Мэрия проявила безучастность
Властям Уфы не удалось заставить девелопера реконструировать школу и детсад
Суды трех инстанций отказали администрации Уфы в удовлетворении иска к ООО «Уфастройзаказчик» (принадлежит Марату и Эльвине Латыповым). Спор касался договора развития территории, заключенного сторонами в 2012 году. Мэрия просила обязать застройщика заключить дополнительное соглашение с перечнем социальных объектов, подлежащих передаче муниципалитету. Суды указали, что эти требования неисполнимы, поскольку город не сформировал и не передал ответчику участки под строительство. Юристы полагают, что судебная практика складывается не в пользу муниципальных властей.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Три судебные инстанции отказали мэрии Уфы в удовлетворении иска к ООО «Специализированный застройщик „Уфастройзаказчик“» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору развития застроенной территории от 2012 года.
Тогда компания взяла под развитие около 54 га, ограниченных улицами Ухтомского, Магистральной, Дагестанской и Правды. Как следует из материалов дела, застройщик должен был снести в квартале около 9 тыс. кв. м и возвести девять многоквартирных жилых домов, а также в течение двух месяцев после утверждения проектов планировки и межевания подписать с мэрией дополнительное соглашение о строительстве социальных объектов в квартале. Договор заключался на пятилетний срок, который впоследствии был продлен до декабря 2024 года.
В октябре 2018 года город утвердил проекты планировки и межевания территории, предусматривающий, в частности, увеличение вместимости детского сада и лицея. В 2020 и 2021 годах мэрия «ввиду отсутствия инициативы со стороны общества» предлагала девелоперу заключить дополнительное соглашение с перечнем передаваемых социальных объектов. В марте 2022 года мэрия обратилась в суд с иском, в котором просила обязать застройщика выполнить это требование.
В мае 2023 года арбитражный суд Башкирии отказал в удовлетворении заявления, указав на истекший в декабре 2021 года срок исковой давности, двухлетнее бездействие мэрии, не инициировавшей заключение дополнительного соглашения, а также на заведомую неисполнимость заявленных ею требований, так как застройщику не были предоставлены участки для реконструкции школы и детского сада.
Апелляционные жалобы мэрии и участвовавшей в рассмотрении дела в качестве третьего лица прокуратуры Башкирии на решение суда первой инстанции в декабре 2023 года были оставлены без удовлетворения.
Представители мэрии Уфы и прокуратуры подали кассационные жалобы. В них, в частности, было отмечено, что городские власти могли бы передать застройщику земельные участки для реконструкции социальных объектов, но для этого «Уфастройзаказчик» должен был подать соответствующее обращение.
Действия девелопера, отказывающегося заключать дополнительное соглашение к договору о развитии застроенной территории, заявители жалоб посчитали недобросовестными.
Ответчик просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
В апреле этого года арбитражный суд Уральского округа обратил внимание на отсутствие в аукционной документации и в договоре условий безвозмездной передачи застройщиком объектов социальной инфраструктуры. «В связи с чем требование о заключении дополнительного соглашения к договору, которым не определена стоимость объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, неправомерно»,— говорится в решении.
Суд также отметил, что вывод нижестоящих инстанций об истечении срока исковой давности не верен, поскольку договор действующий, но оснований для внесения в него изменений нет.
«Данное решение является полным, отталкивается от норм действующего гражданского и градостроительного законодательства. Причин для рассмотрения спора в судебной коллегии ВС РФ нет существенных оснований,— отметил судебный эксперт экспертной группы Veta Александр Терентьев.— Предыдущие суды верно указали на невозможность ответчиком исполнить условия договора в силу обстоятельств, которые сложились фактически из-за бездействия самой администрации».
Адвокат коллегии адвокатов «Интеллект альянс» Ирина Вуймина отмечает, что судебная практика складывается не в пользу городских властей. «Застройщик не должен за счет собственных средств реализовывать обязанности органов местного самоуправления по строительству не предусмотренных договором образовательных объектов, тем более делать это на земельных участках, которые не были предметом торгов. Это в очередной раз указывает на необходимость повышения ответственности муниципалитетов при формировании документации и принятии правовых актов в сфере градостроительства»,— полагает эксперт.