Еще одна часть города будет похожа на английские предместья. Здесь появятся обширные газоны и парки, дорожки для конных прогулок, малоэтажные дома и отдельно стоящие коттеджи в английском стиле. Чуть дальше — самый дорогой район будущего Рублево-Архангельского. Это виллы в рощах вдоль берега Москвы-реки. По словам девелоперов, именно для этого района покупатели уже нашлись.
Согласно утвержденному плану, отдельно стоящему дорогому жилью будет отдано не больше 5-10% от всей площади поселения. Основную часть займут квартиры в малоэтажных домах и таунхаусах. Всего в "городе миллионеров" запланировано 10 тыс. единиц жилья.
Кроме того, проектом предусмотрено строительство пристани и рыбацкой деревни с пляжем и набережной.
Среднесрочная перспектива
Реализацию проекта застройщик собирается начать отнюдь не со строительства цитадели. Вначале на площади 70 га будет построено 1100 единиц жилья (среди них — квартиры, таунхаусы и отдельные коттеджи "нового" города). Всего 200 тыс. кв. м.
Одновременно с жильем построят школу, детский сад, магазины и два фитнес-центра. Общая площадь коммерческих объектов — 13 тыс. кв. м. Для объектов коммерческой недвижимости сейчас ищут якорных арендаторов.
"В настоящее время интенсивно ведутся проектные работы по первой фазе строительства, готовятся необходимые разрешения и документация для начала строительства,— рассказывает Виктор Новичков, RP-директор проекта.— Мы надеемся к концу 2006 года начать строительство, а в 2007-м — продажи жилья первой очереди проекта".
Реализация первой фазы по замыслу девелоперов должна уложиться в три года. Весь проект "Рублево-Архангельское" рассчитан на срок около десяти лет.
Строительство, по словам девелоперов, не начато из-за растянутого срока согласования документов. По этой же причине девелоперы не готовы пока назвать стоимость квадратного метра жилья в Рублево-Архангельском. Они ссылаются на то, что будут выставлять цены, соответствующие на момент начала продаж стоимости квадратных метров недвижимости аналогичного класса.
Опрошенные нами участники рынка считают, что цена квадратного метра в малоэтажных домах Рублево-Архангельского составит от $4-5 тыс., в таунхаусах — от $3-4 тыс. Стоимость отдельно стоящих коттеджей, не видя проекта, оценить сложнее. Вероятнее всего, она окажется выше $400-500 тыс. за домовладение и от $1 млн за виллы с обширными частными владениями.
Не видно пока на берегу Москвы-реки и ландшафтных работ. Первоначально предполагалось, что, прежде чем приступить к строительству жилой недвижимости, будут завершены все инфраструктурные и ландшафтные работы — проложат коммуникации, выкопают канал и разобьют парки. Теперь же благоустройство территории решено оставить на время строительства жилых домов. Вестись ландшафтные работы тоже будут поэтапно.
Так что первым жильцам, как это повсеместно и случается в подмосковных коттеджных поселках, придется жить среди стройки, которая, по самым благоприятным прогнозам, завершится не раньше 2017 года.
ОЛЬГА СОЛОМАТИНА
Плюсы и минусы проекта
Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex group
Плюсы. Привлекательное месторасположение, удобные подъездные пути и престижность направления. Грамотно продуманная концепция проекта.
Минусы. Крупный масштаб проекта и длительные сроки освоения территории. Большой объем капиталовложений до начала получения реинвестиционных денег от будущих клиентов.
Алексей Темнов, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank
Плюсы. В Рублево-Архангельском планируются все необходимые объекты инфраструктуры, обеспечивающие его независимость от столицы: школы, медицинские центры, кафе и рестораны, торговые бизнес-центры, развлекательные комплексы, а также свой яхт-клуб. В отличие от многих коттеджных поселков, въезд в "город миллионеров" будет свободным.
Минусы. Реализовать такое количество "золотых" квадратных метров жилья будет непросто. Да и займет этот процесс достаточно длительный период времени. Возможно, поселившись в таком городе, сам миллионер не будет чувствовать уединенности и своей уникальности. Это все-таки будет уже не загородное кулуарное жилье, а городское.
Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании "Терра-недвижимость"
Плюсы. Проект своевременный и логичный. Большая часть Москвы за пределами Садового кольца постепенно превращаются в гетто (это опять-таки тенденция западных мегаполисов). А "город-миллионеров" даже при своем открытом статусе сможет гарантировать однородную социальную среду.
Минусы. Не понятно, насколько этот проект будет востребован, наберется ли в Москве 30 тыс. миллионеров? Наберется. Об этом свидетельствует ценник квадратного метра в городе. Причем наибольшие темпы роста наблюдаются на элитные квартиры и загородные коттеджи.
Товарищества собственников
В начале 50-х годов XX века тщательно спроектированные новые города начали строить в Соединенных Штатах. Ориентированы они были прежде всего на покупателей, мечтающих жить в собственном доме и тратить как можно меньше времени на дорогу в офис. Поэтому строили одноэтажную Америку вокруг предприятий. Преимущественно для их сотрудников. Попутно американские "райцентры" обрастали инфраструктурой — школами, магазинами и ресторанами, спортивными сооружениями.
Одно из главных условий хороших продаж в американских новых поселениях — единая концепция: легенда, которая перерастает в историю города и отличает его от соседних. В случае с Рублево-Архангельским была выбрана идея строительства европейского города с псевдоисторией.
Примеры строительства новых городов можно найти и в истории градостроения Советского Союза. Это прежде всего подмосковные наукограды Троицк и Протвино. А также город-спутник Москвы центр электронной промышленности, ставший сейчас административным округом столицы, Зеленоград.
В Соединенных Штатах сейчас ведется строительство нового planned community — Палм-Бич. Ландшафтным дизайном в американском городе занимается также компания SWA Group, специалисты которой займутся парками и каналами Рублево-Архангельского.
В стадии разработки находится проект аналогичного поселения на площади в тысячу гектаров под Киевом. Инвестор и инициатор — компания Nemiroff.
