Девелоперы придерживаются плана

В 2023 году на рынок первичного жилья Санкт-Петербурга было выведено в общей сложности 48,7 тыс. квартир в составе 69 проектов, или 2 млн кв. м. По количеству квартир темпы пополнения рынка снизились по сравнению с показателями прошлого года на 13%, отмечают аналитики Nikoliers. При этом количество стартовавших за год проектов уменьшилось на треть: в 2022 году девелоперы вывели на рынок 55 новинок (27,5 тыс. квартир), а в этом году — только 35 (18,1 тыс. квартир).

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Такие данные приводит компания Nikoliers. В объеме нового предложения (в том числе в очередях уже реализуемых проектов) традиционно наибольшую долю (83%) занимает комфорт-класс: 40,7 тыс. квартир. В бизнес-классе в продажу за год вышло 7,3 тыс. квартир (15%), в премиум-классе — 726 квартир (1%). Существеннее всего новое предложение сократилось в высокоценовых сегментах: в бизнес-классе — на 32%, в премиуме — на 63%. В классе комфорт снижение составило только 7%. Всего в городе было построено в 2023 году 3,482 млн кв. м нового жилья. Это немногим больше, чем было введено годом ранее.

Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers, говорит: «С июля 2023 года на рынке наблюдалось оживление девелоперской активности: более половины нового предложения 2023 года пришлось на третий квартал. Ожидаемое снижение доступности ипотеки на фоне изменения денежно-кредитной политики ЦБ и ужесточения требований к заемщикам привело к всплеску спроса на первичное жилье: покупатели принимали решения о приобретении недвижимости быстрее, а девелоперы более активно запускали новые проекты и корпуса, пытаясь, в том числе, обеспечить наполнение эскроу-счетов с заделом на будущее».

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость», добавляет: «Основная активизация спроса началась с августа на фоне неоднократного повышения ключевой ставки ЦБ, а также увеличения в сентябре минимального размера первого взноса по льготной ипотеке с 15 до 20%, что побудило потенциальных покупателей приобрести недвижимость до вступления в силу новых условий. В итоге объем спроса на рынке Петербурга и пригородов в 2023 году предварительно оценивается в 3,6 млн кв. м, что на 29% больше показателей 2022 года. На протяжении последних лет цены на первичном рынке растут, иногда умеренно, а иногда — очень быстрыми темпами. Например, в 2020 году цены на квартиры в новостройках класса масс-маркет в Петербурге выросли более чем на 26%, в следующем, 2021-м,— уже на 32%. В 2023-м стоимость жилья также увеличилась. В целом по итогам года цены на квартиры в новостройках класса масс-маркет в Северной столице выросли на 7,4%».

Виталий Коробов, генеральный директор Element Development, из положительных итогов прошлого года выделяет принятие нового Генплана. «Это эпохальное событие для города — все же в последний раз такое происходило 18 лет назад. При более понятных параметрах развития Петербурга (это касается не только будущих районов массовой застройки, но и строительства транспортной, дорожной и социальной инфраструктуры) можно прогнозировать возобновление интереса девелопмента к пополнению своего земельного банка. Кроме того, мы увидим активную работу девелоперов на границе города и области, в особенности во Всеволожском и Пушкинском районах»,— говорит эксперт.

Успешный год

Для крупных игроков минувший год был вполне успешным. Так, по данным отчетности группы «Эталон», в 2023 году объем продаж застройщика в Петербурге составил 23,7 млрд рублей, это на 13% больше показателя 2022 года. Количество контрактов компании увеличилось на 32%. При этом средняя цена квадратного метра за год снизилась на 8%, со 173,6 до 160,1 тыс. рублей.

Директор по продажам компании «О2 Групп» Виктория Левина говорит, что весь год в качестве трендсеттера на строительном рынке выступала ипотека: «По разным сегментам ипотечные продажи составляют до 90% продаж девелопера. Соответственно, любые пертурбации с ипотекой существенно сказываются на застройщиках. Конечно же, глобальная веха — это рост первого ипотечного взноса. Также существенное влияние на рынок оказала ситуация, когда "Сбер", ВТБ и Альфа-банк решили брать комиссию с застройщиков за выдачу кредитов клиентам, которые хотят воспользоваться программами господдержки. Сейчас мы находимся на пике противостояния девелоперов и банков. Пока рано делать выводы, какое влияние окажет на рынок это решение банков, но уже точно позитива в этом я вижу мало».

Коммерческий директор ГК «Полис» Дмитрий Макаров рассказал: «По итогам 2023 года компания продала более 2 тыс. лотов, это на 7% меньше, чем продали в 2022 году. В переводе на проданные квадратные метры эта дельта еще больше: 10%. Но это входило в наши планы, по итогу 2023 года план выполнен на 106%. В 2023 году мы вывели в продажу несколько корпусов объектов, находящихся в стадии реализации. В начале 2023 года в продаже было пять объектов, сейчас четыре. В 2022 году запустили новые проекты в Новоселье и в Мурино, в этих проектах вышло в продажу три очереди». Он сообщил, что цена росла в зависимости от проекта в пределах 10–20%, что связано как с увеличением стоимости строительно-монтажных работ, так и с ростом строительной готовности объектов. «В течение года индексировалась и себестоимость строительства из-за увеличения стоимости строительных материалов, немного выросли зарплатный фонд и стоимость кредитов. На начало 2023 года в структуре сделок ипотека занимает 85%. Из них 65% — льготная, 26% — семейная. На начало 2024 года мы закладываем снижение спроса на 25–30%, это с учетом уже повысившегося первого взноса и сокращения суммы кредита, если к этому прибавить возможную отмену продления льготного кредитования, то просадка может увеличиться до 50%»,— делится эксперт.

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI, отмечает, что с точки зрения спроса и динамики цен год оказался успешнее, чем в компании ждали изначально. «С августа на фоне ослабления рубля и повышения ключевой ставки спрос вырос на 65%, цены на первичном рынке с этого же момента прибавляли по 1% в месяц. А ключевым драйвером рынка в течение года, конечно, была льготная ипотека. В наших проектах, к примеру, доля ипотеки в комфорт-классе за год составила 75%, в бизнесе — 35%»,— говорит она.

По словам госпожи Петропавловской, ужесточение условий по льготному кредитованию, безусловно, окажет негативное влияние на объемы спроса в следующем году. «Мы ожидаем снижения спроса по рынку минимум на 40%. Но интерес к уникальным проектам в центральных локациях остается на высоком уровне»,— подчеркивает она. По ее словам, частично высокий спрос в 2023 году был связан и со слабостью рубля: люди стремились сохранить накопления, «перекладывая» деньги в квадратные метры,— это еще один повлиявший на рынок фактор, помимо льготной ипотеки. «Еще одной особенностью года стали высокие темпы роста себестоимости строительства, которые впервые превысили темпы роста цен и инфляции. В 2023 году рост себестоимости, по нашим оценкам, составил около 12%»,— подсчитала эксперт.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, отмечает: «В 2023 году рынок слегка лихорадило. В основном из-за слабого рубля и заградительных банковских ставок. Для нас это не было каким-то потрясением, так как наш основной покупатель — инвестор. А апартаменты традиционно чаще приобретаются с привлечением рассрочек от застройщика, чем при помощи ипотеки. Однако скоро себестоимость строительства и цена кредитных денег существенно вырастут, поэтому мы продолжим развивать собственные программы рассрочек в сегменте премиальной недвижимости».

Прогнозы

Как считает господин Орлов, ожидаемое охлаждение спроса, а также рост стоимости проектного финансирования на фоне динамичного увеличения ключевой ставки ЦБ РФ станут причинами сохранения выжидательной позиции и переноса запуска проектов рядом девелоперов. В первую очередь это коснется небольших игроков, для которых наиболее важно активное пополнение эскроу-счетов на старте продаж для удержания низких ставок на проектное финансирование. «С другой стороны, федеральные игроки будут сохранять активность и продолжат экспансию в регионы и агломерации крупных городов. В условиях сдержанного спроса крупные девелоперы чувствуют себя более уверенно в части реализации подобных проектов, поскольку за счет больших объемов, а также собственных производственных и строительных мощностей имеют возможность предлагать рынку качественную, но при этом более доступную недвижимость. Более того, крупные застройщики могут привлекать проектное финансирование по заниженной ставке, являясь "менее рискованными" в глазах у банка»,— рассуждает господин Орлов.

Госпожа Левина считает, что реальных оснований для снижения цен нет. «Процентные ставки растут, цена денег увеличивается, себестоимость строительства дорожает. Странно было бы ожидать, что в такой ситуации цены на недвижимость будут падать. Если делать очень осторожный прогноз, можно предположить, что цены будут стагнировать и останутся на том же уровне. Скорее всего, цены будут расти, поскольку это продиктовано объективными обстоятельствами»,— уверена она.

«С одной стороны, ужесточение условий по льготной ипотеке будет сдерживающим фактором для роста цен. С другой стороны, есть рост себестоимости, кроме того, крупные игроки сейчас повышают цены на компенсацию субсидий банкам. С учетом всего вышесказанного в 2024 году мы ожидаем рост цен не более чем на 4–5%. Год предстоит непростой, но у девелоперов закуплен большой земельный банк, и можно ожидать, что новых проектов будет достаточно. Мы ожидаем объемы нового предложения на уровне 2023 года — около 2,7 млн кв. м. Вывод на рынок семи новых проектов в интересных локациях, включая Петроградский и Курортный районы, намечен и у RBI»,— сообщила госпожа Петропавловская.

Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ-Апарт», уверен, что в связи с дорогим кредитным продуктом, ростом цен на материалы, дефицитом квалифицированной рабочей силы продолжится укрупнение игроков рынка нового строительства. «Все сложнее будет находить покупателя в связи с ростом ипотечных ставок, а значит, девелопмент будет больше внимания уделять созданию не просто зданий, а именно "продуктов" для определенных целевых аудиторий. Это получит отражение и в дизайне, и в архитектуре, и в наполнении сервисами и смыслами. Также вероятно смещение вектора интереса девелопмента от апартаментов, жилья и ИЖС в сторону социального, промышленного и складского строительства»,— говорит господин Антонов. Он прогнозирует, что застройщики из регионов будут чаще стараться «заходить» в Москву и Санкт-Петербург, а крупнейшие строительные корпорации, наоборот, будут увеличивать свое присутствие в регионах.

Господин Коробов думает, что продолжится тренд на сокращение площади лотов при проектировании новостроек. Спрос будет смещен в сторону компактных европланировок. «Проектирование в меньших площадях и сокращение бюджетов покупки приведут к удорожанию квадратного метра, однако выручка девелоперов может сократиться относительно прошлых лет за счет увеличения себестоимости строительства и корректировки темпов продаж»,— считает он.

Как полагает эксперт, ограничением для рынка недвижимости в 2024 году станет высокая стоимость заемного финансирования. Даже при условии прогнозного снижения ключевой ставки в течение 2024 года вывод новых проектов на рынок будет сдерживаться, но в большей степени этот тренд коснется новых игроков рынка с небольшим объемом портфеля.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101», считает, что в первой половине 2024 года, вероятнее всего, рынок недвижимости продолжит замедляться. Ключевые факторы: комиссии для девелоперов за продажу квартир по льготной ипотеке, выросший осенью 2023 года минимальный первоначальный взнос для заемщиков, а также рост стоимости проектного финансирования и бридж-кредитов для застройщиков. Все это найдет отражение и на уровне спроса, и на темпах вывода на рынок нового предложения.

«Реалистичным выглядит прогноз снижения интереса к первичной недвижимости на 25–30% — будет формироваться волна отложенного спроса. Чтобы заинтересовать покупателей даже в отсутствии значительных скидок, девелоперы начнут концентрироваться на уже реализующихся проектах, будут их качественно улучшать, обостряя продуктовую конкуренцию»,— полагает она.

Во втором полугодии 2024 года на рынке недвижимости может начаться оттепель, считает госпожа Орлова. В этот период ключевая ставка, как полагают аналитики, снизится вплоть до 9–10%, а значит, ставки по рыночной ипотеке окажутся на приемлемом уровне 11–12%. Вероятнее всего, девелоперы смогут более активно субсидировать рыночные ипотечные программы, предполагает эксперт.

«И вот в этом моменте существующий объем предложения начнет активно вымываться, и не факт, что девелоперы будут успевать столь же активно пополнять рынок новыми проектами. Скорее всего, выводить будут корпуса, которые уже получили всю положенную разрешительную документацию. Но девелоперам, которым нынешняя ситуация представляется не самой оптимальной, для начала инвестирования в разработку новых проектов и тем более покупку участков понадобится три-шесть месяцев, чтобы подготовиться к новым стартам. В этом случае с конца 2024 года на рынке начнет формироваться дефицит предложения, который мы будем наблюдать и в 2025 году. Такая ситуация чревата ростом цен на недвижимость на 15–20%»,— рассуждает госпожа Орлова.

Валерий Грибанов