Специализированные помещения для конференций, семинаров, корпоративных тренингов весьма востребованный в столице товар. До последнего времени эту нишу полностью занимали крупные гостиницы, располагающие залами для подобных мероприятий. Однако гостиничных площадей на всех уже не хватает, да и по цене они проигрывают конференц-центрам — зданиям, полностью перестроенным под проведение деловых мероприятий.
Сопутствующий бизнес
Всякий, кто хоть раз пытался провести в Москве "выездное" деловое мероприятие, знает, как трудно найти удовлетворяющий всем запросам зал. Подходящие по размеру помещения, оборудованные необходимой техникой, есть во всех хороших гостиницах — сети Marriott, "Арарат Парк Хайят", Swisshotel "Красные холмы", "Балчуг". Однако, несмотря на цены (дневная аренда зала на 50 человек с оборудованием стоит в среднем $8-9 тыс.), все места забронированы на месяц-полтора вперед.
Помещения для краткосрочных мероприятий предоставляют также все крупные бизнес-центры. Однако большинство бизнес-центров спланировано таким образом, что места для организации временных мероприятий в них не хватает.
"Таковы строительные нормы, принятые при возведении бизнес-центров в Москве,— объясняет член Международной лиги управляющих недвижимостью Елена Черненко.— Согласно СНИПам, нельзя воспроизводить "ковровую застройку". С точки зрения рационального использования площадей было бы разумно построить здание 100 на 100 метров и разбить его на офисы и коридоры. Но в этом случае в центр здания никогда не будет попадать дневной цвет, что запрещено".
Для более рационального использования участка земли бизнес-центры строят с крытым стеклом внутренним или примыкающим двориком. Из-за такой планировки места для создания полноценного конференц-зала часто просто не остается, хотя его наличие желательно в любом здании подобного назначения.
Кроме того, самим управляющим компаниям бизнес-центров проще и выгоднее заключать договоры долгосрочной аренды офисов, чем вести работу по составлению договоров с краткосрочными арендаторами, сверять платежи, встречать и кормить гостей.
Таким образом, как для отелей, так и для бизнес-центров кратковременные мероприятия — бизнес сопутствующий. Но в последние годы в Москве появились объекты коммерческой недвижимости, специализирующиеся на предоставлении площадей для деловых мероприятий,— конференц-центры.
Почасовая оплата сезонного бизнеса
Первый конференц-центр — Extropolis — открылся три года назад. Спустя два года на рынке появился конференц-центр "Павелецкий" в одноименном бизнес-центре.
Специалисты Extropolis на основе собственных маркетинговых исследований уверены, что у бизнеса краткосрочной аренды большое будущее. При соблюдении определенных правил, конечно.
"Рынок деловых мероприятий активно растет. Российские компании вслед за транснациональными стали уделять много внимания обучению персонала, проведению регулярных семинаров, конференций и т. д.,— рассказывает Анна Олевская, директор отдела маркетинга конференц-центра Extropolis.— Компаниям нужны площадки для их проведения и люди, готовые взять на себя организационные вопросы".
У конференц-центров есть ряд преимуществ перед отелями и бизнес-центрами, уверена Анна Олевская: "Своим сервисом мы гарантируем, что за стеной не будут кричать 'горько', а в коридоре не пройдет гость в халате из солярия, чего в гостинице избежать трудно". Обстановка в отелях, по ее мнению, располагает скорее к отдыху, а не к работе. Работа же конференц-центров построена таким образом, чтобы угодить каждому клиенту, сделать условия для работы максимально удобными.
"С гостями работает индивидуальный менеджер нашего конференц-центра,— рассказывает Анна Олевская.— В его обязанности входит организация всего мероприятия: от встречи гостей до ксерокопирования документов, если это понадобится заказчику".
В списке постоянных клиентов конференц-центра Extropolis — компании 3М, "Русский алюминий", Shell, Volkswagen, Ernst & Young, Deloitte, Independent Media, Nestle, "Вымпелком", МТС, mail.ru, KPMG, Unilever, Oriflame, Институт фондового рынка. В мае этого года компания откроет второй объект — "Конференц-центр Extropolis на Таганке" на Гончарной улице. В планах Extropolis открытие в ближайшие годы пяти-восьми конференц-центров в разных районах Москвы.
"Вероятно, предоставление площадей в долгосрочную аренду — бизнес менее хлопотный, нежели наш,— говорит Анна Олевская.— Каждый владелец коммерческой недвижимости сам решает, чем заниматься. Кто-то ведь и казино открывает. А мы настроены и дальше работать в том же формате".
Конференц-центр "Павелецкий" действует в составе одноименного бизнес-центра, предоставляющего офисы в долгосрочную аренду. Тем не менее это вполне самостоятельный бизнес.
"Конференц-центр 'Павелецкий' открылся совсем недавно — 7 апреля 2005 года. Поэтому уверенно определить, будет этот бизнес выгоден или убыточен, сложно. Но уже из отработанного периода можно сделать вывод, что услуги конференц-залов являются сезонными,— рассказывает исполнительный директор конференц-центра Людмила Филиппова.— Заполняемость залов в летние месяцы составляет всего 10%. Со второй половины сентября и по первую половину декабря, а также со второй половины января и по апрель включительно арендуется до 70% залов. Конечно, сдавать площади бизнес-центра в долгосрочную аренду выгоднее, чем конференц-залы на разовые мероприятия. Наш конференц-центр был организован акционерами 'Павелецкого' прежде всего для престижа и удобства долгосрочных арендаторов. Такие компании, как страховой брокер РАО 'ЕЭС России' 'Энергозащита', 'Хенкель', 'Сименс', МТС, 'Открытый форум', 'Русский алюминий', являющиеся арендаторами бизнес-центра, часто пользуются услугами конференц-центра. Но мы проводим также большую работу для привлечения новых внешних клиентов. Работа с такими клиентами, как Райффайзенбанк, Лефко-банк, Альфа-банк, 'Бритиш Американ Тобакко', 'Роснефть', вселяет в нас надежду, что мы не будем убыточными, хотя на большую прибыль акционеры и не рассчитывают".
"Успешность этого вида бизнеса напрямую зависит от заполняемости площадей краткосрочными арендаторами,— считает Сергей Хорлашенков, гендиректор компании 'Солит-Кама', специализирующейся на управлении недвижимостью.— Просчитать ее наперед сложно. На мой взгляд, спрос на услуги специализированных конференц-холлов пока еще не сформировался. С другой стороны, я бы назвал любое направление в недвижимости в Москве потенциально прибыльным в ближайшие 10-20 лет".
Кроме того, участники рынка уверены: для того чтобы профильный бизнес краткосрочной аренды стал прибыльным, необходима высокопрофессиональная команда управленцев-организаторов.
Видимость обманчива
Среди объектов недвижимости, в которых помещения сдаются в долгосрочную и краткосрочную аренду, особняком стоят выставочные центры. Прежде всего это "Гостиный двор" и "Манеж". На первый взгляд именно там работает высокопрофессиональная команда, способная в кратчайшие сроки организовать и провести любое мероприятие: от выставки недвижимости "Домэкспо" до новогодних елок. Но первое впечатление обманчиво.
"На самом деле мы управляем площадками 'Гостиный двор' и 'Манеж',— поясняет гендиректор торгового дома 'Шатер' Алексей Попов.— Проще говоря, сдаем их в аренду разным профильным компаниям, которые и организуют мероприятия. По нашим подсчетам, если мы сами займемся их организацией, прибыльность площадок сведется к нулю. Выставка, к примеру, проходит два-три дня, а ее подготовка занимает около года. Затрат это требует немалых".
Участники рынка отмечают, что, как бы хороша ни была площадка, без команды высококлассных организаторов она всегда останется убыточной. С оказанием услуг у нас пока, по признанию управляющих компаний, дела обстоят плохо. Те же, кто умеет оказывать услуги, за свою работу берут дорого.
Примерами неудачного использования превосходных возможностей специалисты считают "Экспоцентр" и выставочный комплекс на Крымском валу.
"'Экспоцентр', на мой взгляд, подтверждение того, что в бизнесе нельзя пока делать упор только на проведение краткосрочных мероприятий,— отмечает Елена Черненко.— Стоимость аренды земли определяется столичными властями (90% московской земли принадлежит городу), и она довольно высока. Величина тарифа определяется по географическому принципу: чем ближе к центру, тем дороже земля. Кроме того, большие площади требуют существенных коммунальных платежей. 'Экспоцентр', сделав ставку на предоставление площадей под кратковременную аренду, не смог сделать площадку коммерчески выгодной и вынужден сдавать площади под магазины и рестораны".
Аналогичную ситуацию можно наблюдать в выставочном центре на Крымском валу. Неважно обстоят дела, по оценкам специалистов, и с выставочными площадками, ориентированными на профильные мероприятия, на Брестской улице и Красной Пресне.
Таким образом, конференц-центры пока не стали серьезным сектором рынка недвижимости. Но постоянный и неудовлетворенный спрос на предоставление помещений в краткосрочную аренду заставляет их развиваться.
ОЛЬГА СОЛОМАТИНА